Наемният пазар на студентски жилища във Великобритания
Заслужава ли си инвестицията в подобен тип имот?
~ 6 мин.
Какво представляват студентските жилища?
Това са специално проектирани жилищни сгради близо до престижни университети, създадени, за да откликнат на нарастващото търсене и нужда от наем на квартири от местни и чуждестранни студенти. Закупувайки тези жилища, купувачите сключват договор за отдаването им под наем на студенти. Този тип имоти се продават обикновено още в етап на строителство и в повечето случаи се предлагат с гарантиран наем за период от 3 до 5 години и доходност между 7 и 10% на година. Инвестицията в подобен тип имот се счита за сигурна и нискорискова, като през последните години става все по-популярна и се доказва като нов клас инвестиционен актив.
Студентските жилища - нов клас инвестиционен актив
През 2013 година над 2 милиарда британски лири са инвестирани в сгради за настаняване на студенти само във Великобритания (CBRE, 2013), като 52% от всички направени инвестиции към края на годината идват от чуждестранни инвеститори. Доклад на Savills показва, че през 2013 година общата сума на продадени площи в този сегмент е 5 милиарда британски лири.
Поведението на инвеститорите показва, че този сегмент се е превърнал в един от най-добре представящите се класове активи. През 2014 инвеститорският профил също се промени изцяло: големите институционални инвеститори, чиито инвестиции в недвижими имоти преди бяха само в дългосрочно отдадени под наем сгради и в такива, за които не участват пряко в процеса по управление, сега направиха голям брой покупки на активи, които отдават под наем и управляват директно. Това е потвърждение за възприемане на сградите за настаняване на студенти като актив от висок клас.
Наемният пазар
Макар и с по-бавни темпове спрямо 2012-2013 година, наемните нива в сгради, целево построени за жилища за студенти във Великобритания са се повишили и през 2014 година, като този сегмент демонстрира стабилност и устойчивост, което всъщност привлича и инвеститорите.
През 2014 година наемните нива в Лондон отбелязват ръст от 1,18% спрямо предишните академични години, а отбелязаният ръст на наемните нива в регионалните центрове е 2,51%. Средно за 2014 г. нарастването на наемните нива е с 2,25% (CBRE, Student Housing Index 2014).
Това идва да покаже, че от гледна точка на локация инвеститорите вече не търсят само Лондон, а се насочват към другите големи градове, тъй като те стават все по-привлекателни заради добрите възможности и перспективи за по-високи наемни нива и доходностите, които те предлагат.
Брой студенти във Великобритания - търсенето надвишава предлагането
Доклад на UCAS (University and College Admissions Service) представя детайлна и доста позитивна информация относно броят на студенти във Великобритания. През 2014 година около 512 400 са били приетите студенти в университети и колежи в страната, което е с близо 17 000 повече (+3,4%) спрямо 2013 година. Той също показва, че има рекорден брой английски студенти, които са били приети в университетите в страната (447 500, +3,2%), наред и с рекорден брой приети студенти, идващи извън страната.
Данните показват и че повишението на студентските такси през 2012 година до 9 000 паунда е имало много малко влияние върху желанието за получаване на образование в английски университети. Броят на кандидат-студентите през 2014 година (699 700) е почти равен на този от 2011 година (700 200), като кандидатите от всички страни на Обединеното Кралство са се увеличили.
Частният сектор е абсорбирал голяма част от повишеното търсене от страна на студенти на места за живеене, докато университетите все още не могат да го задоволят и да отговорят с повишено предлагане на общежития.
Този ясно отчетлив недостиг в предлагането на квартири за студенти дава увереност на инвеститорите относно бъдещите постижими висока степен на заетост и конкурентни наемни нива. Сега е подходящият момент за навлизане в този ниско рисков сегмент от имотния пазар.
