Еврото ще охлади нажежения имотен пазар в България

България е на прага на историческа промяна с присъединяването към еврозоната, което неминуемо повдига въпроси за бъдещето на пазара на недвижими имоти. Експерти от бранша, участващи в събитие, посветено на регулацията на брокерите и влиянието на еврото, очертаха ясна картина: очакван продължителен ръст на цените през 2025 г., преди пазарът да започне да търси своята равновесна точка през 2026 г. Това не означава, обаче, че имотите ще поевтинеят.

Въпреки че 2025 г. ще донесе продължителен ценови ръст, очакванията са, че еврото ще допринесе за успокояване на пазара и връщане към фундаментални фактори, като търсене на по-ново, по-голямо и по-качествено жилище, а не спекулативни движения.

Динамиката на пазара през 2024 г.

Изминалата 2024 г. беше белязана от силно търсене на жилищни имоти, довело до рекорден брой сделки – близо 95 000. Тази цифра е с около 40% над средната за годините преди пандемията от COVID-19. Общата стойност на сделките за първи път премина психологическата граница от 10 милиарда лева, достигайки над 12 млрд. лв., коментира Антон Андонов, изпълнителен директор на „ЕРА Недвижими имоти“.

По думите му основните двигатели на този възход са свързани с устойчив ръст на разполагаемия доход на домакинствата през последните 3 – 4 години, който изпреварва инфлацията и цените на имотите.

Другият основен фактор са  сравнително ниски лихвени проценти по ипотечните кредити (между 2 и 3%), обусловени от силната конкуренция в банковия сектор и липсата на пряка обвързаност на БНБ с механизмите на еврозоната (за разлика от ЕС, където лихвите се покачиха).

Третият фактор, които изигра роля пазарът да се нажежи до червено, е висока инфлация в предходните години, подтикнала хората да инвестират в недвижими имоти като сигурно убежище за парите си.

Андонов посочи, че роля играе и очакването за присъединяване към еврозоната, което създаде нагласа за продължаващ ръст на цените.

Следва пик и успокояване

Според анализаторите пазарът на имоти в България е в началото на процес на надценяване, който ще продължи през 2025 г. Прогнозите сочат, че цените може да нараснат до 18% през тази година, сходно с данните за първото тримесечие. Този ръст ще бъде подхранен от силните очаквания на купувачите, запазващите се ниски лихви (без промяна през 2025 г.) и продължаващия ръст на доходите.

2025 г. се очаква да бъде кулминацията на четиригодишния възходящ тренд. С настъпването на 2026 г. и приемането на еврото (очаквано от 1 януари 2026 г.), както и с намаляването на темпа на ръста на разполагаемия доход, пазарът вероятно ще започне да търси своята равновесна точка.

Прогнозите са броят на сделките да спадне от пика от 94 – 95 000 до около 80 000 годишно. Експертите очакват, че през 2026 г. лихвите по ипотечните кредити ще започнат да се изравняват с тези в еврозоната, което ще е фактор за промяна.

Що се отнася до конкретната прогноза за София, средната цена на жилищата в края на 2025 г. се очаква да бъде поне с 10% по-висока от сегашните нива (около 2000 евро/кв.м). Андон Андонов допълни, че влизането на България в еврозоната трябва „да спре да помпа позитивни нагласи“ и да позволи на пазара през 2026 г. да се върне към фундаменталните фактори като търсене на по-ново, по-голямо и по-качествено жилище.

Очаква се темпът на покачване на цените да се успокои до нормални нива от около 6% в реално изражение, а не до 10%, което е било преди години.

Паралел с Хърватия

Опитът на Хърватия, която вече е в еврозоната, предоставя ценни уроци. През последните пет години покачването на цените там е било в рамките на 6 – 10%, подобно на България. Хърватия отбеляза пик от 17% ръст на цените през 2022 г. (годината преди присъединяването си), но през 2023 и 2024 г. отново се връща към нормалния си ритъм на покачване от 6 – 10%.

Очаква се подобна динамика и в България – след приемането в еврозоната през 2026 и 2027 г. цените ще се върнат към темп на нарастване от около 10% в реално изражение, а не до 6% както се е случвало преди години.