Как се развива пазарът на луксозни имоти в София?

В синхрон с цялостния ръст на икономиката и на пазара на жилища, продажбите на луксозни имоти отбелязаха динамична година. 2017 г. отчете ръст на сделките, устойчив брой запитвания от клиенти и задържане или покачване на цените в различните райони на София. През годината интересът към луксозни покупки остана висок както за жилищни нужди, така и с цел инвестиция, показва анализ на компанията за луксозни имоти Unique Estates за 2017 г. 

Новите зони

В резултат от увеличаващото се търсене и развитието на инфраструктурата се обособиха нови перспективни зони за позициониране на луксозни проекти. Предлагането на луксозни имоти все още изостава спрямо търсенето, но с новите проекти през 2018 г. пазарът ще върви към по-добър баланс. Строителната активност е висока и заедно с познатите и утвърдени квартали на пазара излизат все повече проекти в нови и предпочитани от купувачите луксозни райони.

Сред примерите в София е зоната около Paradise Center, която търпи бързо развитие с откриването на метростанция „Витоша“ и цялостното подобряване на инфраструктурата. Данните от сделки в района показват, че цените растат и стандартното предлагане вече започва от 1200 евро/кв. м, като достига и по-високи нива за луксозни имоти. От близостта си до Витоша и подобряващата се инфраструктура печели и районът около Камбаните и „Резиденшъл парк София“, който става все по-предпочитан от купувачите на луксозно строителство.

В централната част на града интересът за развитие на проекти и покупки се разраства и в посока паметника Левски и бул. „Дондуков“ и очакванията са той да търпи силно развитие през следващите години. Друг перспективен район са квартал Изгрев и периферията на Дианабад, където на мястото на бившия завод „Фурнир“ се появи зона с висок клас жилищни проекти. Тази част на София също коренно променя облика си през последните години и се радва на силен интерес от страна на купувачите. По данни на Unique Estates в района вече има и вторичен пазар, а цените на имотите започват от 1500 евро/кв. м.

„И в новите, и във вече утвърдените райони на пазара на луксозно строителство отбелязахме динамично търсене и сериозен обем сделки през изминалата година. Очакванията ни са за активен пазар и през 2018 г., като в същото време ръстът на новото строителство ще спомогне за успокояване на цените“, отбеляза Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates.

Развитие на луксозния сегмент

Като цяло 2017 г. премина под знака на активен пазар на луксозни имоти, като отбеляза 9% ръст на наемните сделки и 6% повече продажби, показват данните на Unique Estates. Значителен ръст отбелязаха сделките в най-високия ценови сегмент – над 800 000 евро. В тази категория попадат основно еднофамилни къщи и резиденции, които през изминалата година се радваха на нарастващ интерес.

„Това са имоти, които са търсили купувач дълго време, и в момента пазарът е догонил цената им. От друга страна наблюдаваме ръст на клиентите, които се интересуват от много висок клас имоти, а предлагането не е нараснало. Това търсене доведе до ръст на сделките над 1 млн. евро, като включително реализирахме единични продажби и над 2 млн. евро“, коментира Светослава Георгиева, оперативен директор на Unique Estates.

Активен интерес през годината регистрира и по-ниският сегмент на пазара на луксозни имоти – до 300 000 – 350 000 евро. Основните покупки в този ценови клас се реализират от хора, търсещи апартаменти в централната част на София и къщи с инвестиционна цел. Те купуват имоти в престижни райони, които лесно се реализират на наемния пазар. При старото строителство в този ценови клас се наблюдава и силно търсене на жилища за цялостно обновяване и препродажба. Според Unique Estates този тренд все повече се превръща в бизнес за хората със свободни средства. Възможността за отдаване под наем на такива имоти през Airbnb и напливът на чужди туристи през последните години още повече увеличават атрактивността им.

За сметка на оживлението във високия и ниския сегмент на луксозния пазар, имотите в средния ценови клас трудно намират реализация. Става въпрос основно за къщи в диапазона между 350 000 и 600 000 евро. Най-често това са имоти с добри локации, но строени преди повече от 10 години, с относително малки дворове от 500 – 600 кв. м, липса на достатъчно бани, на гаражи, с недостатъчна височина на таваните. Купувачите с по-високи финансови възможности мигрират към горния ценови клас, а тези с по-ограничени бюджети – към долния, което ще наложи корекция в цените на къщите от средния сегмент. 

Цени, търсене и предлагане

През 2017 г. цените на луксозните апартаменти не реализираха значителен ръст. В повечето квартали бе регистрирано задържане или леко покачване, а средно за пазара цените запазиха нивата си от предходната година, показва статистиката на Unique Estates.

Подобна бе картината на масовия жилищен пазар, където цените през 2017 г. се увеличиха средно с 6.3%. Задържането им в луксозния сегмент е обяснимо с по-малкия обем на този пазар и по-високия клас имоти, което ги прави по-слабо податливи на големи ценови колебания.

По-забележимо поскъпване през 2017 г. бе регистрирано при къщите по Витошката яка, където средните цени през 2017 г. достигнаха 1500 евро/кв. м. В сравнение с година по-рано ръстът е приблизително 13%. Поскъпването отчасти се дължи на посоченото по-горе преориентиране на купувачите към най-високия сегмент на луксозния пазар за сметка на средния клас имоти.

Прогнози

Очакванията на Unique Estates са, че и през 2018 г. няма да липсват изненади при най-търсените локации и цените на уникалните имоти ще растат. При стандартното луксозно строителство обаче прогнозата е по-скоро за задържане на цените предвид нарастващото предлагане. Подобна тенденция вече се наблюдава в райони като квартал Лозенец, където през последните месеци на пазара излязоха знакови проекти. В момента там се наблюдава леко задържане на продажбите, тъй като купувачите се нуждаят от повече време, за да се ориентират в пазара и да вземат решение.