Офис пазарът в столицата утихва

Успоредно с това индустриалният сегмент бележи почти 19% ръст на наетите площи

07:06 16.07.2026 ~ 4 мин.

След периода на бурни премествания и окрупнявания, пазарът на офис площи в София навлиза в по-умерена фаза, белязана от свиване на наетите площи със 7.6% през първото полугодие на 2026 г. Липсата на мащабни договори над 5000 кв. м се компенсира от засилен интерес към по-малки пространства и преподписване на текущи договори, докато истинският двигател на сектора се оказват индустриалните и складови площи, които бележат почти 19% ръст. Това сочат данните от анализ на компанията за бизнес имоти Cushman & Wakefield съвместно с Forton, представени на събитие за журналисти.

Докладът за пазара на бизнес площи идва след наскоро публикуваните актуални данни на Агенцията по вписванията за спад в броя на имотните сделки в страната.

Анализът на Cushman & Wakefield показва понижение и при инвестиционния обем на бизнес имотите в България – с 24.1% по-малко за периода, като все пак очакванията той да достигне нивата от миналата година. Важно е да се отбележи, че данните не включват две обявени, но все още неприключили големи сделки – продажбата на мол „Галерия Бургас“ и на Telus Tower, които Комисията за защита на конкуренцията одобри, но финализирането им тепърва предстои.

Прочетете още

Какво се случва на офис пазара

През първите шест месеца на 2025 г. в столицата са били наети над 96 хил. кв. м офисна площ в столицата, докато през същия период на 2026 г. са почти 89 хил. кв. м. Този спад със 7.6% е „незначителен“ според Йоанна Димитрова, мениджър „Офис площи“ към Cushman & Wakefield Forton. Тя даде и по-широк контекст, като сравни данните с тези от първото полугодие на 2021 г., когато наетата офисна площ е 69 хил. кв. м.

Това ни е вторият най-висок обем от над 13 години назад за наети площи“, коментира тя.

Според данните липсата на големи договори през първото полугодие на 2026 г. е причината за спада на наетите офис площи в столицата. Според Димитрова тази тенденция е вследствие на това, че някои от компаниите вече са подновили договорите си и че е намалял броят на компаниите с наети големи квадратури от над 5 хил. и над 10 хил. кв. м. Тенденцията е такава от COVID пандемията насам, когато „хоум офисът“ навлезе масово в страната. Към момента данните сочат, че средният размер на наетата площ е 630 кв. м.

Очаква се обемът на наетите площи за цялата година да е малко по-нисък от този през 2025 г.

Свободните площи остават практически без промяна – около 275 000 кв. м, а незаетостта спада незначително до 11.64% при 11.83% през първото тримесечие на годината. По думите на Станимира Пашова, главен изпълнителен директор Cushman & Wakefield Forton, офис пазарът е в баланс в момента, а офертите за наем са „стабилни“.

Офис наемите в София варират между 14 и 20 евро/кв. м в зависимост от района, а тези на складовите и индустриалните площи са в диапазона 5.80 – 6.30 евро/кв. м.

Най-предпочитаният сегмент на пазара са офисите, като се очаква тази тенденция да се задържи до края на годината. След тях са търговските обекти, следвани от индустриалните помещения, хотелите и други.

Хубавото е, че пазарът се интересува от всеки един сектор. Тоест нямаме концентрация на интереса само в един (сектор) поради някаква специфична особеност, която обикновено има кратковременен характер“, поясни Пашова.

Над половината от сделките при наеми на офиси вече са за подновяване на съществуващи договори, докато преместванията (36%) и разширенията (12%) остават на заден план, а преотдаването е едва 1%.

Доста голяма тенденция е, че имаме увеличение при подновяванията. Ако миналата година имахме 40% от сделките, подновяванията в момента са 51%“, коментира Йоанна Димитрова.

По думите ѝ, този процент се увеличава, защото наемателите търсят повече сигурност в текущите си офиси. Като друга причина, тя представи тенденция на инвестиции в реконструкция на пространството през последните пет години.

IT компаниите заемат най-голям дял от наетите офис площи (40%). Административните услуги заемат 8%, професионалните услуги – 7%, промишлеността – 5%, финансите – 1%, а останалите 36% са категоризирани като „други“, където са включени всички останали сектори на бизнеса.

Инвестиционният пазар

Очакванията са до края на годината инвестиционният пазар да достигне или дори да надхвърли нивата от 2025 г., прогнозира Станимира Пашова. За първите шест месеца обемът на сделките е 143.6 млн. евро при 189.3 млн. евро за същия период на миналата година.

Истината е обаче, че съществени сделки тепърва ще бъдат затваряни“, коментира изпълнителният директор, визирайки продажбата на бургаския мол и столичната Telus Tower.

Приключването им през втората половина на годината ще доведе до съществено увеличение на дела на чуждестранния капитал, което е добър сигнал, посочи още Пашова. Купувачите вече присъстват в България и вече се разширяват „значително“. Фактът, че чужди компании, които вече работят в България, продължават да инвестират дългосрочно, показва добри очаквания за икономическото развитие и потреблението в страната, коментира Пашова. Според нея това е силен стимул за купувачите да увеличават портфейлите си на местния пазар, където в момента чуждият капитал държи 31% дял

Извън официалния инвестиционен обем остават сделките с парцели или незастроени терени, които не генерират доход – те се класифицират като „Development“ проекти, поясни Станимира Пашова. Паралелно с това при индустриалните площи се отчита втората най-силна пазарна активност от 2021 г. насам, посочи Даниела Бойчева, директор „Бизнес развитие“ в Cushman & Wakefield | Forton. По думите ѝ близо половината от трансакциите (49%) са предварителни договори за сгради в строеж. Тази вълна се движи основно от търговски и логистични компании, които консолидират бизнеса си на една локация, за да си осигурят предвидимост и да оптимизират своите разходи.