Правителството опитва да отключи 1.4 млрд. лв. за саниране

Общите събрания на етажната собственост ще може да се провеждат онлайн, а държавата прави опит да регламентира и контролира дейността и на т.нар. „професионални домоуправители“. Това са само част от промените, заложени в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), които бяха публикувани от Министерство на регионалното развитие за обществено обсъждане преди дни.

Промените по-скоро са еволюционни, а не революционни. Те са едно добро начало и с тях се опитват да се изгладят лошите практики, натрупани през годините“, коментира за Economic.bg секретарят на Асоциацията на дружествата, управляващи етажна собственост, Ламбро Попов.

По думите му промените са обсъждани на редица работни групи от 2018 г. досега. Въпреки че са качени за обществено обсъждане от служебното правителство, те могат да се превърнат в основа на законодателна инициатива, приета от следващ парламент. Законопроектът е особено важен, защото с него е свързано отключването на над 1.4 млрд. лв., заложени в Плана за възстановяване и устойчивост, с които ще се финансира санирането на жилищни сгради.

Попов определя проектозакона като адекватен и казва, че промените са наложителни, защото действащият закон не отговаря на динамиката на процесите във взаимоотношенията между живущите и поддържането на сградите. Той напомня, че ЗУЕС е приет пред 2009 г., а преди да види бял свят е имало Правилник за реда и надзора в етажната собственост от 1953 г.

Освен за да може България да усвои средствата по ПВУ, от години гражданите чакат промените, които да решат битовите проблеми, с които се сблъскват всеки ден, като например домоуправители, злоупотребяващи със средствата на етажната собственост.

Промените са проформа, а няма да решат реалните проблеми на хората“, коментира пред Economic.bg Йоанна Георгиева, живуща в 6-етажен блок в столичния квартал „Сердика“.

Какво в действителност ще се промени?

В действащия ЗУЕС е регламентирано, че етажната собственост може да се управлява от физически и юридически лица. Това отвори вратата за навлизането на редица фирми, които станаха т.нар. „професионални домоуправители“. Дейността им има плюсове, но и минуси. Така например в сгради, в които няма съгласие между живущите или отношенията са обтегнати, професионалният домоуправител става медиатор и взимането на решения за неотложни ремонти се случва по-бързо и лесно.

Не са малко обаче и случаите, в които фирмите злоупотребяват в дейността си, а собствениците се оплакват от липса на прозрачност при разходването на средствата, както и от липса на опит и влошаване на качеството на услугата.

Така се управляват почти всички сгради на Запад. Тук много се изкривиха представите за този тип услуга“, разказва секретарят на Асоциацията на дружествата, управляващи етажна собственост.

За да се подобри контролът, проектозаконът предвижда професионалните домоуправители да имат сключена застраховка „Професионална отговорност“, която да покрива щети от неправомерно упражняване на дейността. Всеки такъв домоуправител ще трябва да има задължително висше образование и 3 години професионален опит. Фирмите ще са задължени да наемат на трудов или граждански договор поне двама служители, като единият трябва да е с юридическо или икономическо образование, а другият – с техническо.

Правата на живущите ще бъдат и по-добре защитени по този начин и те ще върнат доверието си към такива фирми“, казва Попов.

Промените предвиждат да бъде създаден и специален регистър към регионалното ведомство, в който ще бъдат вписвани всички лица, поддържащи и управляващи етажни собствености. Домоуправителите ще получават документ при регистрация за срок от 5 години. Всеки, който упражнява дейността, без да бъде вписан в регистъра, ще се глобява с между 500 и 1000 лв. Глобата за повторно нарушение е между 1500 до 2000 лв.

Според секретарят на Асоциацията на дружествата, управляващи етажна собственост създаването на подобен регистър е стъпка в правилната посока. До момента нито една институция не знае колко сгради в България в действителност нямат избран домоуправител. Въпреки че в действащия закон е предвидено в такива случаи кметът на община да провежда общо събрание и да назначава временен домоуправител за кратък срок, до който живущите изберат постоянен, то на практика това не се случва. По думите на Попов дори общините не знаят и нямат данни колко от жилищните сгради на тяхна територия са без домоуправители. Остава неясно защо кметовете бездействат.

До момента не се водеше регистър. Сега се въвежда такъв, който трябва да изсветли този процес. Тази информация ще помогне да се прецизират и подобрят процеси относно сградния фонд и състоянието му, дори как да бъде променена средата“, казва Попов.

По отношение провеждането на Общо събрание се прави предложение за намаляване на кворума от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост на 51 на сто идеални части от общите части. Това означава, че ще са нужни по-малко гласове при взимането на решения. Ако няма кворум, събранието ще се отлага с един час, и се смята за законно колкото и присъстващи да има. То няма да се насрочва за следващия ден, както досега.

Предвижда се общите събрания да могат да бъдат провеждани и онлайн. Направено е предложение и за неприсъствено гласуване на решение на Общото събрание, като същото да може се извърши до 7 дни след провеждане на заседанието чрез декларация, подписана саморъчно и предадена на управителния съвет (управителя), или декларацията да бъде изпратена на електронната поща, подписана с квалифициран електронен подпис.

