Годината ще бъде белязана от нова вълна ритейл паркове

Откриване на нови ритейл паркове, интерес от страна на нови модни брандове, както и охлаждане на пазара на инвестиционни имоти. Такива са прогнозите на три от водещите компании за недвижими имоти в България за 2023 г.

Изминалата 2022 г. пък беше белязана от изключително бързото развитие на сегмента на ритейл парковете. Открити бяха над 100 000 кв. м нови площи, основно през втората половина на годината. Това е близо три пъти над площите, пуснати в експлоатация през 2021 г. Бързото развитие в този сегмент се усети първоначално при вълните на затваряне на търговски площи по време на COVID-19 пандемията, когато ритейл парковете останаха незасегнати от затварянията и дори спечелиха пазарни позиции.

Експанзията на търговците към по-малките градове и липсата на подходящи площи там също допринесе за тази тенденция. Към момента в страната оперират над 300 000 кв. м ритейл паркове, като в това число влизат единствено тези с отдаваема площ над 5 000 кв. м.

Очакванията са в рамките на следващите две години обемът на този пазар да се увеличи с над 50%.

Нови модни брандове

Добрата новина е, че почти изцяло отшумя негативният ефект за пазара на търговски площи от COVID-19 затварянията. Нараства делът на търговците, които активно отварят нови обекти. През 2022 г. видяхме и навлизане на нови брандове, предимно от съседни пазари. Интересът е основно в категориите "Облекла" и "Обувки" в бюджетен и среден ценови сегмент", коментира Йорданка Великова, експерт „Търговски площи" в Cushman&Wakefield Forton.

По данни на компанията, много от вече опериращите на пазара марки, като Pepco, Sinsay и др., също продължават активно да отварят нови обекти. Бързо разрастване отбелязват и FMCG секторът, магазините за обзавеждане на дома, дрогериите и спортните стоки. 

Имаме запитвания от нови брандове за навлизане на местния пазар, което също е положителен знак. Най-често отново става въпрос за търговци в масовия ценови сегмент, които вече присъстват на съседни пазари или търсят масирана експанзия в Централна и Източна Европа. Разрастването на подобни вериги е обяснимо предвид растящата инфлация, която се очаква да насочи масовото потребление към марки в по-бюджетния ценови сегмент", допълва Йорданка Великова.

Още през лятото на 2022 г. друга водеща компания за професионални услуги и инвестиционно управление в сферата на недвижимите имоти обявих, че очаква навлизане на нова нискобюджетна марка в България. Но и към днешна дата от агенциите не уточняват кои компании планират да влязат на пазара в страната.

Логистични паркове

За евентуално навлизане на нови инвеститори на българския логистичен пазар през тази година, прогнозират от MBL.

Възможно е да видим нови имена – засега, сред възможните чуждестранни инвеститори, CTP е с най-голям интерес и намерение за завземане на пазарен дял в България", казват от компанията пред Economic.bg.

Планираните нови логистични площи на територията на София са с общ обем над 320 000 кв.м. Сред тях са два мащабни проекта на чешката CTP – съответно София Изток до Летище София (общо 104 772 кв.м) и „София Запад“ на бул. „Ломско шосе“ (общо 112 121 кв.м). Други по-големи проекти, макар и все още във фаза „планирани”, са в районите на кв. „Илиянци“ (35 000 кв.м), „Божурище“ (70 000 кв.м) и гр. Елин Пелин. В последния се строи и по-малък склад с площ около 6 000 кв.м. Всички изброени са предвидени да се отдават под наем, а не за собствени нужди.

Поради войната в Украйна, себестойността на строителството почти се удвои от март до октомври 2022 г. и чак след това започна да се нормализира. Това доведе до много по-малко започнати проекти, което пък доведе до недостиг на складови площи. И както 2022 г. започна с 11% незаети площи, вероятно ще приключи с 5%, показват предварителните данни на Colliers за 2022 г.

