Интервю | Все по-важно за купувачите на жилища в България е пестенето на енергия

Г-жо Христова, как NovaCity Group избра да навлезе в България особено в онази специфична година за жилищния пазар в страната, каквато беше 2008 г.?

Двама инвеститори от Израел стартират своя бизнес преди повече от 30 години в Нигерия. След това разширяват дейността си в Израел, Чехия, Полша, Румъния и България. В последствие развиваме своите клонове в Ню Йорк и Торонто. Към момента техните синове поемат част от работата в различните държави.

Към България те имат специфични сантименти, тъй като едната двойка баща и син са с български кoрени. И въпреки, че от изброените държави това е най-малкият пазар, все пак остават тук, въпреки динамичната конюнктура в нашия бранш.

В България основно се занимаваме с жилищно строителство. В Румъния преди години построихме търговски център в Констанца, който в последствие беше продаден на един от големите оператори в света. Нигерия е единствената държава, в която не се занимаваме с инвестиции, там сме само строители.

В България жилищното строителство има най-голяма сигурност от гледна точка на бързата ликвидност. Когато става въпрос за магазини и офиси, често говорим за отдаване под наем, което е съвсем различен бизнес.

Какво, според Вас, представлява един перспективен имот?

Локация, локация, локация. Може да е в краен квартал, но да е до спирка на метро. Инфраструктурата и общественото обслужване трябва да са лесно достъпни. Ако има достатъчно училища, детски градини, супермаркети, ако има достатъчно инфраструктура, която да обслужва нуждите на хората, това е добра локация.

Вие имате планиран обект в Красно село. Защо избрахте този район и смятате ли, че това е посоката, в която ще се развиват все повече жилищни проекти?

Обществената инфраструктура е добре развита, непосредствената близост на метрото играе своята роля. Там всички инвеститори срещнахме пречки с предишното ръководство на общината. Надяваме се скоро време да успеем да приключим с документалната и административна част на устройствения план и да пристъпим към самото строителство на обекта.

Какво е наблюдението на NovaCity Group върху пазара на недвижими имоти в България?

Тенденцията и исторически, и статистически показва, че цените се повишават с годините. Не говоря за цените и статистиката в рамките на месец, година или две. Говоря за тенденция за период от 5-10 години. Цените и на земята, и на жилищните единици се повишават. Една компания, която може да издържи  криза от няколко години, ще забави темпа и когато пазарът се стабилизира, ще продължи с развитието на своите проекти.

По време на криза продажбите не спират, значително се намалява  обемът им, но продажби винаги има. Независимо дали сме в криза или не, това че няма да се продадат жилищата в рамките на един месец, а в рамките година и половина, не е проблем за една стабилна компания.

Какви са приликите и разликите между жилищния пазар в България и другите държави, в които оперира компанията?

Българският пазар е сходен с този в Румъния. По-скоро намирам разлика между България и Чехия, както и Полша. Изключително сходни сме като пазар, манталитет и настройка на потенциалния купувач с Румъния. Основната разлика е, че в България цените са най-високи в столицата, докато в Румъния това не е така. Там рекордно високи продажни цени на жилищата се наблюдават в град, в който са разположени централите за ЦИЕ на големи компании и е индустриален център.

В Чехия освен разликите в нормативна уредба, градоустройствен план и разрешение за строеж се постигат в рамките на 5-7 години, което е доста проблематично за един инвеститор, който не може да направи обективен бизнес план за бъдещия проект. Другият проблем в Чехия е, че на районните общини са делегирани много правомощия, което също създава доста сериозни проблеми. От гледна точка на купувачите, разликата с България е, че там се продават имоти само с довършителни работи. Купувачите смятат, че това е по-добрият модел, опазват се общите части, няма го съпътстващият дискомфорт за живущите от довършителни работи в продължение на години.

Полският пазар няма нищо общо нито с Чешкия, нито Румънския пазар. Полша е огромен пазар. Там има един развит сегмент, който го няма в България – частни общежития. Там се закупуват и отдават под наем жилища само за студентите. Те са разположени до университетите, в съответни кампуси. Другата специфика е, че там има доста сериозни скандинавски инвеститори, които купуват не отделни проекти, а цяло портфолио от такива.