Повишаващ се брой международни студенти
Броят на международни студенти в Обединеното Кралство постоянно се покачва. Според UCAS, броят на студентите, идващи от други страни от ЕС, се е повишил от 15 450 през 2004 до 26 070 през 2014. Броят на новите студенти, които не са от ЕС, се е повишил от 28 875 през 2004 до 38 230 през 2014. Общо това е 57% увеличение в броя на студентите, идващи извън страната от 2004 година и Британският съвет предвижда, че нови 30 000 международни студенти ще учат във Великобритания към 2020.
Този растеж е в следствие от една страна на по-голямата средна класа, идваща от Азия и от друга - на престижът, който дава висшето образование, получено във Великобритания, на световните пазари.
Наред с това, сегашните цифри и прогнози дават възможност на далновидните инвеститори да се възползват от този сегмент на имотния пазар, свързан със студентското настаняване. Повишеният брой международни студенти ще генерира по-голямо търсене на целево построени студентски жилища, тъй като техните бюджети не са толкова зависими от наемните цени, колкото от добрата среда, която този вид жилища предлагат.
Данните сочат, че на чуждестранните студенти им е необходима квартира средно за около 51 седмици в годината, имат очакване за висок стандарт на живот и действат като потребителите на нормални жилища, като се опитват да постигнат най-високото качество на живот, което могат.
Изискванията на съвременните студенти
В последните години има ясен тренд за промяна на начина на живот на студентите. Ако преди главният критерий при избор на място за живеене, което караше студентите да живеят в общежития с няколко човека, беше наемната цена, сега има коренна разлика в очакванията им.
Увеличението в студентските такси, което беше наложено през 2012 година, създаде една нова порода модерни студенти, които, като видяха по-високите такси и повишените си нива на задлъжнялост, започнаха да очакват повече от начина си на живот, който осигурява повече стойност за парите, които плащат.
Тези „студенти-потребители" са по-независими и фокусирани върху обучението си, имат предпочитание за тяхно лично пространство и живот в среда, която ще подпомогне шансовете им за успешно получаване на образователната си степен. Високият стандарт при настаняването на студенти се счита за много важен фактор за постигане на образователните цели на студентите.
За да гарантират на студентите висок стандарт и начин на живот, новите сгради трябва да осигуряват следните неща:
• Сигурност – отделни апартаменти с наличие на рецепция
• Технология – високоскоростен интернет и Wi-Fi, общи компютърни зали
• Достъпност – лесен достъп до сградата на университета и близките удобства
• Висок клас на завършеност и оборудване – самостоятелни бани, кухни, съвременни уреди
• Фокусираност към образованието – колективни и самостоятелни стаи за учене, IT стаи за досъп до интернет
Критерии за успешна инвестиция в студентски жилища
На какво трябва да обърнете внимание, преди да инвестирате в целево построени сгради за настаняване на студенти:
• Правилното място
Локацията е ключова, когато купувате апартамент в такива сгради. Студентите не са склонни да пътуват далеч и имат предпочитания да живеят близо до образователния център и близките удобства. Точната локация ще осигури постоянна заетост на имотите, което ще се отрази положително върху възвръщаемостта за инвеститорите.
• Строителството да е предназначено за тази цел
В последните години, много празни сгради с търговска цел претърпяха преустройства и бяха предлагани на инвеститори като подходящи за студентско настаняване. Тези сгради обаче не са подходящи за обитаване поради високите разходи по поддръжка, които биха имали те. Този тип имоти не успяват да доведат до желаните резултати и инвеститорите често остават с имот, който би имал проблем с генерирането на приемливи доходи от наем и трудно би се и препродал.
• Високо качество
Дългосрочната устойчивост и приложимост на еднa сграда трябва да бъде внимателно премислена и планирана. Дизайнът на сградата трябва да е такъв, че да осигурява качество на живот и в дългосрочен план – сигурна възвръщаемост за инвеститорите. Сградите, целево построени за студентски общежития се различават от традиционните общежития за студенти. В традиционния тип сгради има големи общи части и затова могат да генерират по-малко приходи от наем отколкото сградите, построени с инвестиционна цел за студентски общежития.
• Строители с опит и правилно управление
Строители и фасилити мениджъри без доказан опит е малко вероятно напълно да разберат нуждите и търсенето от страна на днешните студенти. Това би довело до скъсяване живота на сградата и невъзможност да се постигне 100% заетост.
