След нездравословния връх: Задава ли се спад в цените на имотите през 2023 г.?

Ако в началото на 2022 г. цените на имотите започнаха да катерят нездравословни върхове, то година по-късно те вече са стигнали своя връх „Еверест“. Големите скокове остават в миналото, докато 2023 г. започва спокойно и вещае застой в цените на жилищата. Малко вероятно е обаче да последва рязък спад, въпреки че броят на сделките намалява и част от купувачите се отдръпват от пазара. Това прогнозира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес“.

Понижение на цените е вероятно да има, но няма да знаем кога и с колко. Погрешни са очакванията, че спадът на нивата ще последва веднага след този на броя на сделките.“

Какво се случи през 2022 г.? 

Изминалата година е абсолютен първенец по ръст на цените на жилищата. Данните на „Адрес“ сочат, че имотите в София са скочили с 25% спрямо 2021 г. В Пловдив този процент е 17%, а във Варна – над 30%. Необичайният ръст в морската столица се дължи на факта, че това е единственият град без спад в броя на сделките през 2022 г. Също така ваканционните райони се превръщат в жилищни.

За разлика от Варна, броят на сделките в София пада с между 15-20% на годишна база. Оттеглят се купувачи, които са с доходи близки до средната работна заплата, нямат достатъчно средства за самоучастие или пък изчакват цените да паднат. Това се дължи главно на несигурността около лихвените проценти, на инфлацията и цялостното поскъпване на живота. Освен това очакванията към профилите на клиентите се завишават и е много вероятно банките да спрат да отпускат кредити на почти всеки кандидатствал, както бе през последните години.

Моят съвет е сега да купуват тези със спестявания и тези, които наистина имат нужда от покупката на жилище. Купувачите трябва да разполагат с поне 20% от сумата на имота“, коментира Тенекеджиева.  

Въпреки това обаче от агенцията не очакват спад в цените на жилищата. Пазарът е в застой и всеки иска да разбере как ще се развие ситуацията с лихвите. В момента продават тези, които имат нужда от пари или искат да сменят местожителството си, но и тези, които са купили имоти със спекулативна цел. Именно сега могат да извлекат максимума от инвестицията си.

Онези, които изчакват цените да паднат, не бива да забравят, че отлагането на тази стъпка ще доведе и до продължаващо „изяждане“ на доходите им, а лихвите по кредите все още не са започнали да растат.“

Купувачите са предимно хора със спестявания, които искат да ги вложат в имот, тъй като смятат, че така ще запазят парите си на фона на инфлацията. Има и такива, които имат наистина нужда от собствено жилище.

В края на годината се наблюдава и ръст в корекцията на цените. Така един имот може да бъде спазарен с около 5 хил. евро по-малко. Освен това купувачите взимат по-бързо решенията си да купуват и не се чудят много.

С пари в брой продължават да се сключват повечето сделки у нас, сочат още данните на компанията. Средно 45% от всички покупки през годината са без външно финансиране. Най-често срещаният размер на кредита пък е този, покриващ между 81% и 100% от стойността на имота – близо 20% от сделките са реализирани с такъв заем.

Заради тези тенденции при пазара на наемите има раздвижване. Ако през последните години той бе в застой, тъй като купувачите предпочитаха да изплащат собствени жилища, то в момента несигурността ги кара да наемат жилища. Търсенето на жилища под наем скача с над 10% в края на 2022 г.

Какво да очакваме през 2023 г.?

След като пазарът буквално прегря последните години, в началото на 2023 г. се наблюдава успокоение, коментира Тенекеджиева. Вече има баланс между търсенето и предлагането.

Ако през 2019 г. за един имот имаше 3 купувачи, сега за един имот има един купувач“, заяви изпълнителният директор на „Адрес“.

Тези, които са решили да финансират сделка с кредит, е добре да имат предвид евентуално увеличение на вноската в размер на 3-4%, но само в случай че лихвите продължат да се увеличават.

Ако повече хора решат да продават през 2023 година и по този начин увеличат предлагането на вторичния пазар, е възможно да станем свидетели на ценови спад и по-рано. Но крайният резултат отново ще зависи от решимостта и възможностите на купувачите.“

Несигурността с лихвите е проблем не само за купувачите, но и за инвеститорите. През предишните две години – заради ръста в цените на материалите – някои от тях прибегнаха до индексация на цени при имоти на „зелено“.

Компаниите, които държат на имиджа си, няма да си позволят да индексират цените внезапно“, коментира Тенекеджиева на въпрос дали може да очакваме такава тенденция и през тази година.

Каква е ситуацията в големите градове?

Като нехомогенен може да се определи ръстът на цените в отделните квартали на столицата. В част от най-престижните райони като „Иван Вазов“ и „Изток“ нивата растат с по-малко от 10%. Най-осезаемо е покачването в квартали като „Обеля“ и „Хаджи Димитър“ – над 40%. В „Изгрев“, „Лозенец“, Център, „Манастирски ливади“ повишението е между 20% и 30%.

В кварталите с дефицит на ново строителство ръстът на цените бе по-умерен. Дори престижни райони с традиционно високи нива и ограничено предлагане на вторичния пазар не успяха да „догонят” т. нар. развиващи се квартали.

Това е така, защото основен двигател на пазара през 2021 и 2022 г. бяха главно новите проекти. А терени за тях по-трудно се откриват в централната, стара градска част“, пояснява Тенекеджиева.

В Бургас се наблюдава умерен и устойчив пазар през цялата 2022 година. Пазарът там бе в пряка конкуренция с Несебър, в който се отчете рекорден брой на сделките. Покупките в Бургас са със силна инвестиционна насоченост – 45% от всички са с тази цел. Преобладават сделките за двустайни жилища, а над 60% се реализират в рамките на 1 месец. Фактор на бургаския пазар е новото строителство, което особено динамично се развива в „Меден рудник“ – един от най-достъпните квартали в големите областни градове в страната. Влияние върху новите проекти в града оказва и дефицитът на парцели.

През последните 10 години Пловдив претърпя изключително динамично икономическо развитие и ръст на доходите. Това доведе до повишаване в общия стандарт на града и сериозно развитие на жилищния пазар. Сделките там се сключват както от местни жители, така и от чуждестранни граждани и българи от чужбина. През 2022 г. пазарът в Града под тепетата бе динамичен – в рамките на 1 месец се сключваха 73% от сделките. Тристайните жилища в Пловдив все още доминират над двустайните, а малко над 30% от покупките се реализират с кредит, покриващ между 81% и 100% от крайната стойност на сделката.