Надценени ли са жилищните имоти в България?

Дейността „Операции с недвижими имоти“ създава  8,2% от брутната добавена стойност в икономиката през 2025 година. Строителството на свой ред поддържа около 7,6% от общата заетост на пазара на труда. Същевременно, ако сравним динамиката на цените на жилищата и доходите, жилищата сега са най-достъпни в сравнение с поне десетилетие назад, измерено през покупателната сила на средната заплата. Въпреки това  въпросът дали жилищните имоти са надценени спрямо съвкупността от фундаментални икономически показатели продължава да се задава, особено ако отчитаме високите темпове поскъпване в годините след пандемията.

В анализ, публикуван през 2026 г. Българската народна банка показва, че през третото тримесечие на 2025 г. жилищните имоти в България като цяло са били надценени с 13,8%, което е показател за наличието на високи пазарни очаквания.

БНБ изчислява този показател чрез векторен модел за корекция на грешката, който сравнява наблюдавания индекс на цените на жилищата с оцененото от модела дългосрочно равновесно равнище.  Това равнище зависи основно от хипотетичната способност на домакинствата да финансират покупката на жилище, оценена въз основа на БВП на човек от населението, лихвените проценти по жилищните кредити и допускане за 25-годишен срок на кредита, както и от преките чуждестранни инвестиции, свързани с недвижимите имоти. Надценяването представлява процентното отклонение на действителния индекс от ожененото от модела равнище.  Следователно по-високите доходи и по-ниските лихвени проценти могат да повишат както пазарните цени, така и равновесната стойност, изчислена от БНБ.

При все че настоящите равнища все още не са проблематични, тенденциите в нарастването на надценеността, отчетени от БНБ, показват, че тези оценки могат да продължат да се увеличават и да се влошават. Въпреки че повишаването на стойността на имотите може да изглежда благоприятно в краткосрочен план – например за строителните предприемачи, за купувачите с инвестиционна цел и за банките, за които е важно стойността на обезпечението по отпуснатите кредити да не спада –  важно е да се отбележи, че то до голяма степен се влияе от очакванията. Ако доверието отслабне, цените могат бързо да се понижат до своите равновесни нива, което в зависимост от мащаба на спада, може да предизвика допълнителни проблеми в икономиката.

Една от причините за  силната връзка между цените и очакванията е, че много хора в България използват недвижимите имоти като средство за съхраняване на стойност на спестяванията. Според анкета на изследователската компания Dynata от 2025 г. недвижимите имоти остават предпочитаната форма на инвестиция за 39% от българите. Това отчасти се дължи на изключително ниските лихви по влоговете, които почти не предлагат номинална доходност, а при високата инфлация реалната им възвръщаемост на практика е отрицателна.

Освен това през последните 5 години заплатите последователно нарастват по-бързо от цените на имотите. Ниските лихви по ипотечните кредити и възможността за закупуване на жилище с относително малко самоучастие от поне 15% допълнително стимулират хората да купуват имоти и привличат повече участници на пазара. Макар че увеличеното търсене допринася и за действително повишаване на равновесната цена, изчислявана от БНБ, инвестиционното търсене също се засилва. В резултат, надценеността на жилищата продължава да нараства спрямо техните фундаментални пазарни стойности.

Предвид структурата на вече отпуснатите ипотечните кредити, внезапен спад в стойността на имотите би засегнал най-силно наскоро закупилите жилище, които първоначално са вложили малък собствен капитал в него. Например купувач, чиито собствени средства представляват 20% от стойността на жилището, може да загуби до 50% от собствения си капитал при спад от едва 10% в общата цена на имота. А макар това да не е добра практика, има случаи на финансиране на дори по-голям дял от стойността на покупката, като например една част от сделката се финансира с потребителски кредит.

Собствениците без ипотечни кредити също биха усетили последствията от понижението на цените. В зависимост от мащаба на ценовия шок, спадът на пазара на недвижими имоти може да намали притежавания собствен капитал на домакинствата. Това би могло да доведе до ограничаване на потреблението и съответно да предизвика икономическа стагнация. Тъй като решенията на домакинствата за потребление зависят не само от текущите им доходи, но и от възприемането за притежаваното богатство, спадат в цените на имотите ги кара да се чувстват по-бедни, да ограничат търсенето на стоки и услуги и по-малко склонни да теглят нови кредити поради намалената стойност на обезпеченията си. Всичко това свива вътрешното търсене в икономиката и се отразява негативно на растежа в краткосрочен план.

За да бъде преустановено нарастването на надценеността на жилищните имоти могат да бъдат предприети няколко подхода. От една страна, на домакинствата трябва да бъдат предложени други надеждни и със сравнително ниски транзакционни разходи възможности за инвестиране извън жилищния пазар. Това обаче изисква активизиране на българския капиталов пазар и засилване на инвестиционното посредничество, разширявайки достъпа до глобалните пазари, както и създаване на ликвиден пазар на български държавни облигации за граждани.

От 1 октомври 2024 г. БНБ въведе редица изисквания към банките по отношение на жилищните кредити. Такива са например максимално съотношение между размера на кредита и стойността на обезпечението от 85%, ограничение на плащанията по обслужването на дълга да 50% от месечния доход и максимален срок на кредита от 30 години. Тези мерки ограничават най-рисковите практики при отпускането и предоговарянето на жилищни кредити и представляват важна защита срещу прекомерното задлъжняване на домакинствата и натрупването на риск в банковата система.  Те обаче засега имат незначителен ефект върху динамиката на кредитната активност. Статистиката на БНБ показва, че след въвеждането им жилищното кредитиране продължава да нараства с бързи темпове, например към юни 2026 г. жилищните кредити са се увеличили с 26,4% на годишна база.  Това показва, че тези ограничения може да подобрят качеството и устойчивостта на новите кредити, но засега не са достатъчни сами по себе си, за да ограничат бързото разширяване на кредитирането.  Ако тенденцията за надценяване на имотите продължи, БНБ би могла постепенно да затегне отделни прагове, да стесни обхвата на допустимите отклонения или да въведе допълнителни целеви мерки, насочени към най-рисковите кредитополучатели.

Макар че рискът от финансова криза, подобна на тази от 2008 г. е минимален, надценеността на жилищните имоти все пак поражда известни опасения, особено ако продължи да нараства през следващите години. Чрез внимателно подбрани мерки от спекулативните покупки, водени от прекомерно високи очаквания, могат да бъдат ограничени. Това би позволило на равновесните цени постепенно да достигнат пазарните и заплахата да бъде преодоляна, преди да се превърне в реален икономически проблем.

*По темата работи Борис Караиванов, стажант в ИПИ

Източник: Институт за пазарна икономика