Каква е причината в България сегментът с частните общежития да не е развит?

Причините са много. В София най-подходящото място за развиване на такъв тип проекти е „Студентски град“. Преди години имаше доста издадени разрешения за строеж за общежития, които в последствие се оказаха жилищни сгради. Тоест никой от инвеститорите не реализира общежитие, което да бъде отдавано под наем. А по-скоро се обособиха жилищни единици, които се продаваха като апартаменти. След което администрацията преустанови издаването на разрешения за строеж за общежития.

Вие някога планирали ли сте такъв тип проект?

Да, имахме такава идея. Но ни казаха, че няма да ни разрешат да я реализираме заради злоупотребите, които са свързани в миналото с инвеститорите и общежитията. В момента общежитие е мръсна дума в строителния бранш. Не ни позволиха и даже се получи парадокс, защото ние го проектирахме като общежитие, жилищните единици бяха подходящи за общежитие, имаше и перално помещение, кът с интернет. Проектът беше направен преди около четири години.

Отказахте се от проекта, така ли?

За да се развие един такъв проект, е редно да бъде в близост до някой университет. Тук за общежитие можем да говорим за локация като „Студентски град“ и евентуално „Овча купел“ заради Нов Български Университет. В „Студентски град“ е много трудно да се намерят парцели в близост до висшите учебни заведения, а ако е далече от тях, се губи смисълът.

Не смятам, че българският пазар е изцяло готов да поеме тази иновация. Този имот, който имахме беше в непосредствена близост до университетите и това щеше да бъде ключово за проекта.

Какво е готов да понесе българският жилищен пазар като иновация? Наскоро се заговори за навлизане на build-to suit концепция (бел. ред. – строителство специално за отдаване под наем).

Някои тенденции не могат да навлязат на българския пазар, тъй като, когато говорим за местното население, независимо дали на България или друга държава – то не възприема някои по-иновативни идеи. Build – to suit наистина е тенденция, която се развива в София. Но някои колеги, които направиха тази стъпка и жилищата, които са предназначени за отдаване под наем, излязоха на пазара за продажба. Не мисля, че българинът е готов да поеме такова количество отдаваема площ.

Тоест нашият пазар е изключително консервативен и не подлежи на модернизация?

Напротив. Рядко инвеститорите инициират нещо, което се прегръща от пазара веднага, а по-скоро настройката на купувачите кара инвеститорите да внедрят нови тенденции или външни фактори като COVID кризата.

Фокусът, който е доста сериозен в момента са зелените сертификати, зелената енергия. Купувачите станаха доста по-взискателни към устойчивостта и екологичните фактори в сградите. Идеята не е как да се произвежда повече електроенергия, а как да се изразходва по-малко.

Планираме следващият ни проект да разполага с фотоволтаични панели и батерия за съхраняване на енергията, за да може да се използва в най-натоварените часове от денонощието с най-малко слънцегреене.

В София се сблъскваме и с друг проблем - презастрояването...

Презастрояването е проблем на нормативната уредба. Тук се сблъсква инвеститорски интерес и работата на институциите. Ние сме чуждестранен инвеститор и когато закупим парцел, ние правим бизнес план. В даден момент администрациите установяват, че София е презастроена и започват рестрикции. Аз съм съгласна с това, но всичко трябва да е законово облечено под някаква форма. Как мислите, че чуждите инвеститори ще инвестират в България при положение, че нямат яснота и понякога решението се взима без законово основание или с напълно ново тълкуване на стар закон или наредба?

Когато чужд инвеститор стъпи на българския пазар, той иска да има яснота. Смята, че инвестирайки , след определен период от време ще стартира проекта. Съгласна съм да има регулации за височината на строителство, да се ограничи презастрояването, но всичко да бъде законово обосновано. Да има яснота и предвидимост, а не регулациите да се променят, защото на власт е нова администрация.

В другите държави, в които оперираме, не сме се сблъсквали с подобни проблеми.

България е държавата с най-малко чужди инвеститори в сегмента на жилищното строителство в Европейския съюз. И това се дължи на тази динамика. При нас основният проблем е, че със смяната на администрацията веднага се въвеждат нови правила, които нямат законова обоснованост или са въпрос на различно тълкуване.