София трябва да забави темпа на строителството

Строителството на нови жилища в София е породено основно от два фактора – желанието на гражданите за по-добри битови условия и желанието за инвестиция в имот. Непрекъснатото строителство на нови сгради при сравнително статичен брой на жителите обаче води до появата на много празни имоти. Затова строителството на нови трябва да бъде намалено, за да не се загуби стойността на вече съществуващите. Това е един от изводите, до които достигат от общинското предприятие „Софияплан“ в своя анализ на тема „Жилища в Столичната община“.

Ha бaзa нa вeчe пpиeтaтa дългocpoчнa cтpaтeгия "Bизия зa Coфия" (дo 2050 г.), eĸипът на предприятието вече paбoти и въpxy ĸлючoвитe пpoeĸти "Πлaн зa Coфия" (oбщият ycтpoйcтвeн плaн) и "Πpoгpaмa зa Coфия" (т.нap. Πлaн зa интeгpиpaнo paзвитиe нa oбщинaтa 2021-2027).

Необходима е целенасочена общинска политика в посока на това инвестиционният интерес да бъде насочен към обновяване на съществуващите сгради вместо строителство на нови, казват авторите на анализа, като предупреждават, че закупуването на жилище с цел инвестиция води до риск от инвестиционен балон, тъй като все повече ще намалява броят на хората, които да плащат наем за тях или да ги купуват.

Естественият прираст на столицата е отрицателен, а механичният прираст намалява през последните 10 години, за сметка на броя новозапочнати жилища, който се увеличава. Същевременно стандартната площ за обитаване не се променя, тоест не живеем на по-широко. Възможността за строителство на нови жилища е необходимо да бъде значително намалена, за да не бъде изгубена напълно стойността на вече изградените жилища, както и за да могат те да бъдат обслужени адекватно с публична инфраструктура, пишат още в своя доклад от „Софияплан“.

Според демографската прогноза населението на Столична община през 2050 г. ще бъде около 1 442 000 души – или с едва 70 хил. повече от днес. Тези обитатели ще се нуждаят от около 32 хил. жилища. При сегашния темп на строителство, около 8 000 започнати нови жилища годишно, необходимите сгради ще бъдат изградени за 4 вместо за 30 години. Това отново е индикатор за риска от създаване на голям брой празни жилища и съответно имотен балон., се посочва в доклада.

Жилищата стават все по-достъпни, но не достатъчно

Финансовата достъпност до жилище през последните 10 години се подобрява, като данните показват, че отношението цена/ доход намалява. Основната причина e постоянното увеличение на средната заплата в столицата през последните 20 години (средно 10% на годишна база) и сривът на цените на имотите и до някъде на наемите след финансовата криза през 2008 г. Макар и тенденциите да са положителни, има нужда от общинска политика за създаване на по-достъпен жилищен пазар. В момента процентният дял, който един жител на столицата трябва да отдели за наем спрямо средната месечна заплата, е над 40% (България е на предпоследно място, преди Гърция, в ЕС по този показател). В случай на покупка, един кв.м. се равнява на около 100% от средната месечна заплата в София.

Столичани масово не са доволни от жилищата си

Едва 29% от обитателите на столицата са напълно удовлетворени от жилището си, а 54% отчасти удовлетворени. Една от причините за този резултат е силно амортизирания жилищен сграден фонд в следствие от лошото управление и поддържане на собствеността. Според проучване на Световната Банка около 70% от населението на София обитава многофамилни жилищни сгради (МЖС) построени преди 2000 г. (след която година постепенно започват да се въвеждат мерки за енергийна ефективност на сградите), а около 60% от МЖС в България са построени преди 1987г. (първите модерни сеизмични норми).

Според общинското предприятие обаче този проблем трябва да бъде разрешен не чрез изграждането на нови сгради, а чрез обновяването на съществуващия жилищен фонд. От „Софияплан“ предлагат и значително ограничаване на предвидената в Общия устройствен план възможност за ново застрояване, която по техни изчисления, може да „произведе“ достатъчно жилища за още 1 млн. души.

БВП на София изпреварва това на цялата страна

Това е един от факторите, спомогнал за това в периода 2009-2019 да намалее наполовина делът на хората в Столична община, които живеят с материални лишения. Но за същия период неравенството се увеличава 1,5 пъти. Най-много икономически активни лица живеят в "Младост" (57.7 хиляди) и "Люлин" (61.8 хиляди), а най-малко в "Банкя" (6 хиляди) и Кремиковци (11.2 хиляди).

Общо 28% от преките чуждестранни инвестиции (ПЧИ) в София са насочени към IT сектора, както и към аутсорсингът на услуги. В тези сектори се реализира най-високият ръст на ПЧИ в периода 2013-2018 година.

Бурното развитие на услугите през последните години и появата на големи бизнес и офис пространства в конкретни зони на столицата, предопределят и изпреварващото развитие на някои райони.

Над 50% от приходите на компаниите в Столична община, по данни от 2016 г., се концентрират в районите "Младост", "Лозенец", "Триадица", "Възраждане", "Средец" и "Витоша." Район "Младост" дърпа отчетливо напред с над 13% от приходите на компаниите в столицата, като бележи солиден ръст през последните 10 години, подкрепен от концентрацията на офис площи (клас А) и притока на чуждестранни инвестиции. Район "Люлин", макар и с най-голямо население и съответно икономически активни лица, има по-скоро жилищни функции, като концентрира под 3% от приходите на компаниите в столицата.