Високите цени на имотите затрудняват сключването на сделки

Според анализа на агенцията за недвижими имоти Arco Real Estate за второто тримесечие на годината продължава тенденцията клиентите от средния ценови сегмент по-рядко да залагат на жилища „на зелено”, търсейки завършени имоти. Апартаментите в строеж остават предпочитани при закупуване с цел инвестиция. По-голямата част от хората, които се ориентират към ниския и средния ценови диапазон при покупка на жилище, продължават да разчитат на банково финансиране. Банковите институции от своя страна в най-добрия случай предлагат финансиране между 80 - 90%. Според анализаторите от агенцията купувачите разчитат на външно финансиране не само заради задържащите се ниски лихви, но и заради стабилния ръст на заплатите в последно време.

Освен в София, спад в издадените разрешения за строителство има и в други градове. Последните данни на Националният статистически институт показват, че Варна отново е градът с най-много въведени в експлоатация жилищни сгради, след което се нареждат Пловдив и София, но и в трите населени места се наблюдава спад спрямо предходните месеци. Разлика се отчита и при въведените в експлоатация сгради в Бургас, като тук тенденцията е положителна и се отчита ръст.

Търсене

През втората половина на годината продължава засиленото търсене на тристайни апартаменти, но двустайните жилища остават желани от клиентите. Средните цени на тристайните имоти са около 130 хил. евро за монолитно строителство и около 75 хил. евро за панелни жилища. Запазват се нивата на корекциите в офертните цени в хода на преговорите, които са в рамките на 2-3%, а в отделни случаи отстъпката в цената стига до 5-6%. При двустайните апартаменти се наблюдава интерес за покупка в начален етап на строителство, когато цените са подчертано по-ниски – около 48 хил. - 50 хил. евро.

При имотите, които се купуват с инвестиционна цел, клиентите се целят към ниския ценови диапазон, с атрактивна локация за даване под наем.

Водеща тенденция при избора на район е желанието на клиента да закупи жилище там, където е живял до този момент. Също така близостта до училище, детска градина, парк, изградена инфраструктура и удобен транспорт остават от първостепенно значение. Наличието на метрото също има водеща роля за вземането на решение при избора на район и превръща по-крайните квартали на Столицата във все по-атрактивни за купувачите. Търсени и предпочитани през второто тримесечие на 2019г. са районите Лозенец, Оборище, Витоша, Изток, Изгрев. В тези райони клиентите, купуващи апартаменти, разполагат предимно със собствени средства и търсят имоти с инвестиционна цел. От началото на годината досега продължава високият интерес за покупка на жилища в квартал Овча Купел.

През втората половина на 2019г. продължава засиленото търсене на къщи в ниския ценови диапазон в близост до София. В периферията на столицата има стартирали и няколко големи проекта за жилищни комплекси, но при тях основни пречки са специфичните изисквания на клиентите, желанието им за готови и самостоятелни имоти, по-високите цени и не на последно място регулационните и документални проблеми на имотите в някои общини.

Предлагане

През второто тримесечие на 2019г. Arco Real Estate отчита лек спад при търсенето и плавен ръст при предлагането на нови оферти на пазара. При предлагането на къщи през второто тримесечие на 2019 г. няма разлика спрямо предходното тримесечие, както и спрямо същото тримесечие на 2018г. Средните офертни цени на двустайните жилища (общо за Столицата) са се повишили леко в сравнение с 2018 г. и са около 1200 €/кв.м., а за тристайните - около 1100 €/кв.м. Последни в класацията остават едностайните и многостайните апартаменти.

Най-активно клиентите-продавачи на имотната агенция е предлагането в кв. Драгалевци със средна офертна цена от 1324 €/кв.м., следван от кв. Манастирски ливади-запад – 1120 €/кв.м.; кв. Малинова долина – 1074 €/кв.м; Център – 1597 €/кв.м. и кв. Овча купел - 945 €/кв.м.

Бизнес имоти

Пазарът на офис площи през първата половина на 2019 г. се характеризира с интензивно строителство на нови офис площи. През периода са завършени няколко проекта – "Gold Line", "Space Tower", "Ellipse Tower", "Carritage park – Office A", "Office Building A", "LP Center" и др., като повечето от изброените влизат на пазара с голям процент заетост на своите площи. Тези проекти добавят повече от 60 хил. кв.м готови офис площи, които събрани към наличните достигат близо 2 млн. кв.м.

Търсенето във високия клас ААА офиси остава стабилно, а секторите на хай-тек компаниите и изнесените бизнес процеси традиционно са главната определяща сила на пазара.

Средните наемни нива за клас А офис площи остават стабилни – 13 евро/м2 за CBD, 12 евро/м2 - широк център и 11 евро/м2 - квартални и крайградски зони. Клас Б сгради - от 7 до 10 евро/м2 в зависимост от местоположението и състоянието на вложените системи и материали в сградите.

Клас ААА проекти, които отговарят на изискванията на международните компании, са на нива между 13 до 15 €/кв.м, като наблюдаваме увеличение в горната граница.

Прогнозите относно пазара на офис площи сочат, че нарастващият брой на офис сгради в процес на изграждане, както и обявените други нови проекти, ще доведат до нарастване на конкуренцията сред наемодателите, което в дългосрочен план би накарало цените да тръгнат в посока надолу.

През първата половина на 2019 г. готовите търговски площи са се увеличили с близо 42 хил. кв.м. Става въпрос за моловете "Делта Планет" – Варна и "Пловдив Плаза" – Пловдив, като с тях общият резултат на търговските площи достига 810 хил. кв.м.

Положителната икономическа перспектива в страната, ниските лихвени нива по кредитите, повишаването на средната работна заплата и оттам нарастване на потреблението, стимулират водещите вериги да увеличат своята мрежа от магазини на национално ниво.

Повишената активност и липсата на нови площи в София води до натиск в посока нагоре на наемните нива - в големите търговски центрове средната наемна цена достига 33 - 34 €/кв.м, а по първокласните търговски улици нивата надвишават границата от 50 €/кв.м - например бул. "Витоша".

Инвестиционната активност през първата половина на 2019 г. е слаба в сравнение със същия период на 2018г. Резултатът е следствие от високи продажни цени, липса на подходящи оферти за инвестиция, както и големите движения в минали периоди, особено в сектора на търговските центрове. Средните нива на възвращаемост остават стабилни, а именно (за София):

• Офис площи – 7.7 %;
• Търговски площи – 7.3% при търговските центрове, 8.3 % при първокласните улици;
• Индустриални площи – 8.8%.