Еуфорията и инфлацията оскъпиха чувствително жилищата в София

Рекордни продажби, силно търсене, надвишаващо предлагането, и ускоряващ се ръст на цените. Така имотната агенция Bulgarian Properties описва жилищния пазар в София. Според анализаторите годината ще приключи с около 10% скок на цените и около 30% на продажбите на жилища в столицата.

Тези резултати надхвърлят очакванията за по-умерено повишаване на цените, но трябва да се отчете и нарастващата инфлация, която изяжда част от постигнатия скок. В реално изражение цените ще завършат с около 5% нагоре за 2021 г., обяснява агенцията.

Тенденцията за инвестиция в жилища продължава, макар и в по-малки обеми. Тези, които търсят имот с цел собствено ползване са повече. Новото строителство и по-големите апартаменти продължават да са предпочитани. Заради голямото търсене, малкото предлагане, ниските лихвени проценти и увеличението на средната работна заплата в София, Bulgarian Properties описва пазара като „еуфоричен“.

Средни цени и годишно изменение

1200 евро/кв.м е средната цена на закупените в София през третото тримесечие апартаменти, по данни на Bulgarian Properties. За второто тримесечие тя е 1175 евро/кв.м, а година по-рано – 1115 евро/кв.м. Това представлява ръст от 7.6% на годишна база, който остава сходен с този от второто тримесечие – 8.8%, но значително надвишава отбелязаните през предходните тримесечия ръстове от около 2-3%.

Средната обща цена на закупените апартаменти през периода юли-септември нараства до 116 750 евро при 100 500 евро през второто тримесечие и 100 260 евро средно за 2020 г.

Обеми продажби

Данните на Bulgarian Properties показват, че новоподписаните сделки в София за 9-месечието на 2021 г. бележат ръст с 25% спрямо 2020 г. и с около 10% спрямо 2019 г. Тук са отразени договорите за имоти ново строителство към момента на тяхното сключване и дават обективна картина на реалното нарастване на обемите продажби в столицата.

Към момента на съставяне на този анализ все още няма данни от Агенцията по вписванията за 3-тото тримесечие. Изнесените по-рано статистики за второто четвърт на годината обаче показаха ясната тенденция за нарастване на обемите продажби – с около и над 40% спрямо 2020 г. и с близо 30% спрямо предпандемичната 2019 г.

Достъпност на жилищата

Стойността на коефициента на достъпност към средата на 2021 г. е 1.11. Той запазва нивата от миналата година и дори бележи известно подобрение, като продължава да клони към 1. Т.е. малко над една средна месечна софийска заплата е нужна за закупуване на 1 кв.м жилищна площ в София.

Това става възможно поради продължаващия ръст на средната заплата в столицата, която през второто тримесечие, по данни на НСИ, вече е 2 072 лв. Това е с близо 14% над нивото й за същия период на миналата година.

Новото строителство

Издадените нови разрешителни за строеж на жилищни сгради в София за полугодието са 498 при 437 за първото полугодие на 2020 г. и 450 за първата половина на 2019 г., преди пандемията. Това означава, че има известно ускоряване на обема на извадените разрешителни, но цялостното усещане е за по-бавно излизане на проектите на пазара.

Това може да се дължи и на изчакване от страна на инвеститорите заради нарастващите цени на материалите, за да могат да ценообразуват адекватно новите си проекти.

За поредна година новото строителство продължава да бъде предпочитано от купувачите и да съставлява основен дял от покупките на жилища в столицата. Сделки се сключват активно от най-ранен етап на изграждане, тъй като с напредъка на строителството възможностите за избор стават по-ограничени.

Параметри на закупените жилища

Тенденциите, които започнаха след настъпването на пандемията, продължават да бъдат актуални и към момента. Наблюдава се интерес към по-големи апартаменти, към жилища в затворени комплекси и сгради със собствен двор, към партерни апартаменти с тераса-двор, както и към апартаменти с големи тераси и гледки.

Поради завръщането на инвеститорите на пазара делът на двустайните жилища, които са най-ликвидни и съответно най-атрактивни за вложение, нарасна и се върна на позиции от около 50% от закупените жилища.

През третото тримесечия на 2021 г. делът на закупените 2-стайни жилища е 46%. Тристайните са 38% от закупените апартаменти, а делът на 4-стайните за запазва на 10%. Средната площ на закупените жилища е 90 кв.м.