Интервю | Имотният пазар в България има проблем с непрозрачността

Г-н Славчев, продължава ли офис пазара в София да се движи от преподписване на съществуващи договори, а не от нови такива?

Нормално е да има преподписване на договори, защото компаниите не се местят всеки път, когато изтича първоначалният им договор. В една нормална година обикновено има нови сделка за площи между 100 000 и 200 000 кв. метра. Това до голяма степен зависи от новите сгради, които се появяват и има ли такива изобщо.

Другият определящ фактор е кога една компания е направила предишното си преместване, защото има разходи за инвестиция в нов офис, които се амортизират за определен период от време. Така че, ако са се преместили преди три години, а амортизацията е за 5 – 7 години, те няма да се преместят.

Пазарът не е това, което беше преди COVID-19, но се успокоява. Все още търси баланса си.

Пазарът на бизнес имоти все още не е намерил баланс, така ли?

Според мен все още не го е намерил. Нашият пазар е локален. Той донякъде се движи от глобални процеси, като работата от вкъщи, глобалната пандемия и други. Но все още е твърде специфичен. Огромна част от офисите в България са наети от компании от два или три сектора. И въпреки че работещите в IT сектора отказват да се върнат в офисите за постоянно, наблюдаваме желание от страна на работодателите това да се случи под една или друга форма.

Изглежда няма един модел на развитие. Всяка компания намира най-доброто решение за себе си. Как според Вас би изглеждал този нов баланс на пазара на офис площи?

Няма универсален модел. Тенденцията обаче е ясна – поне на този етап хората видяха, че компаниите могат да работят с по-малко площи, отколкото преди. Но има и една друга тенденция, която се наблюдава в световен мащаб – треска за качество. Ако имаме офис, то нека да бъде най-добрият възможен такъв.

От анализа на Avison Young става ясно, че построените нови офис площи за 2023 г. са на най-ниските си стойности от десетилетие. Това ли е причината за растящия процент офис площи от категория А&Б?

Построяването на една офис сграда отнема време. Една средно голяма офисна сграда се строи поне две години, а много често има процеси, които трябва да бъдат извършени преди самото строителство. Говорим за срок между лансиране на идеята и приключване на строителството между 3 и 4 години, за да може една сграда да бъде готова от идеята до реализацията.

В момента по-скоро говорим за усещане на несигурност в световен мащаб, отколкото за реален икономически спад. Основният фактор, който контролира пазара в момента, е COVID ефектът. 

Ако погледнем графиките и как са се строили офисни сгради в последните 15 години, ще видим, че спадът предишния път къде е бил през 2012 и 2013 г. Това са годините след голямата финансова криза от 2008 г. В България докъм 2010 г. тази криза не се усещаше, ето защо очаквам забавянето при строителството на офисни сгради сега да дойде в следващите три-четири години.

Сега ситуацията е аналогична, само че по-скоро отправната точка не е толкова икономическата криза, а промяната на модела на работа. Трябва да добавим към това и алтернативната възможност за инвестиции.

Офисните сгради са само един подсегмент от пазара на имоти. Доста по-лесно е да си инвеститор и да инвестираш в жилищни сгради, които очевидно в България все още се търсят. Там инвестираш, построяваш и продаваш.

Докато при офисната сграда не е само построяването – при нея има позициониране, поддръжка, управление. Една постоянна работа с клиенти. И е доста по-сложно.

В София има няколко примера за високи бизнес сгради, които години наред стоят недовършени. Защо?

Високите сгради отнемат доста дълго време, за да бъдат построени. Зависи кой и как строи и с какви средства. По-голямата част от нещата, които бяха започнати като строителство преди COVID, бяха завършени.

Нашият пазар не е голям, затова една или две сгради влияят чисто статистически и ако имаме една или две сгради, които по някакъв начин не са приоритет, те могат да окажат влияние на целия пазар и да имат статистическо отражение. 

Кои локации ще станат предпочитани за строеж на нови бизнес сгради?

При недвижимите имоти също имат мода. Ако погледнем през последните 20 години къде са били офисните сгради, може да видите няколко локации, които са били на мода. В края на миналия век имаше две офис сгради, които бяха в центъра, после се появи Бизнес парк София и по онова време почти никой не искаше да ходи там, докато сега се оказа на много удобно място за голяма част от компаниите. В последствие възникнаха някакви подсегментни района, като този около болницата „Токуда“, след това едно от най-предпочитаните места за строеж стана районът около The Mall и бул. "Цариградско шосе".

Имаме и една нереализирана тенденция, която беше по „Тодор Александров“.

Сега зоната около мол Paradise е основната привлекателна точка. Там има потенциал във всички сегменти на строителството. В момента инвеститорите, които строят офисни сгради там, имат най-малък проблем да ги реализират. В този район са регистрирани и най-високите цени извън абсолютния център за наемане.

