Този луд, луд имотен пазар

Темата за недвижимите имоти продължава да се следи с интерес. Едни искат да се уверят, че са направили добра инвестиция, като са си купили жилище, а други, че не са сбъркали – като не са си купили, а трети просто искат да видят какво показва „барометърът“. Имотите не са само квадратни метри застроена площ, нито пък са само земята, върху която са построени.

Те са нещо съвсем различно от финансово вложение, макар напоследък все повече хора да купуват просто за да си вложат парите в „нещо сигурно“. Инвестиционното решение всеки си взема сам и сам му носи последствията.

Всичко, случващо се на имотния пазар, може да бъде опаковано добре и да ни бъде продадено с розова панделка. Част от истината я виждаме сами, без да четем статистики и да слушаме мненията на експерти. Големите градове се презастрояват. София расте безогледно. Старите квартали преливат от нови сгради, жилищни блокове никнат като гъби, новите квартали са лош пример за градско развитие, паркирането става все по-голям проблем, строи се без да се мисли за окръжаващата среда, за съпътстващата инфраструктура, за комфорта на градското обитаване. Искаме ли да живеем в такива условия? Пазарът регулира всичко, с тези думи някои опитват да оправдаят строителната стихия, след като администрацията и хората се правят, че не виждат. Да, пазарът може да регулира, като временно изпадне в застой.  Дава време уж за размисъл, а после всичко продължава наново. Така някой може да ви се похвали как през 2009-а си е купил в отдалечен столичен квартал жилище по 900 евро/кв. м., а сега, при обилното презастрояване на квартала, цената на апартамента е скочила над два пъти и квадратният метър вече струва 2 хил. евро. В такава среда ли искаме да живеем? Или онзи, който допуска това, го прави за другите, не и за себе си?!

Ето какво казват специалисти и представители на строителния бизнес по време на конференция за строителство и инвестиции:

Свиване

Пазарът на недвижимите имоти през 2023 е динамичен, но и особен. Като следствие от обективни и субективни решения се наблюдава огромна инфлация в икономиката и социалния живот. Това се отрази на себестойността на строителния продукт, но доходите на хората не се качиха със същия темп. И се стигна до следното – интересът към покупката на имоти в големите градове остана висок, а дори се и засили под страха, че покупателната сила на спестяванията пада. Но предварителните и подписаните договори са намалели с 50%.

Сделка или не

Интересът към придобиването на имот се е засилил, но възможностите на хората са намалели. Ако заплатите се повишат и покупателната им сила достигне периода преди инфлацията да се задвижи, то желанието за покупка на недвижими имоти може да се нормализира. В пазарната икономика движещ е законът за търсенето и предлагането. За всеки производител има два кошмара. В единия случай стоката, която произвежда, да не се търси. А в други – да е толкова скъпа, че да е недостъпна за хората. Имотният пазар е добре да не е  в нито една от тези две хипотези.

Нещо специално

Задържане на цените и намаляване броя на сделките е тенденция, която се наблюдава в по-големите градове из цялата страна. Жилището днес не решава само нуждите от дом, то е въпрос и на социален статус. Това задава тенденция в търсенето на недвижими имоти. Много хора притежават повече от един имот, често стари жилища се заменят с нови, които са в по-модерни сгради. Търсят се и специални проекти, които са отвъд цена на квадратен метър. Отваря се ниша за обекти, които предлагат нова среда на живот, модерна визия, нови технологии в сферата на строителството и обзавеждането. Една част от хората търсят по-голям комфорт в по-екстравагантни сгради, има такива, които са готови за бягство от големия град, но и хора, които просто искат да увеличат жилищната си площ. На пазара са инвеститори и други професионалисти с визия за онова, което в тази ситуация може да направят.

Демографската бомба

Прогнозите за развитието на пазара вече се дават по-внимателно. От една страна, България е държава с бързо намаляващо население. И ако българите не започнат да се завръщат, след 20 години демографската структура ще е доста по-различна от тази, която имаме в момента. Тогава може и да няма нужда от толкова голям жилищен фонд.

Ами сега?

Инвестицията в имот не е най-иновативното решение, но тя е най-близка до мнозина. Според изследванията на МРРБ и Световната банка около 20% от жилищата в страната са необитаеми. Но в същото време голяма част от сградния фонд е стар и има множество блокове, които се нуждаят от саниране, а не просто от освежаване. От една страна, се предлагат нови проекти за жилищни сгради, а от друга, виждаме, че наличният сграден фонд не се използва по най-добър начин. Как да се създадат стимули, които да подбутнат хората да подобрят ефективността на домовете си? На чужди специалисти им прави впечатление, че въпреки големия ръст в строителството се разрушават сравнително малко стари постройки. Имаме сграден фонд, който не се поддържа добре, а се усвояват нови територии. Предизвикателството е хората да живеят в по-качествени жилища, като се подобри и тяхната енергийна ефективност.

