Цените на имотите започват да намаляват, а сделките се забавят

Каква е актуалната ситуация на пазара на недвижими имоти в България и променя ли се поведението на участниците в него? Темата коментира собственикът на агенция за недвижими имоти ClassicEstates Ирена Петкова, цитирана от портала за имоти Domaza. 

„Сделките с недвижими имоти в България започнаха да се забавят още от средата на миналата година. Сега, жилищата за продажба се задържат много по-дълго на пазара, купувачите инвестират повече време в огледи, договарят се, избират и по-трудно взимат решение за покупка. Въпреки, че много хора не го отчитат категорично, вече се наблюдава и спад в цените на кв.м жилищна площ. Но това е диференциран спад, резултат от леко спекулативното поскъпване през последните две-три години, породено от европредседателството на страната ни, разликата в цената на парцелите в различните райони, степента на остарялост на различните сгради, както и видът и качеството на съответния строителен обект“.

Експертът уточнява, че всички важни международни визити у нас през 2018 г. са стимулирали икономиката, бизнеса и строителството, и това е довело до по-сериозно търсене на имотния пазар. Задържането на сделките е започнало да се усеща още от юни месец миналата година – моментално след приключването на председателството ни.

Тя дава пример с квартал „Кръстова вада", в който в началото на 2018 г. е имало възможност за достигане на цени от 2000 евро/кв.м – нива, които в момента са невъзможни за достигане. „Понижението обаче е много минимално, в сравнение с ръста преди 2 г., което означава, че ако преди имаше изобилие на ново строителство „на зелено“, което се купуваше на 700 – 750 евро/кв.м, сега цените там, особено около Мол Парадайс, започват от 1100 евро/кв.м, отново „на зелено“. Ако 2017-2018 г. имоти в същия квартал, завършени на етап шпакловка и замазка, можеха да се търгуват средно за 1200-1300 евро/кв.м и да се продадат в рамките на 1-2 месеца, сега това е доста по-трудно за постигане – има задържане на офертите с месеци. Според мен, тази ситуация ще се задълбочи, защото излиза все повече и повече ново строителство, а собствениците на имоти от вторичния пазар все още поддържат високи продажни цени независимо, че обектите се задържат на пазара. Така имотът им остарява морално, след по-дълъг престой в мрежата за реклама“, обяснява специалистът.

Цената на кв.м на панела не може да е равна на цената на кв.м на ново строителство; няма как цената в два различни района да е една и съща, след като цената на парцелите е била различна; няма как имотите в две сгради, макар и една до друга, но строени с различни по качество материали и /или поддържани по различен начин, да са на една и съща цена. Има достатъчно клиенти и за старото строителство, и за първичния пазар директно от строителите. Все още няма тези ситуации, които се наблюдаваха при кризата от 2008 г., хората да не могат да изплащат кредитите си и да им се налага спешно да продават на много по-ниски цени. Поне аз не виждам такава тенденция в момента. Но, един от факторите, които затягат пазара, е че банките по-трудно подписват одобрения за кредитиране, макар че привидно условията за кандидатстване са едни и същи. От лятото на 2018г. много чести са отказите по документи за ипотеки. А съвсем скоро се очаква и покачване на лихвите, което още повече ще накара купувачите да не бързат, а да обмислят добре и да избират повече, както и да търсят максимално доброто ценово предложение за тях“.

Най-предпочитаните райони за покупка на жилище в София, освен че остават едни и същи, същевременно се развиват спрямо строителството на метрото, обясява Ирена Петрова. „То привлича много купувачи и повишава цените в съответния район. В момента, голямо търсене на имоти има в кв. „Хаджи Димитър“ и районът по протежение на бул. “Владимир Вазов“, където и земята поскъпва, заради интереса към парцелите там. Те не са споменавани често в статистиките, защото са по-малки като територия и има много старо строителство, но са привлекателни за купувачите. Освен това – Овча купел- заради метрото и районът на кв. „Славия“, „Лозенец“, „Изток“, „Изгрев“, районът на Докторски паметник и центърът на града“.

Петкова допълва, че колкото по-динамичен е пазарът на недвижими имоти, толкова повече купувачите се опитват да „прескочат“ услугите на брокерите. Те си мислят, че могат и сами да се справят с покупката на имот, защото имат парите за това. Но бюджетът не е единственото условие за сделка. Пазарът крие своите рискове и всеки, който не е компетентен, може лесно да бъде подлъган. Има голяма разлика между продажбата на имот и покупката му, както и между сделка, реализирана чрез банково финансиране и такава в брой. Наборът от документи е сериозен, а някои строителни компании не съдействат в оформянето му, защото не са задължени да го правят. Още повече, че по закон и нотариусите нямат ангажимента да изискват някои удостоверения, които, например една банка изисква за оформяне и допускане до крайна сделка, особено ако те са съпътстващи строителството. Визирам Удостоверение по чл.181, ал 2 от ЗУТ, а сградата вече е снабдена с Удостоверение по Образец - Акт 16, или т.нар. УВТ – документът, удостоверяващ движението по собствеността за изминалите 10 години или повече – наличие на възбрани, искови молби, прехвърляния, делби, залози, запори и т.н. Нотариусът има задължение да изиска документите за собственост в оригинал, както и съпътстващите документи изискуеми от Закона при сделка и да провери самоличността на участниците в нея, но всички останали проверки, които прави и може да направи относно настоящите и предишни собственици или имотни партиди, са единствено и само по негово индивидуално решение.