В тази връзка промените улесняват процесите и взимането на решение за саниране и обновяване на сградите. Правят по-лек процеса, защото кворум се събира доста трудно в момента. Дистанционното участие ще даде възможност за по-лесно вземане на решение“, казва Попов.

Също онлайн ще може да бъде поддържана и книгата на етажната собственост, в която ще се вписват собствениците или наемателите в даден апартамент. Това ще става в срок до 15 дни от придобиването на собственост или ползване на жилището с подаването на декларация по образец за вписване във въпросната книга. Глобата за физическо лице е между 50 и 250 лв., а за юридическо – от 100 до 500 лв.

Книгата също не е иновация. Санкциите и глобите са завишени, но няма нов санкционен механизъм“, казва Попов.

От вноски вече няма да бъдат освобождавани лицата, които пребивават в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. Това означава, че всеки ще плаща такса, независимо дали пребивава в жилището, или не. Според МРРБ така ще се повиши поддържането на общи части на многофамилните жилищни сгради, чрез регулярна ангажираност на собствениците и преустановяване на порочни практики за неучастие в управлението и поддържането на етажната собственост от страна на недобросъвестни собственици. 

Всички разходи ще се разпределят между всички собственици. Такова бе положението и сега, защото Законът за собствеността предполага, че всички разходи за поддръжка на собствеността се разпределят спрямо големината на имотите, така че има резон и вноските да се разпределят спрямо собствеността, а не обитаемостта“, коментира още Попов.

Съществена промяна е и, че всички средства от месечните такси вече ще трябва да бъдат събирани в банкова сметка на етажната собственост. Досега единствено средствата, предвидени за „Фонд ремонт“, попадаха в такава сметка, с изключение на парите за режийни разходи на сградата. Според Попов това е просто „настройка“ на досегашните изисквания в закона.

И още – предвидено е домоуправител и контрольор да получават заплащане за извършване на дейностите по управление на етажната собственост, но само ако Общото събрание вземе решение за това. Ако пък сградата се управлява от професионален домоуправител, за него задължително ще трябва да бъде гласувано възнаграждение. По думите на Попов ролята на контрольора съществува и в действащия ЗУЕС, но предложените текстове правят избирането на такова лице задължително.

Какво в действителност трябва да се промени?

Всъщност ролята на домоуправителя не се свежда само до събиране на такси от живущите. Домоуправителят е медиатор в спорове и конфликти, възникнали между съседите. Той носи отговорност и за поддържането на блока, а и оттам на здравето на живущите в него. Заради това, по думите на Попов, е от изключителна важност всеки блок да избира такова лице.

Заради месечните вноски обаче не са малко и случаите, в които недобросъвестни лица стават домоуправители и неправомерно разходват събираните средства. Именно такъв е случаят на Йоанна Георгиева. 28-годишната жена разказва, че е повела битка срещу домоуправителка, която в последните 10 години не е била регистрирана в община „Възраждане“ като такава, не е създала банкова сметка на етажната собственост, в която да се събират средствата на живущите от таксите и е извършвала ремонти на собственото си жилище. На близки свои приятели домоуправителката дори събира по-малки такси. Оказва се, че няма институция, която да санкционира подобни практики.

Въпреки че по закон общината трябва да глобява етажни собствености без домоуправители, то администрацията бездейства и прехвърля отговорността на живущите. При открити подобни нередности потърпевшите сами трябва да създават констативен протокол, подписан от поне трима живущи в сградата. Това са обяснили юристи на общината, след като младата жена подава сигнал за нарушения. Това обаче се оказва непосилно условие за по-малките жилищни кооперации.

Много апартаменти са необитаеми. Има и хора, които не искат да си създават проблеми и не реагират, а в същото време нито една институция не иска да си влезе в правомощията“, разказва Георгиева.

Тя следи промените в ЗУЕС, за които заявка даде още бившият регионален министър Гроздан Караджов. Само допреди месеци е изпращала редица предложения до МРРБ. Според Георгиева е от изключително значение физическите лица, които бъдат избирани за домоуправители, да преминават курсове, за да бъдат запознати със ЗУЕС и с отговорностите си.

Не е добре едно и също лице да е домоуправител повече от 2 години. При нас от 12 години едно и също лице се води домоуправител“, казва още Георгиева.

В действащия ЗУЕС е предвидена мандатност точно от 2 години, но не е изрично упоменато, че друго лице, различно от действащия домоуправител, трябва да бъде избран. Това отваря възможност един човек да е неограничено дълги години начело на етажната собственост и в конкретния случай – години наред необезпокояван да събира и харчи неправомерно средствата на блока. 

С тези промени, предложени сега, нищо няма да се промени. Явно изглежда, че просто средствата за саниране трябва да бъдат усвоени“, казва със съжаление Георгиева.

Според потърпевшата най-добре е да бъде създадена възможност професионална фирма да управлява етажната собственост, но контрольори да са живущите в сградата.

Важното е, че този закон след толкова години ще търпи някаква промяна. Дали ще е за добро или за лошо, предстои да видим“, коментира Попов.