Наличието на малки имотни балони в София е факт

Въпреки че имотните агенции и строителните предприемачи твърдо отричат съществуването на голям имотен балон в България, то наличието на локални малки балони е сигурно. Такива се наблюдават в определени квартали в София, като например в района на Докторски паметник, където цените са едни от най-високите в столицата.

Причина за тези локални изкривявания е липсата на ново строителство в подобни квартали. Там цените се определят от вторичния пазар, т.е. от собствениците на стари жилища. Те са готови да задържат продажбата, докато не изчакат най-добрата и респективно по-висока цена. 

Новото строителство е вид регулатор на пазара. Там, където го няма, собствениците на стари жилища определят тавана на цените“, коментира Стоян Гочев, собственик на Remax City, по време на форума „Моите пари 2021“.

Именно така започна финансовата криза през 2007-2008 г. в САЩ. Тогава експерти отричаха големия и признаваха наличието само на локални, малки имотни балони. Според Гочев обаче няма да сме свидетели на такива събития, защото България е прекалено малък пазар.

Специфичното за локалните балони е ниската доходност на имотите, която според експерта е под 1% и води до отлив на инвеститори. Покупка в тези райони не е особено рентабилна и поради това, че старите сгради не са енергийно ефективни – в бъдеще данъците, които собствениците ще плащат, ще бъдат по-високи.

Преди 2 години най-явният балон бе този в „Младост“. Тогава цените стигнаха до 1800-1900 евро/ кв.м, което беше над пазара като цяло за района. Ако сравним съседния квартал „Дружба“, там цените бяха под 1000 евро/ кв.м., а разликата между двата квартала не е чак толкова голяма“ допълни Гочев.

Според него в края на 2022 г. ще може ясно да се каже дали има балон на имотния пазар. Цените на този пазар ще продължават да растат, но експертите не се наемат да кажат с какъв процент точно. Най-силно тази тенденция ще си личи в големите градове, докато в по-малките цените може да паднат. Друга предпоставка за нея е поскъпването на тока и растящата инфлация.

Ако инфлацията на останалите стоки расте, ще растат и цените на жилищата. Високите цени на тока ще засилят търсенето на енергийно ефективни сгради, а заради по-голямото търсене, цената им ще се увеличи“, прогнозира Гочев.

Според него докато хората имат лесен достъп до пари, цените няма да спират да се покачват. А исторически ниските лихвени проценти по жилищни кредити са предпоставка за това.

Вече има признаци на увеличение на лихвените проценти заради задвижването на икономиката“, коментира Иван Иванов, директор на дирекция „Банкиране на дребно“ в БАКБ.

За какво да внимаваме, ако решим да инвестираме?

Според Иванов инфлацията също движи цените на пазара, защото много хора търсят в какво да вложат парите си, така че да не ги загубят. Най-често инвестират в имоти. Експертът все пак предупреждава, че ако тя продължи да възходящия си ход във времето, ръстът на доходите няма да може да я настигне и така наличните средства на хората ще намалеят. Това може да доведе до трудно обслужване на жилищните кредити.

В момента реалната инфлация е много по-голяма от реално отчетената“, отбеляза Иванов.

И все пак тези, които са решили да вложат средствата си в жилище, трябва да внимават за няколко важни неща, особено по време на криза като пандемията. Когато човек реши да финансира такъв тип инвестиция с кредит, трябва да отчете доходите, с които разполага в краткосрочен и дългосрочен план. Вторият фактор е инфлацията, а третият лихвените проценти.

Ако има увеличение на лихвените проценти, ще се увеличи и вноската по кредита. Заради това кредитите не трябва да се взимат на ръба на възможностите. Трябва да има предвиден буфер“, посъветва Иванов.

Експертите съветват да не се купуват имоти на прекалено ниски цени и то на „зелено“. Това носи риск и за купувачите, и за инвеститорите. С оглед покачващите поскъпването на материалите и на тока, съвсем възможно е инвеститорът да няма достатъчно средства, с които да завърши строежа.

„Може да се стигне до ситуация да се връщат пари на клиентите или да са принудени да доплащат, за да се завърши сградата. Ако един инвеститор иска да е рентабилен, той не продава на 100% сградата на „зелено“, посочи Гочев. Според него е добре да се инвестира там, където няма вторичен пазар. Имоти в квартали, близки до такива, в които вече цените са високи, имат предпоставки да достигнат цените на съседните квартали.

„Масово се инвестира в ново строителство, защото може да продадеш имота още преди да е построен и да реализираш чиста доходност. По-голяма част от имотите ново строителство се взимат, за да се препродават след това“, посочи Гочев.

В София доходността от имотите варива между 2 и 5%. Трябва да се има предвид, че пазарът на наемите е силно ударен от пандемията. Но експертите прогнозират, че ще дойде момент, когато ще е много по-рентабилно да наемаш, отколкото да купуваш имот.