Превръща ли се Дубай в убежище на богати руснаци?

Месеците февруари и март са напрегнати за Арета Преториус. Седмици наред тя и съпругът й Крис обикалят Дубай, отчаяно търсейки нова къща. Те не са единствените обаче, които се сблъскват с все по-високите наеми и ниското предлагане, пише BBC. Имотният пазар е движен от руските граждани, а Дубай се превръща в убежище за богати руснаци, включително олигарси и милиардери.

Те живеят във вилата си с три спални, разположена в центъра на града от 2019 г. Но миналата година семейството получава известие за напускане от наемодателя си, в което се казва, че няма да поднови договора им, който изтича през март, защото планира да се премести в него.

Те започват търсенето си, като проверяват имоти в същата общност, но са шокирани да открият, че годишните наеми на жилища са 75% по-високи от 34 000 долара,  които те плащат. Разширяват търсенето си и обикалят за къщи в други райони на града, но не успяват да намерят имот на разумни цени. Накрая се настаняват в къща, която е значително по-малка и се намира далеч от центъра на града, но ще им струва 45 000 долара - 32% повече от наема, който плащат.

Седмици наред обикаляхме като луди хора, търсейки къща. В крайна сметка нямахме друг избор, освен да направим компромис. Сега ще трябва да живеем в по-малка къща и да плащаме повече“, казва Арета.

Новият дом на Арета и Крис ще бъде техният пети, откакто се преместват в Дубай от Южна Африка през 2011 г. Пазарът на недвижими имоти в Дубай преминава през различни цикли през последното десетилетие, но Арета казва, че никога досега не са се затруднявали да намерят къща.

Наемите бяха доста високи дори преди 10 години, но дори и тогава не беше толкова трудно да се намери къща, колкото сега“, казва тя.

Средните наеми в Дубай са се повишили с 36% миналата година, според агенцията за недвижими имоти Betterhomes. Не само хората, които търсят вили, са изправени пред предизвикателства. Наемите се повишиха във всички сегменти, включително апартаментите. Стремително растящите разходи за наеми влошават свиването на разходите за живот на емигрантите, които са гръбнакът на икономиката на страната. Близо 90% от 10 милиона жители на ОАЕ са чужди граждани.

Настоящото търсене на пазара накара някои наематели като Уакуар да се преместят от Дубай в съседното емирство Шарджа, където наемите са по-ниски. Уакуар и семейството му са отседнали в апартамент с една спалня в Южен Дубай, плащат 9500 долара годишно. Когато договорът му за наем изтича миналия месец, собственикът иска да повиши наема с около 3000 долара. Първоначално той търси нов апартамент в същото населено място, но наемите там са се повишили с повече от 40%.

Бях готов да платя 10-15% повече, така че проверих и някои други населени места в Дубай, но не можах да намеря приличен апартамент в този ценови диапазон. Единственият вариант беше да се преместя в Шарджа“, казва той.

Търсенето изпреварва предлагането

На настоящия пазар търсенето изпреварва предлагането, според управляващия директор на групата Betterhomes Ричард Уейнд, който е базиран в Дубай.

Има много повече хора, които идват в Дубай в сравнение с имотите, които се предлагат в районите, в които искат да живеят. Има липса на предлагане на пазара, което повишава наемите“, казва той.

В Дубай законите срещу вдигането на цените - увеличаване на цената до несправедливи нива - позволяват на наемодателите да увеличат наема за съществуващите наематели с максимум 20%. Наемодателите също не могат да изгонят наематели без основателна причина.

Въпреки това много наематели, които не пожелаха да бъдат назовани, казаха пред BBC, че са получили известия за изгонване от наемодатели, които казват, че искат сами да се преместят в апартамента. Но тези наематели твърдят, че това е само претекст и наемодателите всъщност искат да пренаемат апартаментите на по-висока цена.

