В кои квартали в София се купуват най-много жилища

Изминалата 2017 г. се доказа като най-успешна за имотния пазар през последните 10 години с ръстове при всички показатели – продажби, цените на имотите, обем ново строителство, новоотпуснати жилищни кредити при исторически най-ниски лихвени проценти. Това показва анализ на имотната агенция Bulgarian Properties за състоянието на пазара през миналата година. В него се посочва, че ръстовете са са били подкрепени от ускоряване на растежа на брутния вътрешен продукт (БВП) и доходите на населението, рекордно ниската безработица и очакванията за стабилно икономическо развитие в средносрочен план.

„В края на годината предлагането на имоти в София беше по-ограничено в резултат на изтегляне на оферти от пазара от страна на продавачите и изчерпване на наличности в сградите ново строителство, особено на двустайните апартаменти. Този процес беше съпътстван от възобновяване на нарастването на цените в София след балансирането на пазара в края на лятото и началото на есента", коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенцията. "От началото на новата година пазарът се върна към нормален ритъм и към момента предлагането е добро. На пазара излязоха много интересни оферти и това активизира купувачите", добавя тя.

В анализа се посочва, че макар да е налице осезаем ръст в цените на имотите в София и те да преминаха границата от 1 000 евро/кв.м., купувачите не бързат да купуват. "Има моменти, в които те се оттеглят в изчакване на по-добри оферти, които да пасват по-точно на техните изисквания и възможности. Една немалка част от купувачите търсят от доста дълго време, понякога повече от година. Тази еластичност в търсенето постепенно ще забави нарастването на цените, тъй като купувачите не са склонни да купуват на всяка цена", допълва Стойкова.

Тя добавя, че вече се усеща отдръпване от надценени имоти и райони и пренасочване към други райони. "Същевременно, предлагането нараства и все повече сгради ново строителство и имоти на вторичен пазар се борят за вниманието на купувачите. Продавачите трябва да бъдат много внимателни в ценообразуването, за да може имотите им да бъдат продаваеми", казва експертът.

Средни цени и достъпност на имотите

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че през 4-тото тримесечие на 2017 г. растежът на цените в София се е възобновил и средната цена на жилищата в София се покачва до 1 095 евро/кв.м. от 1 060 евро/кв.м. през двете предходни тримесечия. Годишното увеличение на цените спрямо 4-то тримесечие на 2016 г. е 14%. Средната покупна цена на жилищата в София е 98 780 евро.

Показателят за достъпност на цените в София (съотношение на цената на кв.м. към средната заплата в столицата) запазва ниво около 1.48. Има леко влошаване на достъпността на имотите в столицата, но като цяло коефициентът е на нива от средата на 2011 и началото на 2012 година и е далеч от стойностите си от предходния бум, когато достигаше близо 3.5.

Общо за 2017 г. пазарът в София завършва със средна цена 1 050 евро/кв.м. и средногодишно нарастване на цените от 16%. Това представлява ускоряване на растежа в цените в столицата спрямо 2016, когато измерихме ръст от 14.7%.

На графиката може да се проследи и годишното нарастване на имотите по тримесечия. Може да се види, че то се ускорява значително в края на 2016 и началото на 2017 г. и се забавя през последните 6 месеца. Очакванията ни са темпът на нарастване допълнително да се забави с увеличение на предлагането и постепенното уравновесяване на пазара, но да се запази в рамките на около 10% и през 2018 г. 

По-чувствителното нарастване на цените в София започна през 2015 г. с ръст от 6%, когато средната цена беше 790 евро/кв.м. Година по-късно, през 2016 г., цените достигнаха 906 евро/кв.м. и отбелязаха ръст от 14.7%, а през 2017 г. преминаха бариерата от 1 000 евро/кв.м. и ускориха своя растеж до 16%. 

Обеми продажби

Според данните на Агенцията по вписванията за 4-тото тримесечие, в София са вписани 9 411 имотни продажби при 8 428 за същия период на 2016 г., което е ръст от 11.7% на годишна база. 

За цялата 2017 г. в столицата са вписани 28 175 продажби при 26 480 през 2016, което показва годишен ръст на продажбите в София в размер на 6.4%.

Данните сочат още, че има лек спад в темпа на нарастване на продажбите на имоти в София (който е бил над 8% за 2015 и 2016 г.), но това вероятно се дължи на големия дял ново строителство, сделките с което ще бъдат приключени и вписани на по-късен етап. 

От данните на Агенцията по вписванията също се вижда, че София е най-голям и е един от най-бързо растящите пазари. Като цяло страната бележи спад с -6.2%, а продажбите в областните градове общо също спадат с -3.4%. 

