RATE | „Година на отстъпките“: Ипотечният пазар в България ще се балансира през 2026 г.

Ипотечният и жилищният пазар в България ще се успокоят през 2026 г., като ще се балансират и нормализират. За това ще спомогне фактът, че потребителите вече не купуват на всяка цена, а и вероятно ще са по-предпазливи предвид нестабилната вътрешнополитическа обстановка и международните конфликти.

Очаквам пазарът на ипотечно кредитиране и имотният пазар да са доста по-спокойни през 2026 г. Очаквам около 20% спад на броя сделки с имоти и около 10% спад на броя изтеглени ипотеки, като това не е толкова спад, а по-скоро нормализиране на пазара“, заяви Тихомир Тошев, управител на кредитния консултант „Кредит център“, пред Economic.bg.

Той добави, че за него 2026 г. ще е „добра и спокойна година“ за имотния и кредитния пазари, а купувачите ще се връщат, но няма да купуват „на всяка цена“. „Те търсят локация, цена и качество на строителството и са готови да платят разумна цена. Това ще е годината не на спад на цените на имотите, а на отстъпките. Повечето купувачи ще успяват да договорят отстъпки между 5 и 10% от обявената цена на имотите, които харесат“, смята Тошев.

Купувачите вече виждат, че нито цените на имотите, нито лихвите по кредитите скочиха от 1 януари. Няма ги прибързаните решения „да хванем последния влак преди еврозоната“, каза и Петър Илиев, директор „Обучения и качество“ в кредитния посредник Creditland.

Той подчерта, че нестабилната вътрешнополитическа обстановка и международните конфликти имат потенциала да направят купувачите по-предпазливи. „Струва ми се, че клиентите вече нямат очаквания за автоматичен ръст на заплатите си всяка година“, коментира Илиев.

Очакванията ми са за балансиран, зрял ипотечен пазар през тази година, без резки движения, но с малък, инерционен ръст“, добави той.

Непредставителна анкета на Economic.bg показа, че настроенията сред потребителите също са в тази посока.  

На въпрос „Очаквате ли преобръщане на имотния пазар в България?“, над половината (около 52%) от респондентите казват, че са в очакване на охлаждане и спад на цените. Други почти 42% обаче нямат такива прогнози – било то, защото цените ще продължат да растат с бързи темпове, или заради това, че банките са ликвидни и лихвите са ниски.

Мария Петкова, собственик и управител на кредитния посредник „Кредит Чойс“ и бивш председател на Асоциация на кредитните посредници в България (АКПБ) за периода 2023 – 2024 г., заяви, че тази година „пазарът ще се изчисти от спекулативни сделки и от клиенти, които са „на ръба“ да плащат вноски за бъдещи кредити“.

Охлаждане ще има, но изразено в по-малки ръстове, например 15% при жилищното кредитиране на физически лица“, добави Петкова.

Традиционна привързаност

2025 г. бе една от серията години, в които имотният и ипотечният пазари бяха силно активи, с устойчиво както търсене, така и предлагане. Така например миналата година ипотечното кредитиране записа близо 30% ръст.

Илиев обаче припомни, че пазарът на жилищни кредити в България бележи двуцифрени ръстове всяка година от 2019 г. насам. Така например през 2021 г. скокът на пазара бе 37%, а през 2024 г. – 33%.

Не бива да разглеждаме 2025 г. като уникална и да отдаваме бума в ипотечното кредитиране само на очакванията за приемането на страната в еврозоната. Освен традиционната привързаност на българина към имотите се натрупаха множество фактори, които подкрепят възходящата тенденция през последните години“, добави Илиев.

Сред изредените фактори той включи:

• ежегодно нарастване на доходите на работещите;
• рекордно ниска безработица (бел. ред. – 3.5% през 2025 г.);
• ниски лихви по депозитите и кредитите и достъпно финансиране.

Тошев  изтъкна и друг фактор – поскъпването на имотите основно в големите български градове.

