Какво предстои за имотния пазар в България през 2023 г.

Жилищният пазар в България през 2022 г. се нажежи до такава степен, че експерти в областта дори споделиха, че такова нещо не са виждали. Но въпреки рекордно високите цени, браншът продължава да отрича да има балон. Със или без изкуствено завишение на цените обаче това е към края си. През 2023 г. ни очаква спад в активността на купувачите, но и на цените. Това става ясно от прогноза за следващата година на една от най-големите агенции за недвижими имоти „Адрес“.

Нагоре/надолу?

Активността на пазара ще бъде с вълнообразен характер и ще бъдем свидетели на често редуване на спадове и ръстове. Голяма е вероятността купувачите да станат по-малко от продавачите, което неминуемо ще намали броя на транзакциите.

Общата посока на пазара на недвижими имоти ще бъде в силна зависимост от инфлацията, пазара на труда, битовите сметки, състоянието на малкия и средния бизнес, както и политическата стабилност", коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес".

Активни през 2023 г. ще бъдат хората, търсещи жилище за собствено ползване. Тези с по-значителни спестявания също ще бъдат сред участниците на пазара.

Смятам, че собствениците на имоти в непредпочитаните райони и в неподдържани сгради първи ще усетят, че трябва да понижат цените си", добавя Тенекеджиева.

По думите ѝ, какво ще се случи с ценовите нива през предстоящата 2023 г., ще зависи от броя на сделките. А той от своя страна ще бъде резултат от това доколко ще се срещнат очакванията на двете страни. Затова е добре продавачите да се вслушват в купувачите и когато им се поиска отстъпка, да преценят внимателно защо и дали е разумна.

Какво се случва на наемния пазар?

На пазара на наеми към момента съществува разбирането, че нивата следва да се повишат успоредно с инфлацията, по подобие на стоките и услугите. Но това не е икономически логично и обосновано освен ако собствениците не отдават имота си на подпазарни нива", казва Тенекeджиева.

Тя уточнява, че доходът от наем не се индексира с темпа на инфлацията на стоките и услугите, тъй като наемите се базират на търсенето и не са трудов доход във време на ниска безработица.

Според нея, това, на което следва собствениците да обърнат внимание, е какви са очакванията на наемателите, колко добросъвестен наемател могат да открият, както и колко добър продукт предлагат те самите. 

Според данните на „Адрес“, 2022 г. е донесла редица трансформации на пазара и е поставила началото на други. Растящата инфлация, политическата нестабилност и очакванията за ръст на лихвите по кредитите накараха хората без спестявания да се оттеглят от пазара. В процес на изчакване останаха и купувачите с минимално самоучастие и с кредит, покриващ по-голямата част от стойността на имота, посочват от компанията. В същото време се появиха хората с повече спестявания. Те вложиха парите си в имот, за да ги спасят от инфлацията, тъй като съхранението на депозит спря да бъде рентабилен вариант. Изминалите 12 месеца стимулираха хората да премислят решенията и досегашното си поведение.

Потребителите започнаха да приоритизират по-внимателно разпределението на средствата си и да изчакват повече. Проучваха опциите на пазара по-добре, преди да пристъпят към сделка. През последните месеци купувачи и продавачи започнаха да изравняват броя си. Въпреки това 2022 г. се отличи с висока активност, стимулирана от все още ниските лихви и търсене, значително по-голямо от предлагането", допълни Тенекеджиева.

Регулации в бранша

В България няма закон, който да контролира пазара на недвижими имоти. Изисквания спрямо брокерите също липсват. Много от сделките се сключват в сивия сектор, а фалшивите обяви по сайтовете не спират да растат. Въпреки всичко това и въпреки че тези проблеми се знаят и от бранша, и от представителите на властта, промени в посока изсветляване на пазара до момента не са направени.

В опит това да се промени и да се въведе регулация на пазара, от Националното сдружение брокери на имоти (НСБИ) са подготвили проектозакон, регулиращ пазара. Плановете на сдружението са след коледните и новогодишните празници да бъде внесен в парламента, уточнява пред Economic.bg Илиана Рашкова, член на НСБИ.

С годините политическата обстановка става все по-лоша и затова няма да чакаме сформирането на редовно правителство, за да внесем законопроекта", казва още Рашкова.

Основната философия на проектозакона е да се въведат правила за работа на пазара на имоти, да се гарантира професионална подготовка на работещите брокери и да се регламентира създаването на Национален регистър на брокерите. Той да се поддържа от Държавен орган, а санкционирането на недобросъвестните брокери да става от съдилищата, а не от частна структура (Камара). Подобна регулация може да се осъществява на национално ниво – както е в Дания, Белгия, Полша, Португалия, Норвегия, Словения, или на областно/общинско ниво – както е във Франция.

Чрез своя проектозакон Националното сдружение брокери на имоти настоява контролът на бранша да се осъществява само от българските съдилища, а не от органи на частно юридическо лице (Камара), към което са създадени Комисия по етика, Дисциплинарен състав и други. Вписванията да бъдат извършвани от държавни служители, след като се установи, че кандидатите отговарят на законовите изисквания за образование и стаж, разписани в бъдещия закон, а не да зависят от субективната преценка на служители в частен орган (Камара). Професионалните обучения на брокерите да се осъществяват по реда на Закона за професионалното обучение и образование в свободно избрано от всеки брокер учебно заведение, а не в един единствен Център за професионално обучение към формирование на лимитиран брой агенции за недвижими имоти. 

Националното сдружение брокери на имоти е категорично против създаването на частна Камара, регулираща бранша, каквито идеи се появяват периодично. Причината е, че по този начин контролът, санкционирането, издаването на разрешителни, необходимите обучения, ще бъдат в ръцете на няколко управители на агенции. Тази идея е лобистка и обслужва интересите на шепа частни субекти. Тя ще монополизира пазара на недвижими имоти, резултат от което ще бъде унищожаване на малкия и средния бизнес в бранша, пишат от сдружението в свое писмо до медиите.

Всички искат промени

„За“ създаването на регулаторна рамка в бранша е и Добромир Ганев, председател на Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ). Той смята, че потребителите трябва да бъдат защитени поне с минимално качество на услугата. По думите му брокерите трябва да имат лиценз, както и да има изисквания за тази професия.

От години има опити за създаването на въпросната рамка като последния опит бе от страна на депутатите от „Има такъв народ“, които бяха част от 47-то Народно събрание. Те внесоха законопроект за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти. Текстовете обаче останаха само намерение, тъй като през октомври в България отново се проведоха предсрочни избори.