Жилищният пазар: Без спекуланти, предпазливи купувачи и интерес от чужди фондове

Еуфорията на жилищния пазар отстъпва място на здравословно охлаждане. Секторът обаче е изправен пред нов риск – засилен интерес от чужди фондове към изкупуване на цели сгради за отдаване под наем. Въпреки че сделките все още се бавят, страхът българите да станат вечни наематели провокира дебат за лимит върху броя на притежаваните жилища. На този фон, и в комбинация с хроничните административни пречки, днешното вдигане на лихвите от ЕЦБ поставя на сериозно изпитание достъпността на дома.

Това е синтезираната картина на имотния пазар, очертана по време на дискусионния панел „Жилищният пазар в България: Балон, изкривяване или нова нормалност?“ в рамките на 5-а годишна конференция за строителство и инвестиции на сп. „Мениджър“.

Краят на спекулата?

Паниката от спукване на имотен балон и срив на сделките е силно преувеличена. Според Ралица Ценова, изпълнителен директор на Home2U, сравняването на неправилни статистики през последните месеци е създало излишен страх у потребителите. Тя посочи, че 2025 г. е била „пазар на стероиди“, движен от еуфорията около еврото, и ако се изключат тези аномалии, пазарът всъщност бележи здравословен ръст спрямо предходните години.

Еуфорията спря, но това не означава, че пазарът пада. Той продължава да е стабилен. Отпадат спекулантите, които гонят краткосрочна печалба, което внася здравословен тон“, коментира Ценова.

Тази теза бе категорично подкрепена от инж. Георги Шопов, председател на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП), който подчерта, че жилището не бива да се разглежда просто като борсова стока.

За нас пазарът на жилища е вечен. То е стока от първа необходимост. Това колко се качва цената не е толкова важно за купувача, колкото комфортът на неговия живот. В момента, в който има собствен имот, той иска по-голям, после къща с двор. Затова пазарът е вечен“, категоричен бе инж. Шопов.

Чуждестранни фондове и наеми

Докато индивидуалните купувачи стават по-предпазливи, пазарът привлича погледите на едрия институционален капитал. Шопов и Ценова разказаха за запитванията от фондове от Азия, Скандинавия и Западна Европа. Въпреки преговорите фрагментираността на родния пазар бави финализирането на сделките.

По думите на Шопов, бизнес моделът на подобни фондове е ясен – изкупуване на цели комплекси с малки апартаменти на ниски цени с цел генериране на доходност от наем. Тази тенденция предизвика сериозно притеснение у бранша относно бъдещата достъпност на жилищата.

За нас, като предприемачи, това е много изгодно – идва един фонд, купува ни цялата сграда. Да де, ама аз не искам моите съученици, приятели и роднини да не могат да живеят нормално и да бъдат като аргати под наем цял живот“, предупреди инж. Шопов, давайки за пример Западна Европа, където под 20% от хората в големите градове могат да си позволят собственост.

Като предпазна мярка той лансира идеята за лимит върху броя жилища, които един субект може да притежава. Доц. д-р Красен Станчев (ИПИ) обаче контрира, че подобна рестрикция е неработеща и капиталът винаги ще намери подставени лица или счетоводни вратички, за да я заобиколи.

Административен терор и „вертикални гета“

Основен двигател на високите цени остават не пазарните сили, а държавните и общински абсурди. Доц. Станчев даде пример с чисто нова луксозна сграда, която стои блокирана над две години, защото „Топлофикация“ не може да премести една тръба с два метра. Той посочи и абсурда по чл. 87 от ДОПК, който блокира сделки дори при неплатени данъци на една от страните.

От своя страна инж. Шопов повдигна темата за системното неглижиране на инфраструктурата, за която купувачите плащат неколкократно.

Жилищното строителство внася във фиска 280 евро на квадратен метър. Нито една стотинка от тези пари не отива за инфраструктура. Вие като граждани плащате инфраструктурата три пъти и я получавате в средновековен вид.“

Липсата на адекватна среда крие и друг дългосрочен риск. Левон Хампарцумян предупреди, че компромисите с качеството на живот около новите проекти ще доведе до сегментация. По думите му, ако в една луксозна сграда процент от хората спрат да плащат за поддръжка, тя бързо деградира, а по-състоятелните собственици я напускат, превръщайки я във „вертикално гето“.

Кредитният компас

На фона на тези вътрешни дебати, новината от последните минути за вдигането на лихвите от ЕЦБ добавя нова променлива в глобалното уравнение. Според експертите обаче, у нас пазарът се развива по собствен, значително по-плавен и предвидим сценарий, далеч от усещането за шок.

Силвия Томова, основател на Privilege Consulting Services, внася реализъм по отношение на банковия сектор в България. Тя коментира за Economic.bg, че кредиторите остават изключително ликвидни, а ценообразуването на заемите зависи изцяло от вътрешната депозитна маса в страната, а не от директното движение на Юрибор (Euribor). 

Томова обаче обръща внимание на вече установената рамка и нуждата от разумно планиране, които купувачите трябва да съобразяват, стъпвайки на действащите регулации.

Отлив на купувачи няма, просто клиентите вече са много по-взискателни към качеството и локацията. Що се касае до финансирането, банките изискват минимум 10% до 15% самоучастие, като държат да видят, че купувачът реално разполага с тези средства, а не ги подсигурява чрез потребителски кредити. Регулациите ясно ограничават съотношението дълг/доход до максимум 50%. Навиците ни обаче изискват още по-голяма предпазливост и ние съветваме клиентите да не надвишават 30 – 35% тежест на вноската, за да запазят комфорта си на живот и да имат буфер, ако лихвените нива някога се променят.“

Според нея, повишената финансова култура на българския купувач е сигурен знак, че пазарът ще премине плавно през предстоящите икономически процеси, без да се стига до катаклизми или вълна от необслужвани заеми.