Ново строителство 

Новото строителство продължава да съставлява над 60% от продажбите в София по данни на BULGARIAN PROPERTIES. 

Данните на НСИ за издадените нови разрешителни за строеж показват, че през 3-тото тримесечие на 2017 г. са издадени 262 нови разрешителни, което е най-високото им тримесечно ниво от близо 10 години насам. С това за деветмесечието разрешителните за строеж на жилищни сгради в София са 626 при 495 за същия период на 2016, което е ръст от 26.5%. 

Тези данни показват, че предлагането на ново строителство продължава да се увеличава и това ще спомогне да се засити наличното търсене и пазарът да се уравновеси. 

Параметри на закупените жилища през 4-тото тримесечие

В края на годината най-много закупените жилища – 60% - са двустайни апартаменти, като наличностите на двустайни апартаменти в сградите ново строителство се изчерпват най-бързо. 30% от закупените жилища са тристайни, 4-стайните и многостайните са с най-нисък дял – 10%. 

Средната площ на закупените жилища е 86.5 кв.м. – с около 2.5 кв.м. по-голяма от площта през 3-тото тримесечие. 

Забеляза се ръст в дела закупените жилища на 1-ви етаж – той съставлява цели 27% от сделките и това се дължи най-вече на такъв тип наличности в сградите с напреднало строителство. Най-много се купуват апартаменти на 2-ри до 6-ти етаж – 70% от сделките. Апартаментите на високи етажи – от 7-ми до 10-ти, са едва около 3% от всички закупени. 

Най-често са се купували жилища по БДС (на шпакловка и замазка) – 63%. Едва 15% от продадените жилища са напълно обзаведени, което се обяснява и с факта, че най-продавани са апартаментите ново строителство. Голямата част от жилищата са били в добро състояние – апартаментите, които имат нужда от основен ремонт са под 2%. Повече от половината - 60% - от закупените жилища се отопляват на ТЕЦ. 

Средният престой на имотите на пазара на продадените в края на годината имоти е бил 138 дни, което е малко над 4 месеца и половина, а направените отстъпки от офертните цени са в размер средно на около 1% от цената. 

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Наблюденията на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че най-много закупени жилища през 4-тото тримесечие има в кварталите Кръстова вада, Студентски град и Витоша с приблизително равен дял на продажбите в тях. Към тях добавяме и изключително добре представящите се продажби на жилища ново строителство в ексклузивния ни комплекс Sofia North Park в кв. Връбница 2, който беше разпродаден над 50% още преди старта на строителството.

Младост 4 беше изключително търсен, но поради ограничено предлагане, особено на двустайни жилища, сделките там бяха отложени в изчакване на по-добро предлагане. 

Средните цени на имотите тези квартали, са както следва:

• Кръстова вада – 1163 евро/кв.м.
• Студентски град – 977 евро/кв.м.
• Витоша – 1107 евро/кв.м.
• Връбница 2 – 920 евро/кв.м.
• Младост 4 – 1064 евро/кв.м.

Най-скъпо продавани са жилищата в центъра и в Лозенец, където средните цени за изминалото тримесечие са били 1 510 евро/кв.м. в центъра и 1 407 евро/кв.м. в Лозенец. И в двата квартала предпочитани са луксозни апартаменти с поне 2 спални.

Перспективи за 2018 г.

Пазарното равновесие, което отбелязахме през есента на 2017 г., беше краткотрайно явление и възходящият тренд на цените се възобнови в края на годината. 

Благоприятното въздействие на икономическия подем и всички следващи от това позитивни тенденции като ръст на доходите, ниска безработица, достъпно банково финансиране и цялостното усещане за по-голяма сигурност както в доходите, така и във вложението в имот, продължи своето действие и загря пазара в София в последните месеци на годината. 

Банковото финансиране продължи да нараства и приключи годината с рекорден ръст от 38%. Лихвите по кредитите остават ниски, като вече са под 4%. Макар да има очаквания за тяхното повишение, то би било малко на фона на постигнатия спад през последните години и кредитите ще продължават да бъдат атрактивни. 

Всичко това ще оказва влияние върху търсенето и през 2018 г. и очакваме като цяло тази година да бъде много подобна на вече изминалата 2017-та. Темпът на нарастване на цените ще се успокои до около 10%, но като цяло активността ще се запази и през тази година имотният пазар отново ще бъде сред най-атрактивните за инвестиции пазари. 

Местното търсене ще продължава да бъде основен двигател, но очакванията ни са то да бъде примесено с леко нарастване на чуждестранното търсене на имоти за инвестиция в София.