Спекулациите на жилищния пазар в България: Има ли полза от тях?

Опашките от купувачи за жилища, на които станахме свидетели през 2021 и 2022 г., вече са в историята. Логично  намаляват и купувачите с чисто спекулативни цели. Част от хората на пазара все още обаче се интересуват от възможността да вложат парите си в недвижим имот, казват представители на различни агенции за недвижими имоти в България.

Според тълковния речник "спекулация" се дефинира като използване на положението с користни цели или злоупотреба с обстоятелствата. Ето защо спекулациите, бидейки все по-често явление в днешно време, се възприемат като некоректни практики. Конкретно в имотния бранш, те са посочвани като основен фактор за надуването на имотния балон. Това е и причината, когато се каже спекулация, хората да подхождат скептично и предпазливо. Възможно ли е обаче, освен негативите, които водят спекулациите след себе си, да има и позитиви?

Отговор на този въпрос търси Александър Гергов, съдружник в компанията за недвижими имоти Antre, в анализ на компанията. Според него все пак има ситуации, в които спекулациите носят само позитив и за двете страни – както за продавача, така и за купува на недвижим имот.

Спекулации на пазара

Хубавите апартаменти ново строителство обикновено се изчерпват още преди акт 14 (груб строеж). От една страна това се случва заради атрактивната цена, а от друга – тъй като купувачите имат най-богат избор от апартаменти. Съответно строителите предлагат различни схеми на плащане – от минимално самоучастие (10 – 20%) в начален етап до по-голямо самоучастие, достигащо 50% при акт 14. В случаите, в които строителните предприемачи изискват по-голямо самоучастие от купувачите, голяма част от тях отпадат, тъй като нямат средствата, а и преди акт 14 не могат да разчитат на ипотечно кредитиране.

Тук именно се появява ползата от спекулантите, които са решили да инвестират тези 30 – 40 – 50% лични средства, като закупят много хубав апартамент "на зелено" или в ранен етап на строителство, за да генерират доходност от 15 – 25% след 1 – 2 години. По този начин купувачите с малко самоучастие могат, благодарение на спекулантите, да достигнат до имоти с по-добро разпределение, изложение и етаж. Естествено те заплащат 15 – 25% по-висока цена, тъй като на всеки етап самите строителни предприемачи покачват аналогично цената“, пише Гергов.

Тоест, според представителя на агенцията за недвижими имоти, ако закупим имот от т.нар. спекулант, ще имаме възможност да се сдобием с апартамент с добра гледка и изложение, без да се налага да имаме толкова голям процент самоучастие, както ако го закупим директно от инвеститора на по-ранен етап от строителството на сградата.

Според Гергов спекулантите са идеалните купувачи и за апартаменти, които дълго време са на пазара без реализация.

Неписано правило на имотния пазар гласи, че ако даден имот не се продаде до 40 – 50 дни, то интересът към жилището драстично спада. Тогава шансът имотът да бъде продаден, без да се правят подобрения или промени по офертата, е въпрос на късмет. Така ако след 3 – 6 месеца имотът е още на пазара и няма купувач, то може би единственият шанс за продажба е на спекулант“, казва той.

Цената на жилището

Определянето на продажната цена на жилището също е от решаващо значение при сделката, която очакваме да осъществим. Друга компания за недвижими имоти – „Имотека“ – също е направила списък с най-важните стъпки, които трябва да бъдат направени преди продавачът да определи крайната цена на един апартамент.  

Сред тях са анализ на имотите в близост, особености на региона като инфраструктура и местоположение. Влияние върху цените на жилищата оказват и състоянието, и обзавеждането на жилището.

Определянето на правилната цена е едно от най-трудните неща при продажбата. Логично е да искате да вземете максимума и да спечелите възможно най-много от сделката. Ако поставите твърде висока цена, рискувате имотът да остане дълго непродаваем, а по този начин се застоява и изхабява на пазара. Ако твърде много занижите цената в стремежа си да продадете бързо, в крайна сметка има шанс да получите много по-малко за имота си, отколкото той реално струва“, пишат от „Имотека“.

Имотен пазар в София

Пазарът на имоти можем да определим като един от най-динамичните – тъй като е в пряка зависимост от редица фактори, основните от които икономически. Повлиян от COVID кризата, политическата нестабилност у нас, нарастващата инфлация и лекия ръст на лихвените нива в страната, пазарът премина през трансформации, които доведоха до баланс между търсене и предлагане.

Ако допреди 2022 г. на всеки продавач са се падали по средно трима купувачи и активността на пазара е била изключително висока, то днес съотношението е едно към едно. От миналата година се наблюдава успокояване, като към този момент основни участници на пазара са клиентите със заделени спестявания, както и тези, които осъществяват сделката с инвестиционна цел – като сигурно вложение на средствата им, така че те да не бъдат засегнати и обезценени от инфлацията, пишат от компанията за недвижими имоти „Адрес“.

От данните на компанията става ясно, че ценовите нива в София остават най-високи в страната, но от гледна точка на ръст, в столицата се отчита такъв от около 25%, в сравнение с Варна, където става въпрос за покачване от над 30%. Основен катализатор в столицата продължават да бъдат жилищата тип ново строителство, поради което и се наблюдават по-сериозни ръстове в квартали като „Люлин“, „Овча купел“, „Манастирски ливади“, „Кръстова вада“, „Малинова долина“, „Банишора“ – райони с по-наситено предлагане на ново строителство в София, уточняват от компанията.