Задава ли се нов международен играч при ритейл парковете в България?

Бурните инвестиции в бизнес имоти в София са към края си. Ситуацията става все по-нестабилна, инвеститорите все по-плахи, а усещането за свръхпредлагане – все по-голямо. За срива на инвестиционния пазар в столицата признават и от Cushman & Wakefield Forton, които са изготвили анализ на този пазар за периода от началото на 2023 г. до момента.

Въпреки все по-лошото представяне на офис и логистичния сегменти – има една ниша от пазара, която не само че е жива, но и тласка целия сектор нагоре – ритейл парковете.

Ритейл парковете

Те остават основният двигател на пазара на търговски площи през последното тримесечие. Нови 4 парка с обща площ 70 000 кв. м бяха отворени само през летните месеци. Така общият обем на този тип площи достигна 460 000 кв. м, с което вече надхвърля 50% от общата площ на шопинг центрове у нас.

Въпреки засилените инвестиции в ритейл паркове България все още е с най-ниска гъстота в Централна и Източна Европа – 56 кв. м на 1000 жители. Страната ни е последвана от Сърбия с 60 кв. м/1000 жители, а в Румъния този показател е равен на 85 кв. м. В държави като Чехия и Унгария гъстотата на ритейл парковете е тройна”, коментира Георги Муховски, заместник мениджър Търговски площи в Cushman & Wakefield Forton.

По думите му, дискаунт веригите и модните брандове са най-активни в стремежа си да се възползват от активното навлизане на ритейл парковете.

От компанията отчитат относително активно трето тримесечие за откриване на нови площи, отново благодарение на отворилите ритейл паркове. Над 80% от сделките са резултат от динамиката при ритейл парковете, а останалите 20% са главно за площи в търговските центрове. Делът на свободни търговски площи остава без значими промени през периода.

Трендът на силна активност ще се задържи поне до края на годината. Още 4 ритейл парка са в готовност да отворят врати в рамките на последното тримесечие на 2023 г. Това ще катализира активността, характерна за празничния сезон и ще придаде допълнителна динамика към традиционно силния за ритейлърите период”, коментира Георги Муховски.

Стабилни наеми с потенциал за леко повишение отчитат още от компанията. Нивата в търговските центрове остават без промяна – 36 евро/ кв. м, а доходността от първокласни площи се покачва до 7.75%.

Международен интерес?

Има наблюдения от няколко международни инвеститори, които оглеждат пазара в сегмента на ритейл парковете. Но несигурната обстановка, в която се намираме, ги кара да са в режим на изчакване“, каза Явор Костов, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton в отговор на въпрос на Economic.bg за потенциален интерес на международни инвеститори в сферата на ритейл парковете.

Кои са тези играчи и от коя държава са, така и не става ясно от отговора му.

Размразяване на стари проекти

Според представителите на Forton ритейл парковете не „крадат“ от оборота на моловете, а напротив. И въпреки големият брой търговски центрове в страната, от Forton смятат, че в страната е необходимо построяването на още един мол и то в Пловдив.

Става дума за проекта за мол Promenada. Инвестиционният интерес беше заявен още през 2018 г., но замразен с години. В средата на януари тази година в Регионалната инспекция по околната среда и водите (РИОСВ) Пловдив към Министерство на околната среда и водите (МОСВ) е входирано инвестиционно намерение на фонда NEPI Rockcastle (собствениk на Serdika Center и Paradise Center в София) за бъдещия му търговски център в града под тепетата. От документа става ясно, че няма промени по основните параметри на проекта, който бе обявен още през 2018 г. и ще бъде разгърнат върху 56.6 дка в широкия център на града. По време на пандемията по проекта нямаше развитие като срокът за завършването последно бе удължен до края на 2024 г. За момента обаче все още липсва издадено разрешение за строеж.

Офис пазар

Умерена активност демонстрира пазарът на офис площи в столицата с общо 38 690 кв. м отдадени площи. Това е малко над средните нива за съответния период през последните 5 години и с 54% повече от третото тримесечие на 2022 г. Въпреки това темпът на усвояване е относително бавен, а броят огледи преди всяка сделка остава висок. Преместванията и подновяванията на съществуващи договори продължават да задават картината на пазара, докато разширенията на наематели са едва около 20% от общия обем сделки. 

Инвестиционните сделки на пазара в София за деветте месеца на годината, е само една, а нови инвеститори не проявяват интерес към пазара. Той основно се движи от местния бизнес, стана ясно по време на събитие за журналисти, организирано от Forton.

Определено дистанционната работа е причината за срива на офисния пазар в България Бизнесът се преквалифицира“, казва Явор.

Въпреки високият процент от свободни офиси – около 16, който ще продължи да нараства през следващата година, по прогнози на Forton, компанията не очаква срив в сектора, какъвто има в САЩ например.

Най-новата тенденция на офис пазара в София е сертифицирането на сградите и все по-голямото желание на бизнеса да се премести в по-нови и модерни сгради. Към момента Megapark и Европейски търговски център са двете сгради в столицата, които в процес на реконструкция и получаване на сертификат за „зелена сграда“.

На въпрос: какво ще се случи с най-старите сгради? Еднозначен отговор няма, но едно от възможните решения е тяхното събаряне или пълно реновиране и смяна на тяхната функция, уточнява Явор Костов.

Хотели

Тенденцията, която се наблюдава в сегмент „хотели“ в страната е навлизането на международни брандове, които да поемат управлението на вече съществуващи обекти в страната. Тази практика, по думите на Костов, ще се разгърне в България през следващите две до четири години, основно в СПА сегмента и градските хотели.

Това до голяма степен ще промени целия облик на България като дестинация“, казва Костов.