Офис пазарът в Лондон е изправен пред криза

Продажбите на офиси в Лондон са спаднали рязко, а сделките вече се договарят на по-ниски цени. Причината – страхове от нарастващите лихви и предстояща рецесия. Тези фактори предизвикват най-голямото „рестартиране“ на пазара след финансова криза от 2007 - 2008 г., предава Financial Times, позовавайки се на доклад на BNP Paribas.

Изследване от отдела за недвижими имоти на банката показва, че скокът в основния лихвен процент в Обединеното кралство от 0.1 на сто до 1.25 на сто през последните осем месеца охлажда сектора, който бе силно загрят от началото на годината. Това обаче застрашава и стойността на офисите, притежавани от големи институции като пенсионните фондове.

Общо инвеститорите са вложили 8.1 млрд. паунда в офиси в Лондон през първите шест месеца на тази година. Това е най-високата стойност достигана общо за полугодието от 2007 г. Но по-голямата част от този поток от сделки бе реализиран през първото тримесечие. Оттогава купувачите са се оттеглили или настояват за отстъпки, за да отразят новата, по-сурова икономическа среда.

Виждам това повече като нулиране, отколкото като проблясък“, каза Етиен Пронг, британски изпълнителен директор на BNP в отдела за недвижими имоти. „Последното нулиране, което имахме бе по време на финансовата криза. Brexit не доведе до рестартиране, Covid се чувстваше така, но не беше."

В годината след финансовата криза от 2007 г. инвестициите в офиси в Лондон се сринаха и капиталовите стойности паднаха с повече от 25%.

Всички бяха изненадани от скоростта на повишаването на лихвите“, добави Пронг.

Цените вече започват да се понижават в столицата, тъй като нарастващите лихви изкараха зависимите от заеми купувачите извън пазара, казва Дейвид Камп, главен изпълнителен директор на Stanhope – компанията, която стои зад една от най-големите офис сделки за тази година — покупката на блок от лондонското Сити за 300 млн. паунда, съвместно с канадския фонд Cadillac Fairview през март.

Камп казва, че офисите, които се появиха на пазара само преди няколко месеца, сега са намалени с около 10 на сто, за да бъдат продадени.

„Не е толкова тежко, колкото финансовата криза, но основите се промениха“, каза Камп.

Когато е възможно, собствениците просто ще чакат, вместо да продават с отстъпка, смята той. Но някои продавачи ще бъдат принудени да излязат на пазара, защото не са в състояние да рефинансират взетите ипотеки преди четири или пет години, когато разходите по заемите бяха по-ниски, предупреждава Пронг.

Ще бъде доста болезнено. За всички, на които им предстоят петгодишните срокове на предоговаряне, дългът ще се увеличи два пъти повече“, каза той.

„Върхът на пазара беше в края на миналата година“, добави Пронг.

През краткия период, когато инвеститорите усетиха, че въздействието на пандемията намалява, но преди Русия да нахлуе в Украйна, бяха договорени поредица от големи сделки. Това включва продажбата на централата на UBS за 1.2 млрд. паунда на корейския пенсионен фонд NPS, както и сделката за офис кулата Scalpel, която бе купена за 718 млн. паунда от сингапурския инвеститор Ho Bee land. И двете сделки бяха реализира в началото на годината. Оттогава редица брокери понижиха рейтинга на публично регистрирани офис компании.

Анализатори от Bank of America миналия месец прогнозираха спад в оценките за дузината европейски офиси. Стойностите на офисите вероятно ще паднат с 12% през следващите 18 месеца, каза BofA, защото „заемите сега са солидно по-високи от доходността на инвестициите – ситуация, невиждана от 2007 г. насам“.