Голямото търсене и бързане да се купи преди влизането в еврозоната доведе до нов сериозен ръст на цените (особено в столицата) и това, в комбинация с подобни ръстове в последните 3 години, ще е определящо за пазара през 2026 г.“, смята той.

Илиев също потвърждава, че инфлацията е играла стимулираща роля за купуване, както и „до известна степен нерационалните инфлационни очаквания на хората за еврозоната“, че „догодина ще стане по-скъпо“.

Петкова даде друга гледна точка – кредитирането в България е много далеч от нивата в Европа и ниските лихви са свързани с това. Тя посочи, че има разликата в показателя за жилищна площ на глава от населението в Западна Европа и в България.

Средно за ЕС се падат приблизително 42 – 45 кв. м на човек (типичен диапазон за Западна Европа, напр. Франция 44 кв. м, Белгия 42.5 кв. м, Германия 52 кв. м), докато в България жилищната площ на човек е приблизително 27.7 кв. м. Т.е. средният обем на квадратен метър на един човек, в който живеят хората в България, е много под средното за Европа с приблизително 40%. Това е една от причините тук лихвените нива да са по-ниски", каза още тя.

Ще се повишат ли наистина лихвите?

Ще се радваме на ниски лихви и през тази година. Пазарната ситуация не предполага ръст, а и виждаме, че от началото на годината те се запазиха като в края на 2025 г.“, категоричен е Тошев.

Факторите за това са:

• Свръхликвидност на банковата система;
• Ръст на депозитите на домакинствата;
• Освободен ресурс от банките и конкуренцията между тях.

При текущата си свръхликвидност нашите банки нямат интерес да предлагат по-високи лихви по депозитите и имат достатъчно свободен ресурс за кредитиране“, смята и Илиев.

Според него, намалението в лихвите по кредити с фиксирана лихва за първите 3 – 5 години е „знак, че банките също не очакват покачвания в цената на ресурса си“.

Лихвите по жилищните кредити в следващите 2 години няма да се променят съществено от текущите си нива. В дългосрочен план може да се очаква известно приближение към средните нива за паричния съюз, но това ще е плавен процес“, успокои кредитният консултант.

Той обаче допусна, че ако в някакъв бъдещ момент лихвите по депозитите в България станат по-високи от лихвата, при която ЕЦБ може да финансира търговските банки, или ако съотношението кредити/депозити (LDR) за нашата банкова система рязко се увеличи, би имало смисъл банките да търсят обвързване на цената на кредита с Euribor.

Към момента сме много, много далеч от такъв сценарий“, каза той.

Петкова също изтъкна, че повечето банки са решили да запазят пазарни индекси, които са обвързани със срочните депозити на гражданите в България.

Това е фактор, който запазва ниски нива на лихвите по кредитите, които банките искат да раздават, т. к. това е основният им печеливш продукт. Докато нямат нужда да събират повече депозити, няма да вдигат лихвите по депозитите, а ако решат, че искат да го правят, тогава лихвите по кредитите също ще се увеличат“, уточни Петкова.

Тя обаче добави, че в момента в системата има много пари и няма основание финансовите институции да предприемат покачване на лихвите.

Най-логичният избор

Около присъединяването ни към еврозоната се появиха опасения, че българските банки ще изберат да обвържат определянето на лихвените си проценти с европейския индекс Euribor, с което кредитите ще поскъпнат. Решението кой индекс да се използва е самостоятелно за всяка банка.

Илиев обясни, че огромна част от банките са избрали да обвържат лихвите и по новите си жилищни кредити, и по старите сключени договори с лихвени проценти от депозитната статистика на БНБ, а не с Euribor индекса.

При физическите лица променливите лихви по кредитите са обвързани с лихвите по депозитите у нас. Това беше най-логичният избор, тъй като банките ни се финансират изцяло от местния пазар и нямат необходимост да разчитат на по-скъпо финансиране от ЕЦБ или от междубанковия пазар в еврозоната“, казва Илиев.

