Кредитната еуфория ще продължи да движи имотния пазар в София

Ипотечното кредитиране ще продължи да движи имотния пазар в столицата и през 2020 г. въпреки очакванията за намаляване на темпа на еуфорията, на която бяхме свидетели през миналата година. Това стана ясно от анализ на имотната агенция „Адрес“ за тенденциите през предстоящата година.

Около 55% от купувачите са финансирали покупката си на имот с кредит през миналата година, показва статистиката на агенцията. Преобладават сделките с кредити, покриващи около 80% от цената на жилището. Очакванията за свиване на ипотечното кредитиране, множеството прогнози за повишаване на лихвените проценти и по-високите изисквания към кредитополучателите не са повлияли значително на сделките в София, които се задържат на стабилни нива, отчитат от фирмата.

„Макар че започнахме 2019 г. с първи спад в покупките с ипотеки, регистриран през последните 5 години, интересът към банковото финансиране на сделките с имоти бе устойчив. През последното тримесечие на годината дори отчетохме ръст спрямо същия период на 2018 г. и считам, че той ще продължи през цялата година“, обясни изпълнителният директор на компанията Гергана Тенекеджиева.

Тя обясни, че промяна в лихвите по кредитите не се очаква през настоящата година и те ще останат на нива под 3%, а нивата най-вероятно ще се запазят и през 2021 г. Банките обаче вече са по-предпазливи и отказват 100% финансиране на имотните сделки и регулират пазара, отказвайки към ипотечния кредит да се взима и потребителски, с който обикновено се дофинансира жилището. „Налице са откази от 100% банково участие. Това обаче може да се счита за добър знак и признак за висок контрол в сектора, гарантиращ спокойствието на всички участници в имотния пазар. Това ще помогне на пазара“, каза Тенекеджиева.

По думите ѝ според първоначалните данни за 2020 г. купувачите остават активни и очакванията са това да продължи.

Цени

По данни на „Адрес“ ръстът на средните цени на имотите в София през 2019 г. е 7.13%, което покачване обаче не се дължи на действително поскъпване на жилищата. То е по-скоро резултат от засиления интерес към обзаведени и ремонтирани жилища, което води до сделки за по-скъпи имоти. Оттам идва и покачването в средните нива на реализираните продажби.

В повечето квартали в София се наблюдава задържане на цените на стандартния профил на имотите. Минимално нарастване има в районите с ограничено предлагане на новото строителство, където има засилено търсене. В южната част на града, където преобладава новото строителство, сделките се сключват в етап строеж, заради по-изгодните условия, с което се обяснява по-малкото покачване на цените в квартали като „Манастирски ливади“.

Средните цени на имотите в София за декември 2019 г. са 1077 евро за кв. м. Най-скъпите квартали остават „Иван Вазов“ – 1594 евро кв. м, „Изток“ и „Изгрев“ с цени от 1506 евро на кв. м, което е ръст със 7.19% спрямо 2018 г., когато са били 1405 евро за кв. м. Високи остават и цените в Лозенец – 1464 евро за кв.м, Център – 1474 кв. м и „Яворов“ – 1348 кв. м.

Профил на купувача

Новите купувачи на пазара на недвижими имоти са в по-ниска възрастова група, отколкото предишни години - 26-35 години. Те представляват 39% от всички клиенти и променят основни характеристики на пазара, обясниха от компанията. Тези клиенти по-бавно пристъпват към сделка, провеждат повече огледи и често търсят завършени и обзаведени жилища, в които да се нанесат веднага. „По-младите клиенти успяват бързо да се ориентират на пазара, но им отнема повече време да изберат най-подходящия имот за себе си, особено при покупка на първо жилище“, обясняват от „Адрес“.

Клиентите вече искат имотът им задължително да е модерен и с технологични възможности, но все пак да им напомня за уюта на дома. Все повече от тях не разчитат на финансова помощ от родителите си, което допълнително затруднява избора им, обясниха от агенцията.

Типове сделки

По данни на компанията покупките с цел инвестиция бележат ръст спрямо 2018 г. и достигат 24% от сделките. Предпочитани за това са двустайните апартаменти, с добри транспортни връзки. „Ако при покупките за собствено ползване най-важни са характеристиките на имота и сградата, усещането и комфортът, то при спекулативните сделки водеща е цената“, обясни още експертът.

Високите цени на панелните жилища ще са все по-притиснати от пазара и предвид увеличаването на предлагането, сделките с такива имоти ще се реализират по-трудно. При старите апартаменти, особено панелните, продавачите постигнаха най-добрите възможни цени за жилищата си, посочват от фирмата. „Собствениците на стари и панелни жилища, които обмислят продажба трябва да се възползват от текущите условия на пазара. Тяхната конкурентоспособност спрямо новите проекти, които се реализират в момента намалява и това ще повлияе върху времето за откриване на купувач и цената, която той би платил за имота“, казва Тенекеджиева.

Спрямо ценовите нива на сделките могат да бъдат обособени 3 сегмента. Най-масовите между 70-100 хил. евро, които са 29% от всички сделки, от 100 до 150 хил. евро представляват 23% от сделките, а последният сегмент заема 22% от пазара и това са жилищата от 50 до 70 хил. евро.

Прогнози

През 2020 г. компанията очаква стабилност в цените и много активни купувачи, обемът сделки ще е сходен както за 2019 г. Делът на покупките с кредит плавно ще се покачва. Тенденцията е в София броят на жилищните единици да расте по-бързо от населението, което ще направи избора пред купувачите все по-голям и е възможно да окаже известен натиск на пазара.

„Смятам, че и през тази година пазарът ще бъде много благоприятен за купувачите. Затова от ключово значение ще бъде поведението на участниците и тяхната адаптивност спрямо новите условия. Изискванията на новата група млади купувачи, която се очертава все по-ясно, ще формират значима част от настроенията на пазара. Затова колкото по-гъвкава е реакцията на всички играчи, толкова по-активен и благоприятен за всички пазар ще имаме през 2020 г.“, допълни Гергана Тенекеджиева.