Но не само наемите достигнаха рекордни стойности - цената на покупката на имот също се повиши значително. Цените на апартаментите са се повишили с 35% през 2022 г. в сравнение с 2020 г., пикът на пандемията. Цените на вилите са се повишили с повече от 50% през същия период, според агенцията за недвижими имоти Savills.

Руското влияние

Руските пари в брой са най-големият фактор, стимулиращ търсенето на недвижими имоти, както по отношение на покупката, така и на наема. Това е резултат от избухването на войната в Украйна миналата година, според Кейти Бърнел, асоцииран директор в Savills Middle East, базирана в Дубай.

Той се превърна в убежище за богати руснаци, включително олигарси, милиардери и основатели на стартиращи компании. Много млади руски граждани също са се преместили в лъскавия град в търсене на нови възможности за работа. Няколко мултинационални фирми също преместиха персонала си от Русия в Дубай. Като цяло руснаците бяха най-големите международни инвеститори в недвижими имоти в Дубай миналата година.

Има много ограничения за руснаците относно това къде могат да пребивават или да купуват имоти. Те не срещат подобни проблеми в ОАЕ. Тук те успяха да правят бизнес и да оперират финансово“, казва г-жа Бърнел.

„Поради това удобство те наистина не се фокусират върху ценовата точка на пазара на имоти и са готови да платят цената.“

Няма доклад, който да посочва точните цифри, но се смята, че стотици хиляди хора са напуснали Русия от началото на войната. Според статия на Forbes Russia 700 000 руски граждани са напуснали страната, откакто президентът Путин нареди частична мобилизация или призовка за военна служба през септември миналата година. Кремъл отрече цитираните в статията цифри.

ОАЕ заеха неутрална позиция от началото на конфликта в Украйна. Емирството не наложи санкции на Русия, нито критикува нахлуването й в Украйна. То предоставя визи на несанкционирани руснаци, докато много западни държави ги ограничиха.

Миналия месец Централната банка на ОАЕ също издаде лиценз на руската банка MTS за започване на дейност. Руските граждани са се сблъсквали с трудности при отварянето на банкови сметки в ОАЕ и прехвърлянето на пари там поради санкциите на Запада срещу много руски банки.

Насърчаване на инвестициите

След пандемията ОАЕ въведоха няколко нови опции за дългосрочни визи, елиминирайки необходимостта от наличие на спонсор - което помогна за привличането на огромна вълна от инвеститори, дистанционни работници и предприемачи в страната, създавайки повече възможности за работа.

Справянето на страната с пандемията също изигра ключова роля за повишаването на нейната привлекателност и привличането на инвеститори от различни страни. Дубай отвори туризма и облекчи ограниченията през 2020 г., докато повечето страни в Европа все още бяха под локдаун.

Дубай регистрира повече от 86 000 сделки за продажба на жилища миналата година, надминавайки предишния рекорд от 80 000 през 2009 г. Миналата година са продадени имоти на стойност около 56.6 милиарда долара, което е почти 80% повече от 2021 г.

Ричард Уейнд казва, че глобалните събития през последните три години, включително пандемията и войната в Украйна, засилиха привлекателността на Дубай като основен финансов център, тласкайки нагоре местния пазар на недвижими имоти.

Дубай предлага сигурност, безопасност, начин на живот и лекота на правене на бизнес. Това е голям фактор, поради който хората от толкова много страни мигрират тук за възможности.“

През изминалата година предприемачите на недвижими имоти обявиха няколко нови проекта, за да се възползват от нарастващото търсене. Уейнд обаче очаква наемите да останат високи поне още 18-24 месеца, преди новите жилищни единици да започнат да излизат на пазара в големи количества, за да облекчат натиска върху предлагането. Има опасения, че ако наемите продължат да се покачват, много наематели ще бъдат принудени да се преместят от Дубай в други градове в ОАЕ.

Да, това е голяма вероятност, поради което е важно наемите да започнат да поевтиняват по-рано, отколкото по-късно“, казва Уейнд.