Това са специално проектирани жилищни сгради близо до престижни университети, създадени, за да откликнат на нарастващото търсене и нужда от наем на квартири от местни и чуждестранни студенти. Закупувайки тези жилища, купувачите сключват договор за отдаването им под наем на студенти. Този тип имоти се продават обикновено още в етап на строителство и в повечето случаи се предлагат с гарантиран наем за период от 3 до 5 години и доходност между 7 и 10% на година. Инвестицията в подобен тип имот се счита за сигурна и нискорискова, като през последните години става все по-популярна и се доказва като нов клас инвестиционен актив.
Студентските жилища - нов клас инвестиционен актив
През 2013 година над 2 милиарда британски лири са инвестирани в сгради за настаняване на студенти само във Великобритания (CBRE, 2013), като 52% от всички направени инвестиции към края на годината идват от чуждестранни инвеститори. Доклад на Savills показва, че през 2013 година общата сума на продадени площи в този сегмент е 5 милиарда британски лири.
Поведението на инвеститорите показва, че този сегмент се е превърнал в един от най-добре представящите се класове активи. През 2014 инвеститорският профил също се промени изцяло: големите институционални инвеститори, чиито инвестиции в недвижими имоти преди бяха само в дългосрочно отдадени под наем сгради и в такива, за които не участват пряко в процеса по управление, сега направиха голям брой покупки на активи, които отдават под наем и управляват директно. Това е потвърждение за възприемане на сградите за настаняване на студенти като актив от висок клас.
Наемният пазар
Макар и с по-бавни темпове спрямо 2012-2013 година, наемните нива в сгради, целево построени за жилища за студенти във Великобритания са се повишили и през 2014 година, като този сегмент демонстрира стабилност и устойчивост, което всъщност привлича и инвеститорите.
През 2014 година наемните нива в Лондон отбелязват ръст от 1,18% спрямо предишните академични години, а отбелязаният ръст на наемните нива в регионалните центрове е 2,51%. Средно за 2014 г. нарастването на наемните нива е с 2,25% (CBRE, Student Housing Index 2014).
Това идва да покаже, че от гледна точка на локация инвеститорите вече не търсят само Лондон, а се насочват към другите големи градове, тъй като те стават все по-привлекателни заради добрите възможности и перспективи за по-високи наемни нива и доходностите, които те предлагат.
Брой студенти във Великобритания - търсенето надвишава предлагането
Доклад на UCAS (University and College Admissions Service) представя детайлна и доста позитивна информация относно броят на студенти във Великобритания. През 2014 година около 512 400 са били приетите студенти в университети и колежи в страната, което е с близо 17 000 повече (+3,4%) спрямо 2013 година. Той също показва, че има рекорден брой английски студенти, които са били приети в университетите в страната (447 500, +3,2%), наред и с рекорден брой приети студенти, идващи извън страната.
Данните показват и че повишението на студентските такси през 2012 година до 9 000 паунда е имало много малко влияние върху желанието за получаване на образование в английски университети. Броят на кандидат-студентите през 2014 година (699 700) е почти равен на този от 2011 година (700 200), като кандидатите от всички страни на Обединеното Кралство са се увеличили.
Частният сектор е абсорбирал голяма част от повишеното търсене от страна на студенти на места за живеене, докато университетите все още не могат да го задоволят и да отговорят с повишено предлагане на общежития.
Този ясно отчетлив недостиг в предлагането на квартири за студенти дава увереност на инвеститорите относно бъдещите постижими висока степен на заетост и конкурентни наемни нива. Сега е подходящият момент за навлизане в този ниско рисков сегмент от имотния пазар.
Повишаващ се брой международни студенти
Броят на международни студенти в Обединеното Кралство постоянно се покачва. Според UCAS, броят на студентите, идващи от други страни от ЕС, се е повишил от 15 450 през 2004 до 26 070 през 2014. Броят на новите студенти, които не са от ЕС, се е повишил от 28 875 през 2004 до 38 230 през 2014. Общо това е 57% увеличение в броя на студентите, идващи извън страната от 2004 година и Британският съвет предвижда, че нови 30 000 международни студенти ще учат във Великобритания към 2020.
