200% ръст на цените: Как се промени имотният пазар в София за 10 години?

200% ръст на цените на жилищата – така изглежда картината на имотния пазар в София за последните 10 години. Ако през 2015 г. средната стойност за кв. м в столицата е била 715 евро, в началото на 2025 г. тя вече надхвърля 2100 евро. Това показват данните от реално сключени сделки на компанията за недвижими имоти „Имотека“, която отбелязва своите първи 10 години на пазара.

Покачването е устойчиво и постоянно, като единствено в годините около пандемията търпи известни колебания и виждаме временно плато. След 2020 г. обаче ръстовете стават все по-категорични, а пазарът в София и останалите големи градове – все по-активен“, коментира Явор Пейчев, изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти.

София със 100% ръст на сделките

За 10 години активността на пазара расте с устойчиви темпове, но това е валидно предимно за големите градове. Ако броят сделки за цялата страна остава без драстични промени в рамките на периода, покупко-продажбите в София нарастват със 100% между 2015 – 2025 г.

Динамиката в столицата се отразява и в изменение на профила на търсения имот“, казва още Пейчев.

Освен по-големи жилища в по-уредена среда и по-засилен интерес към новото строителство, купувачите се преориентират и по отношение на най-желаните квартали.

Ето кои са топ 5 на кварталите в София

Източник: Имотека

Според данните на фирмата през последното десетилетие сделките се пренасочват от скъпите и престижни „стари квартали“ към модерните райони с нови комплекси.

От една страна вторичният пазар отстъпва като активност на предлагането на нови сгради, което е далеч по-разнообразно, от друга – много купувачи предпочитат да живеят в среда, която усещат като нова и модерна“, коментира Пейчев.

Той казва, че обликът на града се видоизменя осезаемо за тези 10 години. Тук е ключова политиката на държавата и общината. Динамиката в развитието на новите квартали трябва да бъде обезпечена от необходимата инфраструктура, за да остане качеството на живот високо – очакване, което купувачите в тези райони имат.

В същото време историческият център на града не бива да се оставя да изгуби своята атрактивност – не само заради стойността на имотите в него, но и заради цялостната репутация на София“.

Пловдив и Варна

Във Варна и Пловдив развитието на пазара се влияе основно от новото строителство и кварталите с достатъчно голям брой качествени нови проекти, в т. ч. и къщи. Пазарът на къщи оказва немалко влияние в годините след пандемията – хората все повече се стремят да изградят дом в чиста и спокойна, устойчива среда, като опцията за хоум офис се утвърди като трайна тенденция. Затова и през последните години се наблюдава продължаващ интерес от страна на клиентите, както и забележителен тренд в строителството – на затворени комплекси от къщи и на самостоятелни такива.

С около 120% растат нивата във Варна от 2015 година насам, сочат данните на компанията. Ако през 2015 г. квадратният метър в града се е продавал за под 700 евро, днес нивата в Морската столица надхвърлят 1500 евро.

Топ 5 квартали във Варна

В Пловдив нивата за 10 години бележат увеличение с около 150%. Около 550 евро/ кв. м е средната цена в града през 2015 г., докато 2025 г. стартира с цени на средна стойност от близо 1400 евро.

Топ 5 кваратли в Пловдив

Във Варна активността при реално сключените сделки се повишава с около 45-50%, а в Пловдив – с около 15%.

Все по-големи жилища

Покачва се и средната квадратура на закупените жилища. Чистата площ на продадените от „Имотека“ жилища през 2015 г. е 84 квадратни метра. През 2024 г. и началото на 2025 г. средната големина на апартаментите, които се реализират на пазара, нараства до 96 кв. м.

Covid пандемията не единствена причина заради която хората търсят повече простор. Водещ е и естественият стремеж към подобряване на средата на живот, както и растящите финансови възможности на българите през годините.

През 2015 година средната работна заплата у нас е малко над 850 лева, докато в началото на 2025 година тя надхвърля 2 400 лева. В София, където е концентриран основният обем сделки, доходите са значително по-високи“, коментира Пейчев.

По думите му, достъпността на жилищата не се изменя съществено, ако се следи единствено съотношението между цена на квадратен метър и средна работна заплата. Това, което прави жилищата днес по-достъпни, е банковото кредитиране.

Ако през 2015 година лихвите по ипотеките бяха в рамките на 4 – 6%, то през 2019 – 2020 те достигнаха 3 – 4%, а днес се движат в диапазона 2 – 2.7%. Това няма как да не внася динамика на пазара, водено с активното ново строителство“, казва още Пейчев.

От 2015 г. до 2025 г. броят разрешителни за строеж расте плавно, но устойчиво, удвоявайки стойността си. Ако преди 10 години общият брой на новополучилите разрешеителни е бил под 5000 жилищни единици, то днес, от януари до края на март близо 10 000 жилища получават разрешително.

Наеми

На пазара на наеми се наблюдава ръст от около 111% за последните 10 години, сочат данните на компанията. Основното покачване отново става факт в годините след пандемията.

Цените на наемите не растат със същия темп както тези на покупко-продажбите, тъй като все повече хора избират покупка пред наем. Ниските лихви, растящите доходи и инфлацията тласнаха много хора да се сдобият със собствено жилище, в т.ч. и съвсем младите – немалко купувачи под 30-годишна възраст избират да плащат вноска по кредит, която би могла да е по-ниска или равна на месечния наем.

Притежанието на собствен имот е престиж в народопсихологията на българите – тази идея е устойчиво залегнала и без колебание – фактор на пазара“, пояснява Пейчев.

Източник: Имотека

Според данните на „Имотека“, брутната доходност от наем през 2015 г. в София е около 6%, докато през 2025 г. тя е 4% за Център и Лозенец, 4.8% за Кръстова вада, Манастирски ливади и Витоша, около 5% за Малинова долина, Младост, Надежда и Люлин.

За много от купувачите и собственици на имоти последните години на развитие на пазара са възможност за висока капиталова печалба от покупко-продажба на имот, а не толкова за пасивни доходи от наем, включително и при краткосрочните наеми“, допълва той.