В очакване на еврото: Жилищата в София поскъпват с рекордни темпове

Пазарът на недвижими имоти в столицата започна 2025 г. с безпрецедентна активност, която поставя нови рекорди и прекроява представите за достъпност на жилищата. През първите три месеца на годината е движен главно от силно търсене, ниски лихви и очакванията около еврозоната. Въпреки предизвикателствата пред достъпността, експертите предвиждат стабилизация и нова фаза на активност, след като България стане пълноправен член на европейското икономическо пространство, сочи анализът на Bulgarian Properties.

Цените на имотите в София скачат с внушителните 18% на годишна база през първото тримесечие, като средната стойност на квадратен метър вече надхвърля символичната граница от 2000 евро, достигайки 2080 евро/кв.м. Този бурен ръст, съпътстван от рекорден брой сделки, се подхранва от комбинация от фактори, сред които изключително ниските лихвени проценти по ипотечните кредити и очакването за присъединяване на България към еврозоната.

2025 г. е една от най-силните години за жилищния пазар, която сме наблюдавали за последните над 20 години от развитие на нашата дейност“, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

„И като запитвания, и като брой сключени сделки тя поставя рекорди през първите си три месеца. Още от първите дни на годината купувачите твърдо се върнаха на пазара и бяха готови да сключват сделки, а пазарът се характеризира с масово търсене в цялата страна и бързо усвояване на наличното предлагане, колкото и малко да е то в момента.“

Еврозоната като катализатор

Един от ключовите двигатели на текущия пазарен бум е несигурността и очакването, свързани с предстоящото влизане на България в еврозоната. Много купувачи бързат да инвестират в имоти, преди преминаването към общата европейска валута да доведе до потенциален допълнителен ръст на цените. От друга страна, продавачите изчакват, надявайки се на още по-изгодни условия след присъединяването. Този дисбаланс между търсене и предлагане, при който предлагането е недостатъчно, допринася за задържането на цените на високи нива.

Предстоящото приемане на България в еврозоната ще бъде ключов момент за пазара на имоти. Очакванията са за успокояване и повишаване на сигурността на спестяванията и активите, което ще доведе до по-информирани решения за инвестиции. Въпреки че е трудно да се предвиди точното въздействие, промените в кредитирането и лихвените нива ще бъдат от решаващо значение.

При всички случаи, това ще бъде добре за пазара, който в последните години оперира под натиска на различни стресиращи фактори и расте по-бързо от очакванията ни“, казва Полина Стойкова.

Ръст от 50% за пет години

Средната обща цена на закупените апартаменти в София достигна 150 000 евро през първото тримесечие на 2025 г. За сравнение, през 2020 г. същата стойност е била 100 000 евро, което представлява забележително увеличение от 50% само за пет години. Това не само показва динамиката на пазара, но и поставя предизвикателства пред достъпността на жилищата за средностатистическия купувач.

Паралелно с ръста на цените, броят на сделките също отбелязва исторически върхове. За първите три месеца на годината в София са вписани 8588 сделки, което е ръст от близо 17.7% и за пръв път надминава нивата, достигнати през пиковата 2008 г.

Въпреки това, достъпността на жилищата леко се влошава, връщайки се на нивата от края на 2022 г. – период, характеризиращ се с висока инфлация. Коефициентът на достъпност е 1.20, което означава, че за закупуването на 1 кв.м. жилищна площ в София са необходими 1.2 средни месечни заплати. За сравнение, през 2008 г. тази цифра е била 3.4 заплати, което показва, че въпреки текущото влошаване, достъпността остава на средното ниво за годините след голямата финансова криза.

Най-предпочитаните квартали, където Bulgarian Properties регистрира най-много продажби, са „Кръстова вада“ (2200 евро/кв.м.), „Манастирски ливади“ (2300 евро/кв.м.) и „Зона Б-5“ и широк център (около 2200 евро/кв.м.). Дори в по-крайните и доскоро по-непредпочитани райони, цените рядко падат под 2000 евро/кв.м., а под 1500 евро/кв.м. на практика не се срещат.

Движещи сили

Двустайните апартаменти доминират на пазара, формирайки 78% от всички продажби. Това се обяснява с изключително активния инвестиционен пазар, при който малките жилища са предпочитани заради по-ниския бюджет и потенциала за доходност от наем. Много от тези сделки се сключват за имоти в процес на строителство, дори и на много ранен етап.

Безспорен фактор, поддържащ пазарната активност, е банковото финансиране. Средният лихвен процент по жилищните кредити остава на исторически най-ниски нива – под 2.5%, за разлика от много други държави, където лихвите се повишиха. Липсата на привлекателни алтернативи за инвестиции и нулевите лихви по депозитите също насочват капиталите към пазара на недвижими имоти.