80% поскъпване за все по-малко площ: Как се развива пазарът на къщите в комплекси край София

От началото на 2021 г. до края на 2025 г. цените на къщите в жилищни комплекси около София са нараснали с над 80%. За същия период разходите за строителство са се увеличили с 66% – изпреварването на пазарните стойности спрямо себестойността е осезаемо и трайно. Паралелно с това пазарът следва друга, по-малко очевидна тенденция: новите домове стават все по-компактни. Това става ясно от актуален доклад на консултантската компания Colliers.

Според него средната квадратура на строящите се къщи в комплекси намалява. Зад това стоят две причини: преместването на паркоместата извън сградните граници и все по-широкото разпространение на концепцията за „вертикален апартамент“ – къщи с по-малка разгъната застроена площ и по-компактни като цяло.

За да се запази функционалността при по-малките габарити, паркоместата масово се изнасят извън очертанията на сградата. Въпреки това свиване, цената на типичната самостоятелна къща вече достига средно 820 хил. евро (с ДДС) – сума, която преди четири години изглеждаше немислима за масовия купувач.

Криза в достъпността

Безпрецедентното поскъпване с 80% води до рязко свиване на кръга от потенциални собственици. Достъпността на този тип имоти е на най-ниското си ниво от години. Макар лихвите по ипотечните кредити в България да остават сравнително стабилни, огромният скок в абсолютната стойност на активите изисква от купувачите огромно самоучастие и високи месечни доходи.

С други думи, пазарът се трансформира от масов в подчертано ексклузивен, ориентиран към най-платежоспособния сегмент на обществото.

Показателят, измерван като съотношение между средна брутна работна заплата и цена на квадратен метър, е спаднал до 0.73 кв. м на едно месечно възнаграждение. В сравнение с 2021 г. за същата заплата може да бъде закупена осезаемо по-малка площ.

В отговор на растящите разходи за труд и материали, инвеститорите все по-активно насочват погледа си към райони с по-евтина земя извън непосредствения периметър на столицата – стратегия, която им позволява да запазят конкурентоспособни крайни цени.

2 000 дома в строеж, половината по Южната дъга

За второто полугодие на 2025 г. броят на наличните единици в рамките на столицата и прилежащите ѝ населени места е надминал 2 000 – разпределени в 131 проекта. В процес на строителство са още 1 440 дома в 93 отделни комплекса. Половината от тях са концентрирани в десетте най-мащабни проекта – основно по Южната дъга на Околовръстен път и в близките села Бистрица, Панчарево и Лозен.

Сделките с къщи в разглеждания район се движат между 1 100 и 1 300 годишно. Търсенето е спаднало спрямо пика от 2021 г., но 2025 г. регистрира лек ръст спрямо предходната година.

Еврозоната като катализатор

Присъединяването на България към еврозоната от януари 2026 г. се очаква да освободи капиталови буфери в банковия сектор и да увеличи ликвидността. От Colliers прогнозират, че това ще подкрепи стабилността на лихвената среда и ще стимулира допълнително кредитирането в краткосрочен план.

Успоредно с това расте търсенето на „зелени“ домове – с устойчив дизайн и иновативни технологични решения. Банките вече приоритизират финансирането именно на такива проекти, а консултантите очакват повишена активност в локации около столицата, предлагащи спокойна среда, бърз достъп до градски удобства и по-ниски цени на имотите.