Никой не се интересува от имотния балон – точно както преди

Цените на жилищата растат, достигайки нови рекорди, без да се вижда краят на високите цени. Те се подхранват от исторически ниските лихвени проценти, но също така и от убеждението на инвеститорите и икономистите, че пазарът на жилища има уникалната способност да поддържа покачващите се цени завинаги, пише CNN Business в свой анализ.

Това е текущото състояние на американския жилищен пазар, но то описва точно балона при жилищата, който се надуваше от 2004 до началото на 2007 г., преди цените да се срутят и да предизвикат хаос в икономиката и световната финансова система. Имотният крах доведе до Голямата рецесия – най-тежкият удар, който американската икономика е претърпявала след Голямата депресия в края на 20-те и началото на 30-те години на миналия век. Събитията доведоха до огромна, продължителна безработица и най-голямото унищожаване на богатството на домакинствата в историята на нацията.

Повечето икономисти и инвеститори не са фокусирани върху пазара на жилища в момента. Вниманието им е насочено към други икономически фактори, като недостига на работна ръка, високата инфлация, прекъсванията при веригата на доставки и, разбира се, продължаващата пандемия, която поне отчасти е причината за всички тези проблеми.

Добрата новина е, че твърде малко икономисти вярват, че сегашното покачване на цените на жилищата е балон, който е напът да се спука, събаряйки икономиката след себе си. Лошата новина е, че по подобен начин никой не се тревожеше за жилищния балон и през 2007 г.

Малцина видяха последния балон навреме

Бившият председател на Федералния резерв Алън Грийнспан настояваше през 2005 г., че няма балон. Вместо това той казваше, че в Америка има голям брой малки балони на някои вътрешни пазари, разпръснати из цялата страна.

Въпреки че балон при цените на жилищата като цяло не изглежда вероятен, изглежда, че има поне признаци на малки балони на някои местни пазари, където цените са се повишили до неустойчиви нива“, коментира той в показанията пред Конгреса на 9 юни 2005 г.

Но не само той мислеше така.

Агенциите за кредитен рейтинг даваха най-високи оценки на обезпечените с ипотека ценни книжа – активи, обезпечени от дължимите плащания по жилищни заеми.

Икономисти и инвеститори вярваха, че тези съмнителни практики за отпускане на заеми ще бъдат покрити от нарастващите стойности на жилищата, което позволява на кредитополучателите да продават жилищата на печалба и да изплащат заема, ако не могат да си позволят вноските. Фирмите и банките на Уолстрийт се втурнаха да купуват тези ценни книжа.

Строителният бум в първите години на този век помогна да се подхранят набъбващите жилищни инвентари и високите нива на свободни работни места. Икономистите обаче смятаха, че нарастващият темп на собствеността върху жилищата означава, че има почти безкрайно предлагане за купувачи, които биха могли и желаят да платят въпреки нарастващите цени на имотите.

Но, разбира се, увеличението на цените приключи в един момент. След февруари 2007 г. имотите започнаха да падат, губейки 26% от стойността си, преди да достигнат дъното, според широко следвания индекс на цените на жилищата на S&P – CoreLogic Case-Shiller.

Хората научиха ли си урока? Може би не.

Цените на жилищата се покачват по-бързо, отколкото по време на балона

Предишният рекорд за покачване на цените на жилищата беше 14.4% на годишна база през есента на 2005 г., според Case-Shiller. Пазарът на жилища в САЩ надхвърли тази граница през април тази година, като оттогава всеки месец се поставя нов рекорд. Нарастването на цените на годишна база сега е 19.9%.

Средната цена на съществуващите жилища сега е 352 800 долара, според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти.

Стойностите са с една трета по-големи от пика в последния балон от началото на 2007 г., съобщава Case-Shiller. И с почти всяка мярка достъпността на жилищата се понижава, въпреки че почти рекордно ниските лихвени проценти по ипотеките поддържат погасяването на вноските под контрол.

И все пак икономистите прогнозират още по-голямо увеличение на цените занапред. Zillow очаква че ще се забави, но няма да започне да намалява. Очаква ръст от 13.6% от септември 2021 г. до септември 2022 г., което е по-бърз темп на нарастване от предишната му прогноза. Goldman Sachs прогнозира по-рано този месец, че цените ще се повишат с още 16% до края на 2022 г.

Вярването е, че този път цените няма да паднат

Въпреки че ситуацията сега навява спомени за кризата отпреди години, специалистите са на мнение, че няма да станем свидетели на подобни картини този път.

Не мисля, че ще видим отново спад на цените с 20 до 30%“, казва Дийн Бейкър, старши икономист и съосновател на Центъра за икономическа политика и изследвания.

Но той предупреждава, че дори скромно покачване на лихвените проценти може да доведе до спад на цените на жилищата между 5 и 8%. Федералният резерв очаква скоро да започне да намалява подкрепата, която предоставя на икономиката.

Марк Занди, главен икономист в Moody's Analytics, казва, че е притеснен, че жилищният пазар върви към приземяване. Но пазарът и икономиката няма да се разпаднат, както миналия път.

Пазарът на жилища не е наред. Той не е устойчив. Той е надценен, разтегнат и уязвим, тъй като лихвите се покачват, а достъпността е смазана“, коментира той.

Увеличенията на цените на жилищата ще се изравнят, като в някои райони на страната ще се понижат, докато в други ще се повишат умерено.

Занди, Бейкър и други вярват, че много по-строги стандарти за застраховане на преобладаващото мнозинство от жилищните заеми днес ще предотвратят повторението на ситуацията от 2007 г. И бумът на жилищното строителство от първите години на този век също липсва – няма прекалено много жилища и няма високи нива на свободни работни места. Всъщност процентът на незаетите работни места е близо до рекордно ниски нива, а не рекордно високи.

Въпреки това Айви Зелман, главен изпълнителен директор на Zelman Associates, смята, че така нареченият недостиг на жилища, е илюзия. Тя вярва, че тези оценки игнорират по-широки тенденции, като забавяне на растежа на населението и ниски темпове на формиране на нови домакинства.

Според нея сегашният темп на строителство може вече да е малко по-голям от необходимото. Тя е притеснена, че с размера на строителството, благодарение на навлизането на външни инвеститори на пазара, скоро може да има пренасищане с жилища.

Но Зелман не вярва, че ще има нов срив в цените на жилищата като последния път. Тя казва, че покачването на 30-годишната ипотека с фиксиран лихвен процент от сегашните 2.9% до около 4% може да бъде достатъчно, за да намали цените.