Държавата и общините

Пазарът е пазар, на него държавата или общините трябва да се намесват по пазарен начин. В България те нямат ресурс да правят интервенция на пазара на жилища, но може да опростят механизмите за строително разрешение. За да бъде избран, сегашният кмет на Буенос Айрес обещава да намали цените на жилищата и на наемите. После, вече на поста, облича това в административни решения, в резултат на което цените скачат двойно. Виена е добрият пример за жилищна политика. Тя дава терени на строителни предприемачи и в замяна получава жилища, така създава набор от имоти, с който да води общинска жилищна политика. При бум на цените, изнася на пазара жилища за продан и цената се успокоява. При спад на цените – купува, за да попълни своите нужди. Тя помага на гражданите си да ползват наистина достъпни за тях имоти под наем.

Предпазливост

Цените падат – твърдеше се, но този момент не идва, тъй като имотите имат определена себестойност. Хората обаче отново станаха предпазливи в покупката на зелено. Преди година новите сгради са продавани на около 80% до началото на грубия строеж, сега вече не е така. В момента до издаването на Акт 14 се договарят 20% от жилищните имоти, другата част намира своя купувач след това.

Не на всяка цена

Рязкото покачване на лихвите – въпреки повишаването на основния лихвен процент, очакванията не са достигнати. Банките разполагат със свободен ресурс и търсят как да го реализират. Затова и ипотечното кредитиране продължава да движи пазара. При поскъпването на материалите, имаше инвеститори, които искаха да повишат цените на вече подписаните договори. Това създаде недоверие у купувачите. В момента няма дефицит на предлагането, но при новото строителство има забавен темп в търсенето. Купувачите вече не се блазнят да придобият просто някаквае жилищна площ, а се оглеждат за имоти, изградени с качествени материали, изискват вътрешен комфорт, но и добра окръжаваща обществена инфраструктура, приветлива среда на обитаване.

Посредствен продукт

Повечето инвеститори забравят, че с изграждането на една страда, те участват в създаването на цялостната среда на живеене. Много от строителите произвеждат посредствен продукт. Те строят подобие на модерни панелки с топлоизолация отвън, но с далеч по-лошо разпределение на дома отвътре. Този продукт задоволява необходимостта от покрив над главата, но не удовлетворява по-високата потребност за цялостното качество на обитаване. Строят се жилища, без да се мисли за обществените системи - тротоари, пътища, паркинги, гаражи, обществен транспорт, детски градини, училища, места за отдих, забавления, но и за развитие.

Лукс да искате

Луксозното строителство е малка част от общия обем. Ако обществото можеше да си позволи луксозни комплекси с къщи, ние щяхме да проектираме това...

Една сграда обаче може да е красива, без да е луксозна. Разпределението на стаите може да е по-добро. Всичко, което се строи, би могло да се вписва хармонично в общата визия и общия план за разрастването на кварталите. Вече има нужда от по-ниски сгради, с по-малка плътност на застрояването, от повече зеленина.

Имотният пазар е барометър  за състоянието на обществото. Страната е в ускорен демографски срив, а имотите в големия град с голяма скорост се увеличават, алчността и страховете растат, паркираните по улиците коли „изяждат“ хората, въздухът и общите пространства намаляват ли, намаляват, но на кого му пука… Долу имотите! Да живеят имотите!

Очакванията

• Трудно е да се предскаже какво точно ще се случи. Пазарът засега остава стабилен. Трябва да се обръща повече внимание на средата. А и да не се забравя, че демографската бомба не е обезвредена.
• Имотите са вечни – защото човек, когато задоволи определена своя потребност, иска повече и по-високо качество. Това движи пазара на имотите. В домовете ни минава голяма част от нашия живот и затова се стремим да са по-големи, по комфортни или просто да съответстват на нашите променени нужди.
• Ако няма геополитически конфликти, които силно да ни засегнат, ако енергийните ресурси запазят ценовите си равнища, ако инфлацията бъде овладяна, ако заплатите вървят нагоре, то и пазарът има шанс да остане стабилен.
• Твърденията за смъртта на пазара на недвижимите имоти са силно преувеличени. Пазарът на недвижимите имоти има инструменти да се саморегулира - може да се строят нови жилища и да се обновяват старите, може да се създават по-качествени решения, независимо от конюнктурата.
• Пазарът сам ще си покаже. И скоро ще видим какво е трябвало да очакваме.

Текстът е част от бр. 117 на сп. „Икономика“. Публикува се в Economic.bg по силата на партньорско споразумение между двете медии. Темите и мненията са подбрани от екипа на списанието и не съвпадат непременно с редакционната политика на Economic.bg.