По думите му, LDR показателят за България е един от най-ниските в еврозоната: 69.2%, при средно 92.8% за еврозоната и дори над 100% за някои от най-големите и силни икономики в паричния съюз.

Лихвените проценти по депозитите в България са най-ниските в еврозоната, което позволява на банките ни да генерират достатъчно добри лихвени маржове и при текущите ниски лихви по кредитите“, поясни събеседникът.

Той добави още, че еврозоната не е хомогенен пазар и лихвите варират – от под 2% в Малта (за жилищни кредити) до близо 4% в прибалтийските републики. Срочните депозити на домакинства в България са с лихва средно 1.05%, в Гърция 1.14%, а в Италия: 2.25%.

Членството на всички тези държави в еврозоната не е довело до уеднаквяване на лихвените нива, които се влияят от местни фактори“, успокоява кредитният посредник.

Времето ще покаже

В обществото се заговори и за това дали няма да дойдат много чуждестранни инвеститори, с които покупки цените на имотите да се вдигнат още.

Петкова е категорична, че това ще се случи. На въпрос „Очаквате ли повече чуждестранни инвеститори в български имоти, което да промени по някакъв начин пазара?“, тя отговори:

Да, категорично. И фирми, и физически лица ще имат все по-голям интерес“, смята управителят на „Кредит Чойс“.

Според Тошев, присъединяването ни към еврозоната действително ще провокира по-голям интерес към имотния ни пазар от чужди граждани.

Колко активни ще са те обаче, къде ще купуват и в кой ценови клас, ще покаже времето. Аз лично не очаквам този интерес да повлияе съществено на имотния ни пазар и той основно ще се определя от българските купувачи“, заяви кредитният консултант.

Илиев призна, че не е чувал за „някакъв сериозен интерес“ от чуждестранни институционални или индивидуални инвеститори вследствие на въвеждането на еврото. Той обаче е на мнение, че ако навлязат „сериозни“ институционални инвеститори и фондове, при ограниченото предлагане на жилища на пазара „ефектът би бил в покачване на цените на имотите“.

Ще продължат ли добрите години за банките

На въпрос какви са очакванията на експертите за банковия пазар в България те казват:

Очаквам успокояване след стреса покрай приемането на еврото и по-умерен ръст на пазара, повече по линия на нараснал среден размер на кредита, отколкото на увеличение на броя нови ипотеки. Натрупаната инерция няма да доведе до спад, освен в случай на привнесена отвън рецесия заради сложната ситуация в международен план или на нови, значително по-сурови рестрикции от регулатора“, посочва Илиев.

Бившият председател на Асоциацията на кредитните посредници изрази оптимизъм за запазване на ниски лихви за кредитиране. Тя посочи, че имотният пазар ще се забави, но ще продължи да се развива, а в следващите три години той ще бележи устойчив ръст от поне 12 – 15% в България.

Като фактори за този „потенциално благоприятен“ кредитен пазар тя изтъква:

• Свръхликвидност на банките;
• Растящи доходи;
• Нисък кредитен дълг спрямо БВП;
•  Среден обем на квадратен метър на един човек, в който живеят хората в България е много под средното за Европа;
• Повишаващ се интерес от покупка на жилища от чужденци с постоянно пребиваване в България (банките отпускат);
• Повишаващ се интерес на покупки на жилищни имоти от българи живеещи в чужбина.

Тошев изрази повече оптимизъм.

Очаквам 2026 г. да е една добра и успешна година за имотния и кредитния ни пазари. Ниските лихви, интересът към качествени имоти с добра локация, желанието на българина да живее в хубав град, квартал и просторно и качествено жилище, ще е водещо за стабилния пазар през годината. Естествено, разумът в задлъжняването и харченето на спестявания ще е водещ и това ще държи риска за този пазар нисък“, обобщи управителят.