Кой е факторът, който определя модата при локациите за строителство на бизнес сгради?

Обикновено това се случва спрямо локацията и нейното възприемане като подходяща или като добро място за работа в този момент. Това го определя инфраструктурата и начинът, по който хората отиват на работа до там. До голяма степен и от това, къде живеят хората, които взимат решение за това къде ще бъде офисът.

Имало е опити да има бизнес паркове в северозападната част на София – безуспешни. Имаше план и до летището да се развие голям парк – очевидно неуспешни, защото местата не са припознати от ползвателите.

Влизането на България в Шенген ще отвори ли нови врати в сектора на бизнес имотите?

Аз мисля, че българският пазар е доста малък и локален. През последните 15 години е такъв. Много от международните инвеститори, които по някакъв начин преди 2008 и 2010 г. имаха интерес към България (бел. ред. – след като България влезе в Европейския съюз), напуснаха България и в момента бизнесът е движен от местни инвеститори. Глобалните тенденции не ги касаят чак толкова. Повечето български инвеститори влагат в офиси и индустриални площи в страната, но не инвестират в Централна или Западна Европа. Тоест на тези хора Шенген няма да им повлияе.

Това, което виждаме, e интерес на инвеститори от Централна Европа, които по някакъв начин се чувстват достатъчно силни да излязат от своята държава – Чехия, Унгария, например. И понеже е по-трудно да стъпят директно на Западния пазар, пробват у нас. Такъв тип инвеститори очаквам да видя. Не мога да кажа, че се влияят по някакъв начин от предстоящото ни влизане в Шенген.

Пазарът на инвестиционни имоти в България е около 100 млн. евро годишно. За сравнение, в Централна и Източна Европа той е общо около 2 млрд. евро, тоест ние сме под 5% от пазара в Централна Европа, който пък е сравним с пазара на един средноголям германски град.

Приемането на еврото също ли няма да окаже влияние?

Ние сме фиксирани към еврото по един или друг начин и сега. Не очаквам от следващия ден след приемането му нещо да се промени. Ако някой има някакво намерение, то би го направил сега, преди да има промяна. Така че, ако някой е имал намерение (бел. ред. – международен инвеститор), да е дошъл досега.

Сервизните такси през последната година бяха повишени. Тук основно влияние оказват нивата на местната инфлация.

С какво опитът на Avison Young допринесе за развитието на пазара на бизнес имоти в България?

Обикновено глобалните компании навлизат чрез партньорство. Тези три години са предизвикателни не само за консултантските компании от сектора в България, но и в цял свят, защото основните бизнеси, с които тези компании се занимават са покупко-продажба на големи активи, с офиси, ритейл паркове и индустриални площи. А тези бизнеси се забавиха поради повишаването на лихвите по целия свят. Също така предизвикателствата пред офис сегмента са огромни. Ние се опитваме да се сравним с нашите колеги и начина, по който се справят на глобално ниво. Най-големите пазари първоначално страдаха най-много, но в същото време после започваха да се релансират по нов начин.

Опиваме се да предложим качествена услуга както на наемателите, така и на наемодателите. Реалното и детайлното познание на офис пазара е нещо, в което се инвестира, за което се работи. За да може да дадеш адекватен съвет на ползвателите, трябва да познаваш в детайл пазара.

Голяма част от инвеститорите обаче не оценяват в достатъчна степен стойността информацията, с която да успеем да изготвим качествен анализa.

Основният проблем на нашия пазар е непрозрачността и това, че много от играчите на него не споделят достатъчно информация, на базата на която да се изготви анализ.

Avison Young има страхотен инструмент, който работи много добре на глобално ниво, но на този етап е тотално невъзможно да се приложи в България. Той може да ви изготви сериозен мапинг за развитие на градове. Но трябват сериозни бази данни, за да може да се зареди.

Представете си, че сте една глобална компания и искате да отворите логистичен център в САЩ. На базата на огромна налична информация този софтуер показва кое е най-подходящото място и какви са цените на имотите в тази локация, къде е най-добре да се фокусирате.

В България липсва статистика не само за имотите, но и до голяма степен за доходите на хората и за демографията.

Има ли все пак някакъв инструмент на Avison Young, който може да повлияе на пазара в България?

Много се надявам, че има такъв, но на този етап не сме го открили. Дори, ако речем, че успеем да набавим този тип данни, за които говорим, то има огромни разходи за тяхното поддържане. И този бизнес модел за страна като България въобще не може да бъде изплатен, защото пазарът е малък. Въпреки това ние се опитваме да надграждаме и да предложим възможно най-доброто качество на услуга, отговарящо на възможностите на българския пазар.