Как се развива жилищният пазар в Германия?

Мнозина европейски анализатори намекват, че пазарът на недвижими имоти в Германия балонизира. Както предполагате, те се опитват да направят сравнение с финансовата криза в САЩ от 2009 година, която започна след като гръмна балона на ипотечния пазар. Струва ми се обаче, че ситуацията в Германия днес е коренно различна от тази в Щатите през 2009 г. Какво казват фактите?

През 2015 година в Германия са построени 247 700 жилища. Специалистите обаче твърдят, че реалното търсене е за близо два пъти повече. В основата на тенденцията на покачване на цените лежат три основни причини. Първата, разбира се, е паричната политика на Европейската централна банка, която наводни пазара с евтини пари, което „натисна“ и цената на ипотечните кредити. 

Втората причина е спадът на безработицата. За първи път от десетилетия насам безработицата сред младите е под 7%. На трето място, е емигрантската вълна. Да припомня, че само през 2015 година броят на емигрантите надхвърли 1 милион души. Същият брой се очаква и през 2016 година.

Средната цена на квадратен метър жилищна площ се търгува около 5 200 евро. В периода 2004-2015 година цената на жилищната площ се е покачила в Щутгарт – 48%, Мюнхен - 41%, Хамбург - 28%, Дюселдорф  – 23%, Франкфурт – 20%, Берлин - 19% и Кьолн – 15%. Само за 2015 година годишната норма на възвращаемост от инвестиция в недвижим имот в Германия е била 13.3%. На фона на отрицателните лихви по депозити в евро това изглежда просто фантастично. 

Германците като цяло са изключително консервативни инвеститори. Под 20% от тях инвестират в акции. Предпочитаните активи за инвестиране са банкови депозити и недвижими имоти. От тази гледна точка пазарът на недвижими имоти е изключително ликвиден. Според проучване на Института за икономически изследвания в Кьолн  до 2020 година на средногодишна база недостигът на жилища ще бъде около 100 000.

Какво мислят обаче от Дойче Бундесбанк за ситуацията с ипотечния пазар? Още през 2013 г. Андреас Домбрет, член на борда на германския банков надзорен орган, предупреди за ценови балон. Година по-късно и шефът на банката Йенс  Вайдман говори за надигането на ценови балон на пазара на недвижими имоти в Европа, включително и в Германия.

Истината, както винаги, е може би някъде по средата. Германците имат най-евтините ипотечни кредити в света, и докато това е така пръсване на имотния балон е малко вероятно. Ипотечните кредити в Германия са за около 1.1 трилиона евро. Това представлява близо една трета от размера на БВП. Само за сравнение, ипотечните кредити в САЩ, Канада, Англия, Франция, Италия и Япония кумулативно възлизат на близо 14 трилиона  евро. Дългът на държавите членки на еврозоната е около 9.6 трилиона евро, от който 3.9 трилиона евро представляват ипотечните кредити.

Практиката през последните години показва, че ценовите балони нямат никакво значение при така провежданата парична политика от страна на централните банки. Всички знаят, че тази игра няма да продължава вечно. Прагматичното мислене обаче подтиква към участие в тези процеси. Да, прагматиците правят пари, а умните гледат със скръстени ръце.