Имотният пазар в София се охлажда, лихвите тръгват бавно нагоре

Имотният пазар в София започна леко да се охлажда, а голямата новина е, че лихвите по жилищните кредити започват тенденция на ръст. Това отчитат в свой анализ от агенцията за недвижими имоти „Адрес”. Специалистите обясниха, че за второто и третото тримесечие на 2018 г. се наблюдава лек спад на сключените сделки спрямо същия период на 2017 г.

„Два са факторите, които ще определят пазара на имоти в следващите месеци и трябва да се вземат предвид от всички участници. Единият е отчетеният спад на сделките през второто и третото тримесечие на годината. Ако той продължи и в следващите три месеца, ще станем свидетели на рецесия на пазара на имоти. Вторият ключов елемент е промяната в поведението на купувачите. Макар да продължават активно огледите и запитванията, те вече не са склонни да купуват на всяка цена, а по-скоро се интересуват от предлагането към момента”, коментира изпълнителният директор на „Адрес” Георги Павлов.

Кредитиране

Ипотечното кредитиране дава най-силен тласък на жилищния пазар и през 2018 г. надхвърля значително обема от миналата година. По данни на Българска народна банка (БНБ) през август отпуснатите жилищни заеми растат с 9.6% на годишна база и достигат 10.15 млрд. лв. През същия месец се очертава и друга тенденция – леко покачване на лихвите по жилищните кредите за първи път от 12 месеца насам, след като е отчетено най-ниското им равнище.

Българска народна банка (БНБ) каза, че лихвите по жилищните кредити вече не падат. „Няма драма, лихвите не са се вдигнали, но тенденцията започва да се променя”, обясни експертът. Той коментира, че не се знае с каква скорост ще се движи този процес, но прогнозите на Европейската централна банка са, че това ще става много бавно. По думите му пазарът на имоти ще абсорбира много бавно тази новина във вид на спиране на ръста на цените и сделките и/или лек спад, което обаче е само прогноза. „Съществено значение за пазара на имоти ще има, ако лихвата се вдигне с повече от 1%, по-малки промени няма да се отразят”, добави Павлов. Той обясни, че когато повече от половината сделки се сключват с ипотечни кредити цената на имота не е нито абсолютната стойност, нито колко евро на квадрат струва, а колко е ипотечната вноска за него. „Имотът може да струва 100 хил.-200 хил. евро, но теб те интересува на месец колко ще плащаш”, каза Павлов.

„Ако вземем предвид високата инфлация и решенията на Федералния резерв на САЩ, напълно възможно е лихвите по кредитите у нас да тръгнат нагоре, макар и незабележимо в началото”, каза още експертът. Той добави, че осезаемо отражение на жилищния пазар обаче можем да очакваме най-рано в края на 2019 г. като причината е, че прогнозите за затягане на паричната политика на Европейската централна банка (ЕЦБ) към момента са за средата на следващата година.

Експертите на компанията уточняват, че купувачите стават все по-уверени относно взимането на кредит. Промяна се наблюдава и при банково участие в купуването на имот, което през 2017 г. е било между 50% и 80%, то през тази година зачестява търсенето на 100% финансиране на сделката, което е голям банков риск и според Павлов не е редно.

„По-младите клиенти и семейства, които не разполагат със спестени средства, избират възможности за пълно финансиране на покупката. Често съчетават жилищен с потребителки кредит, за да компенсират самоучастието в ипотеката“, каза оперативният директор на „Адрес” Гергана Тенекеджиева.

Все пак голям е делът на покупките със собствени средства – 46%. „С покачването на инфлацията и ниските лихви по депозитите, хората все повече търсят изгодни алтернативи за спестяванията си, като ги влагат в активи, които не губят стойността си. Най-често това са недвижими имоти, от една страна заради дългосрочната перспектива на инвестицията, а от друга – заради народопсихологията на населението по отношение на жилищата.“, добавя Тенекеджиева. По думите й доходността от инвестицията в имот в големите градове достига 4-5% при лихви по депозитите доста под 1%, на фона на годишна инфлация от около 3.5%.

Цените

Цените на имотите в столицата отбелязват умерен ръст спрямо края на миналата година – 7.7%  В не толкова привлекателните райони за живеене поскъпването е минимално за разлика от предпочитаните квартали и тези с експанзия на новото строителство, където ръстът е по-голям. Най-ясно се отличават кварталите „Дружба” и „Овча купел”, които доскоро бяха по-слабо търсени и извън полезрението на купувачите, но вече дават заявка за по-добро позициониране сред предпочитанията на клиентите.

Някой от крайните квартали имат по-висок ръст от средния и причината е, че винаги когато се повишат цените на имотите, хората отиват към по-бюджетни решения. Съгласяват се от ново строителство да отидат към старо, от тухла към панел и не е толкова страшно от „Гео Милев” да отидеш в „Дружба””, каза той.

По-далечните крайни квартали са възможност да купиш жилището, за което мечтаеш, затова и ръстът на цените е малко по-висок.

В „Овча купел” влияние оказва изграждането на метрото. Свързването на квартала с подземния транспорт ще улесни значително придвижването, което е предпоставка за по-голям интерес за покупка. А цените в района все още са далече под средните за София и имотите се позиционират в нисък към среден ценови клас. Освен това кварталът предлага добри възможности за инвестиционна покупка, заради близостта до Нов български университет и търсенето на наеми наоколо.

Промяната в „Дружба” до определена степен също се обуславя от развитието на транспортната мрежа и все по-добрият облик на района. Освен с изградената вече метростанция, кварталът привлича купувачи и заради близостта до две от основните офис зони – Бизнес парка и бул. „Цариградско шосе”. Развитието на „Дружба 2” и реализирането на множество проекти ново строителство позволиха да се промени и самият имидж на района. 

Продавачи vs. купувачи

Продавачите си мислят, че управляват пазара и затова много се покачиха цените на имотите в определени квартали, но пък купувачите вече отдават все по-голямо внимание на вида и строителството на имота. У нас имотите не са в добър търговски вид и купувачите се колебаят дали да изберат старо строителство и да дадат пари за ремонт, което ще им отнеме и време или да закупят нов имот. „За добрите сделки и нужно жилището да има добър търговски вид”, обясни още оперативният директор на компанията. По думите ѝ 85% от хората купуват имот до 3 месеца като напоследък се наблюдава спад на сделките до 1 месец и ръст на тези между 3-6 месеца.

Прогнози

Прогнозата на „Адрес” до края на годината е оптимистична, въпреки, че от компанията очакват продължаващ спад на сделките и през следващото тримесечие, при правилно ценово позициониране на имотите, покупките ще продължат. „Продавачите трябва да преценяват внимателно офертните цени, защото клиентите по-трудно осъществяват покупки и предвиждат повече време за огледи, за да сключат най-добрата сделка за себе си.“, обяснява Павлов. По отношение на цените, от компанията очакват до края на 2018 г. нивата им да се задържат стабилни. Поскъпване може да има в предпочитаните райони и за определени жилища.

Според Георги Павлов сме свидетели на последния пик на ново строителство, което се дължи на демографски причини.