Сгради само за наематели – нова тенденция, навлизаща в България

Buld To Rent са вид сгради, които са построени специално за отдаване под наема, а не за продажба. Обикновено те са притежавани от институционални инвеститори и управлявани от специализирани оператори. Това е сравнително нова тенденция на жилищния пазар по света, като най-силно разпространена е тя в Обединеното кралство.

В България развитието на тази ниша от сектора обаче също се случва, но с много по-бавни темпове поради редица причини, една от които е желанието на българина да има свое жилище.

Доста малко са сградите, които се строят и се запазват изцяло за отдаване под наем в България. Има няколко примера за сгради, или пък отделни секции от входове, които инвеститора си запазва. Може би ще бъде тенденция, която се разгръща с оглед на стабилния наемен пазар, на който има и недостиг на парцели, които да бъдат закупувани и развивани на следващи проекти", коментира за Economic.bg Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

Според нея една част инвеститорите може да се насочат към отдаване под наем на такива проекти, вместо развитие на нови. Стремежът на българина обаче е да закупи имот. Но наемния пазар в София и големите градове се видя, че е устойчив и има интерес, има чуждестранен поток на хора.

Така че вероятно и тази ниша ще бъде развита, доколкото пазарът го позволява", казва Стойкова.

Играчи на пазара

Единственият инвеститор, който към момента извършва тази услуга в София, е компанията BLD, която създаде нова марка под името BLD Living за целта.

„Проектиран като сплотена и единствена по рода си услуга за отдаване под наем, тя идва да се справи с недостатъчното предлагане на качествени апартаменти под наем в София, предоставяйки цялостно жилищно изживяване в апартамента“, пишат от компанията на техния сайт при обявяването на услугата.

Отдръпване от пазара

Очакването на по-голямата част от експертите в областта на недвижимите имоти е през 2023 г. пазарът да се охлади и ръста на цените да се забави. Още в края на 2022 г. обаче от Bulgarian Properties отчитат необичайно отдръпване на купвачите от пазара.

През ноември и декември 2022 г. определено имаше отдръпване на купувачите от пазара. Дали то е сезонно, дали е заради празниците, или е заради очакванията за тежка зима. Като цяло есенните месеци по принцип са доста силни за пазара, докато тази година беше точно обратното", коментира Стойкова.

Според нея обаче това се дължи на няколко фактора – икономическа и политическа нестабилност, пътувания, празнувания, пазаруване – нещо, което го нямаше през последните две години. "Наистина имаше едно отдръпване от пазара, но още в първите дни виждаме нормализиране и връщане на активността от началото на 2022 г. Така че мисля, че отдръпването е било просто временна реакция", уточнява Стойкова.

Тя е на мнение, че може да очакваме по-спокоен пазар от този през 2022 г., с по-добро предлагане като цяло на имоти и налично търсене.

Ръст на цените

Въпреки въпросното отдръпване от пазара обаче България е на второ място в Европейския съюз по ръст на цените на имотите през третото тримесечие на 2022 г., според последните данни на Евростат. През периода жилищата в страната са поскъпнали с най-бързия си темп за последните поне десет години – с 15.6% спрямо същото тримесечие на 2021 г. А в сравнение с предходното тримесечие ръстът е вторият най-висок сред страните от ЕС. На този фон наемите също се изстрелват нагоре – с над 7% спрямо година по-рано и се покачват в пъти по-бързо от средноевропейските нива.

Интересното е, че вече съществуващитe жилища в България поскъпват по-бързо – с над 17% спрямо година по-рано, докато ръстът при новите е малко по-слаб – 12.6%. Наемите също продължават да растат наред с цялостно покачващите се потребителски цени. Именно през третото тримесечие инфлацията в България достигна своя връх, след което започна постепенно да се забавя.

Според Полина Стойкова едно от логичните обяснения защо България е на челните позиции е, че в страната ни все още не се е усетило покачването на лихвите, докато в държавите от Западна Европа и еврозоната въпросното увеличение е доста по-осезаемо.

„В тази връзка, вероятно някои от пазарите са се забавили през 2022 г, докато ние продължаваме да растем през цялата година“, казва тя и смята, че покачването на лихвените проценти в България е много плавно и при това положение няма да усетим съществено увеличение на месечните вноски по ипотечните кредити.

Покачващите се лихви и очакванията за рецесия вече забавят ръста на цените на жилищата в Европа, но за спад поне към третото тримесечие на миналата година все още не може да се говори. Средно в ЕС цените са се покачили със 7.4% спрямо година по-рано, а наемите – с 2.1%.

През 2010 – 2011 г. наемите и цените на жилищата в ЕС следваха сходно развитие, но в последствие години поеха в различни посоки, се вижда от данните на  Евростат. Докато наемите устойчиво нарастват с времето, цените на жилищата преживяха значителни колебания – след спад в началото на миналото десетилетие, от 2015 г. насам те растат с по 5 – 6%, а през последните две години – дори с повече.

Може ли регулация на пазара да повлияе на цените?

Към момента пазара на недвижими имоти в България не е регулиран. Затова от Националното сдружение брокери на имоти (НСБИ) са подготвили проектозакон, чрез който да се въведат правила за работа на пазара. От Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) също имат такова предложение. В основата на исканията и на двете организации е създаване на ясни правила, по които брокерите да работят. Навлизането само на специалисти в сектора безспорно ще го изсветли, но няма ли и да повиши ценовите нива?

За ефект върху цените на имотите не знам дали можем да говорим, защото пазарът е доста обемен, отговаря изпълнителният директор на Bulgarian Properties.

Тя е категорична, че в България има нужда от някакъв вид регулация по отношение на упражняването на тази дейност. Изискването за квалификация е основно, тъй като в периоди на бум, каквито имаме в последните две – три години виждаме колко много хора навлизат на този пазар и извършват дейности като брокери, без дори да имат регистрирани фирми.

„Гаранциите за купувачите и клиентите са никакви и съответно понеже тези играчи са малки, няма регистър, в който да са вписани като агенция, реално не спазват редица други законови регулации. Не спазват Закона за мерките срещу изпирането на пари, Закона за защита на личните данни, никакви гаранции не дават, че спазват съответните правила и са в състояние да предлагат и много по-ниски цени, но гаранция за клиентите няма“, казва още Стойкова.