Този растеж е в следствие от една страна на по-голямата средна класа, идваща от Азия и от друга - на престижът, който дава висшето образование, получено във Великобритания, на световните пазари.
Наред с това, сегашните цифри и прогнози дават възможност на далновидните инвеститори да се възползват от този сегмент на имотния пазар, свързан със студентското настаняване. Повишеният брой международни студенти ще генерира по-голямо търсене на целево построени студентски жилища, тъй като техните бюджети не са толкова зависими от наемните цени, колкото от добрата среда, която този вид жилища предлагат.
Данните сочат, че на чуждестранните студенти им е необходима квартира средно за около 51 седмици в годината, имат очакване за висок стандарт на живот и действат като потребителите на нормални жилища, като се опитват да постигнат най-високото качество на живот, което могат.
Изискванията на съвременните студенти
В последните години има ясен тренд за промяна на начина на живот на студентите. Ако преди главният критерий при избор на място за живеене, което караше студентите да живеят в общежития с няколко човека, беше наемната цена, сега има коренна разлика в очакванията им.
Увеличението в студентските такси, което беше наложено през 2012 година, създаде една нова порода модерни студенти, които, като видяха по-високите такси и повишените си нива на задлъжнялост, започнаха да очакват повече от начина си на живот, който осигурява повече стойност за парите, които плащат.
Тези „студенти-потребители" са по-независими и фокусирани върху обучението си, имат предпочитание за тяхно лично пространство и живот в среда, която ще подпомогне шансовете им за успешно получаване на образователната си степен. Високият стандарт при настаняването на студенти се счита за много важен фактор за постигане на образователните цели на студентите.
За да гарантират на студентите висок стандарт и начин на живот, новите сгради трябва да осигуряват следните неща:
• Сигурност – отделни апартаменти с наличие на рецепция
• Технология – високоскоростен интернет и Wi-Fi, общи компютърни зали
• Достъпност – лесен достъп до сградата на университета и близките удобства
• Висок клас на завършеност и оборудване – самостоятелни бани, кухни, съвременни уреди
• Фокусираност към образованието – колективни и самостоятелни стаи за учене, IT стаи за досъп до интернет
Критерии за успешна инвестиция в студентски жилища
На какво трябва да обърнете внимание, преди да инвестирате в целево построени сгради за настаняване на студенти:
• Правилното място
Локацията е ключова, когато купувате апартамент в такива сгради. Студентите не са склонни да пътуват далеч и имат предпочитания да живеят близо до образователния център и близките удобства. Точната локация ще осигури постоянна заетост на имотите, което ще се отрази положително върху възвръщаемостта за инвеститорите.
• Строителството да е предназначено за тази цел
В последните години, много празни сгради с търговска цел претърпяха преустройства и бяха предлагани на инвеститори като подходящи за студентско настаняване. Тези сгради обаче не са подходящи за обитаване поради високите разходи по поддръжка, които биха имали те. Този тип имоти не успяват да доведат до желаните резултати и инвеститорите често остават с имот, който би имал проблем с генерирането на приемливи доходи от наем и трудно би се и препродал.
• Високо качество
Дългосрочната устойчивост и приложимост на еднa сграда трябва да бъде внимателно премислена и планирана. Дизайнът на сградата трябва да е такъв, че да осигурява качество на живот и в дългосрочен план – сигурна възвръщаемост за инвеститорите. Сградите, целево построени за студентски общежития се различават от традиционните общежития за студенти. В традиционния тип сгради има големи общи части и затова могат да генерират по-малко приходи от наем отколкото сградите, построени с инвестиционна цел за студентски общежития.
• Строители с опит и правилно управление
Строители и фасилити мениджъри без доказан опит е малко вероятно напълно да разберат нуждите и търсенето от страна на днешните студенти. Това би довело до скъсяване живота на сградата и невъзможност да се постигне 100% заетост.
