Какво се случи на имотния пазар в България за 12 години?

През последните две години икономиката в световен мащаб се сблъска с няколко кризи, които настъпиха една след друга. От една страна, избухна COVID пандемията, която блокира всички производства и спря развитието на много сектори. След затихването на здравната криза избухна руската война в Украйна. Инфлацията на свой ред пък не спира да расте.

Неминуемо тези събития оказаха влияние и върху пазара на недвижими имоти. Затова Economic.bg реши да направи анализ на имотния пазар в България за последните 12 години – как се покачват/спадат цените, какви са причините, тенденциите, както и какво ни очаква от тук нататък.

Нагоре и пак нагоре

От 2010 г. до второто тримесечие на 2022 г. цените на жилищата в България са нараснали с почти 60%, а наемите са се повишили с над 20%, сочат данни на Евростат.

На европейско ниво цените на жилищата и на наемите са със сходна траектория между 2010 г. и второто тримесечие на 2011 г., след което обаче поемат по различен път. Докато наемите нарастват стабилно до второто тримесечие на 2022 г., цените на жилищата показват значителни колебания.

След рязък спад между второто тримесечие на 2011 г. и първото на 2013 г. цените на жилищата остават сравнително стабилни между 2013 и 2014 г. След бърз ръст в началото на 2015 г. те започват да се покачват по-бързо от наемите.

През всичките тези години доходите не спряха да нарастват, инфлацията беше даже на отрицателни нива, което донякъде забави и ръста на цените. Безработицата спадаше, икономиката растеше и всъщност имаме едно десетилетие, в което първо се преодоля кризата от 2008 г. и последва икономически възход", коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти Bulgarian Properties.

Според нея развитието на пазара на недвижими имоти в България през тези години е било нормално и спокойно. 

Годините, през които имаше по-значителен ръст в цените са вид компенсация на първите пет от разглеждания период, през които пазарът е бил в стагнация. И именно през последните две години са отчетени едни от най-големите ръстове заради динамичната обстановка, в която се намира пазарът.

Къде поскъпването е най-голямо?

За разглеждания период повече от два пъти са се увеличили цените на имотите в  Естония, Унгария, Люксембург, Латвия, Литва, Чехия и Австрия. При сравнение между второто тримесечие на 2022 г. и 2010 г. цените на жилищата са се повишили повече от наемите в 19 страни членки на ЕС.

През разглеждания период те са се увеличили в 24 страни членки, а са намалели в три. Цените са нараснали над два пъти в Естония (+196%), Унгария (+168%), Люксембург (+135%), Латвия (+131%), Литва и Чехия (+130%) и Австрия (+121%). Спадове са наблюдавани в Гърция (-23%), Италия (-8%) и Кипър (-6%).

При сравнение на второто тримесечие на 2022 г. с 2010 г. при наемите нивата са се повишили в 25 страни членки, а са намалели в две, като най-голям ръст е регистриран в Естония (+214%), Литва (+139%) и Ирландия (+82%). Спадове са отчетени в Гърция (-24%) и Кипър (-0.2%).

Промяна на ситуацията

Ситуацията, в която се намирахме през 2022 г., беше налично търсене и липса на предлагане. Отдръпване на проекти и още по-ограничен избор за купувачите, така че вече виждаме една благоприятна тенденция – разрешителните за строеж през 2022 г. в страната растат с 25%, в София с 15%", каза Стойкова.

Според нея от тези данни става ясно, че има потенциал за по-добро предлагане. "Плюс това, на вторичния пазар всички собственици вече разбират, че сега е добър момент за продажба, и това ще отпуши пазара откъм предлагане и ще му даде възможност да се успокои, както и темпа на нарастване на цените", смята Стойкова.

По изчисления на Bulgarian Properties в периода от 2010 г. до последното тримесечие на 2020 г. ръстът в цените е 30 – 40%, в София е 50%. И вече след като се добавят данните за 2021 и 2022 г., се достига ръст от 60%. Тоест в някаква степен отчетеното увеличение от страна на Евростат, което далеч не е най-голямото в Европейския съюз, се дължи основно на последните две години от периода.

В различните региони в страната за десетилетието имаме нарастване между 30 и 50% на цените, а допълнителното нарастване е в резултат на последните две години след пандемията“, казва Полина Стойкова.

Тя разказва, че на фона на това през първото десетилетие на този век – между 2000 и 2010 г. – има 200% ръст. "Тогава имаше по-голямо и бързо нарастване на цените, отколкото през второто десетилетие, половината от което беше в стагнация. В края на миналата и началото на тази година цените достигнаха нивата, които имаха през 2008 г., и вече са по-високи от тях“, добавя тя.

Ръст в цените и спад в сделките

Последните две години са били най-шокови за имотния пазар в България и с най-голям ръст в цените, смята и Александър Гергов, мениджър в компанията за недвижими имоти Antre.

През последните две години ръстът на цените на имотите е около 30%, говорим главно за София и големите градове. Предишни години стандартното покачване беше около 9% на година. Последните две години просто имаше много катализатори на поскъпването“, уточнява Геров.

Традиционно в България хората инвестират главно в имоти, а в ситуация на нарастваща инфлация и обезценяване на парите, тези инвестиции се увеличават с цел „спасяване“ на доходите. От друга страна много от инвеститорите забавят или дори не реализират изобщо своите проекти заради поскъпването на суровините, което води до недостатъчно предлагане и търсенето го изпреварва, което, разбира се, допълнително увеличава цените.

Със сигурност няма да има нов ръст на цените на имотите – поне такъв, на какъвто бяхме свидетели през последните 12 месеца. Купувачите са настроени да изчакат и да видят какво ще се случи зимата. Може би зимата ще е ключова за целия пазар на имоти, но и за икономиката като цяло", смята Александър Гергов.

В същото време, по последни данни на Агенцията по вписванията, е отчетен спад в броя на сделките с недвижими имоти. Данните на Агенцията по вписванията за периода юли – септември показват 62 459 покупко-продажби на недвижими имоти, което е със 7.23% по-малко в сравнение със същия период на предходната година, или измерено в сделки – с 4869 по-малко. Данните са за изповядани сделки със сгради, части от сгради и земи. При това от 113 служби по вписванията единствено при 24 се наблюдава ръст, а в четири задържане в броя покупко-продажби.

Можем да разчетем това като страх от предстояща глобална рецесия и започналото вдигане на лихви по заемите.