В същото време, според Forton, пазарът на индустриални площи през 2022 г. се характеризира с висока активност на започнатите проекти. Специфично за него е, че основният обем от новото строителство на складови и производствени сгради е за собствено ползване. Ръстът на инфлацията и повишените строителни и оперативни разходи доведоха до значително увеличение на наемите на логистични площи. Към края на 2022 г. в София те достигнаха нива от 5 евро/кв. м за първокласни имоти поради повишените строителни разходи. Постепенното усвояване на предлаганите под наем проекти доведе до драстично намаление на свободните площи и те достигнаха приблизително 1% от общото предлагане.

Най-силно въздействие през следващата година очакваме да оказват непредвидимостта и волатилността на разходите за строителство, а освен него и покачването на лихвите за финансиране и нормите на капитализация за недвижимите имоти. Това ще постави трайно под напрежение нивата на доходност и очакванията са да доведе до нов ръст на наемните цени на индустриални и логистични площи", казва Жоро Ангелов, мениджър „Индустриални и логистични площи” в Cushman&Wakefield Forton.

Инвестиционният пазар ще се охлади

На това мнение са експертите от консултантската компания Colliers. Според тях през настоящата година икономическата активност ще се намали като функция от покачващи се базови лихви. Кредитът вече е по-скъп, което би трябвало да понижи цените. Към месец януари това все още не е факт при бизнес имотите.

„Вероятно може да се усети към края на годината. Част от обяснението за стабилността на цените е, че по принцип винаги има lag (времева разлика) между промяна на лихва и корекция на цените. По-важното, е че някои имотни класове имат по-висока утилизация и ползване – напр. офисите, след като последните COVID мерки от 2022 г. са в миналото и фирмите са в процес на оптимизация и използват повече офисното си пространство“, уточняват от компанията.

Подобна логика има и при логистични и търговски площи. Като цяло от Colliers очакват малко по-ниски инвестиционни обеми за 2023 г., по-малко започване на нови строителни обекти.

Промяната има здравословен характер и ще помогне „балонирането“ на предлагането да се успокои. Добрата новина, за разлика от 2008 г. е, че сега подобни „балони“ няма (поради COVID и други фактори) и корекцията се очаква да е много по-умерена.

С кратки промеждутъци на инвестиционна еуфория, от 2008 г. насам българският пазар е постоянно в състояние „пред”, „по време на” или „след” криза, казват от MBL. В момента не само българският, но и глобалният инвестиционен пазар е извънредно предпазлив на фона на очаквания за рецесия, покачващи се лихви и консервативно потребление на стоки и услуги.

Офис площи

През 2022 г. пазарът на офис площи в София претърпя осезаема промяна, свързана с налагането на гъвкав модел на работа и оптимизация на площи от страна на много компании. На практика се прекъсна връзката между ръст на бизнеса и разширение на офиса. Работата от дистанция позволи на много компании, особено в IT и BPO сферата, да се разрастват без да наемат допълнителни площи. Това означава, че въпреки стабилните нива на подписаните наемни договори през 2022 г., пазарът все още не може да се върне към обемите  си от 2018-2019 г. Основният двигател остават подновяванията на изтичащи договори и преместванията на наематели към нови сгради на по-атрактивни локации, но това не носи органичен растеж. Въпреки завършването на относително голям обем нови офис сгради през годината, делът на свободните офиси остана относително стабилен – около 16%.

 В същото време нови проекти почти не се започват и офисите в строеж намаляват осезаемо - през 2022 г. те паднаха под 200 000 кв. м. Това ще доведе до постепенното усвояване на свободните площи и до недостиг на качествени офиси в средносрочен план, когато търсенето се нормализира.

През 2023 г. очакваме строителството на нови офис площи да запази ниски темпове, предвид несигурния пазар и трудно предвидимите разходи. От друга страна, в условията на очаквана рецесия много сектори ще забавят или спрат своя растеж, което ще повлияе негативно на търсенето. Всичко това подсказва, че пазарът ще остане активен, но при по-слаби обеми спрямо пиковите години. Изместването на търсенето към по-нови и качествени проекти ще засили сегментацията на пазара и ще доведе до освобождаване на площи и по-високи нива на незаетост в клас B сегмента, коментира Йордан Кръстев, мениджър „Офис площи” в Cushman&Wakefield Forton.