Как се промениха цените на имотите в различните софийски квартали през 2017 г.

Активността на пазара на жилищни имоти продължи да расте през цялата 2017 г., но зад високия брой огледи се крие желание за сделка, а не готовност за сделка на всяка цена. Въпреки това спадащите лихвени нива ведно с позитивната нагласа на българите към притежаването на имот, доведоха до ръст на ценовите нива, който потребителите усещат. Това показва анализ на агенция АДРЕС, откъдето са дали средни цени на жилищата през 2017 г. в различните квартали на София и тяхното изменение.

Кредитиране

Влиянието на банките имаше ключово значение за пазара на жилища – улесненото кредитиране и атрактивните лихви  доведоха до нов рекорд в дела на сделките с ипотека. Според данните на Агенцията по вписванията близо 65% от покупко-продажбите са извършени с помощта на външно финансиране. По-високата достъпност на парите в комбинация с растящите доходи на населението дадоха увереност на клиентите и те започнаха да търсят и по-голям процент съфинансиране. В общия случай ипотеката покрива между 50% и 80% от стойността на имота, показват данните на АДРЕС. Този показател се променя най-динамично на годишна база – увеличава се двойно спрямо миналата година и вече достига 18% от всички сделки. Значително намаляват сделките с банково участие до 30% - през 2017 г. делът им се е стопил над 3 пъти и вече представляват едва 3%. Най-голям дял банково финансиране – 80%-100% имат 14% от покупко-продажбите през годината.

През предходната 2016 г. купувачите предпочитаха да влагат спестени средства, за инвестирането на които не виждат по-добра алтернатива. Затова външното финансиране стоеше в границата под 50% от цената на сделката.”, казва Георги Павлов, изпълнителен директор на АДРЕС. “Въпреки по-голямото участие на банките днес, българите все още остават по-скоро предпазливи при тегленето на кредит. Делът на клиентите, които търсят или очакват да получат 100% банково финансиране е относително малък и не бива да се сравнява с годините преди кризата, когато и банките, и купувачите поемаха по-голям риск. Считам, че и към настоящия момент проникването на финансовото посредничество в страната остава по-скоро ниско, но не очаквам да нарасне значително през 2018 г.“

На терена на кредитирането се крие и един от основните рискове пред пазара.

„Жилищният пазар у нас е зависим от политиката на Европейката Централна Банка (ЕЦБ) повече от всичко останало, което се случва или не се случва у нас. Ако през 2018 г. инфлацията в ЕС се повиши, съвсем естествено ще се вдигнат и лихвите по кредитите. Това неизбежно ще доведе до спад на активността на жилищния пазар. Добрата новина в този случай би била отложения във времето ефект – практиката ни доказва, че ефектът у нас се забелязва с 3 до 6 месеца закъснение“, посочва Георги Павлов.

Цени

Средният ръст на цените в София през 2017 г. достигна 6.3 %, като по-голямата част от ръста бе регистриран през второто полугодие, сочи докладът на АДРЕС. Най-значително покачване е отбелязано в Младост и Изток, Изгрев и Иван Вазов. При Гео Милев също се наблюдава по-голямо поскъпване и районът става все по-привлекателен за покупка на имот, приобщавайки се към „престижните“ Изток и Изгрев. С това се обособява една по-широка зона на предпочитаните квартали в източната част на София, допълват експертите.

Ръстът на цените  в Младост се обуславя от няколко фактора. Кварталът се приема като разумен избор за средната класа на София, има изградена инфраструктура и е в близост до два от големите бизнес района. Интересът към имотите в района е традиционно стабилен през последните няколко години. Политическите промени в управлението на ниво район показаха за първи път в историята на града, силата на гражданската позиция. Провокирана заради протестите дискусия доведе до поредица от лавинообразни действия от страна на всички участници на пазара.

„Свикнали сме кръгът на заинтересованите страни в инвестиционния процес да се свежда до – предприемачи – община – купувачи. През 2016 и 2017 г. в София видяхме към тази група да се присъединява и обществото. На пръв поглед външни лица, които поради своята заинтересованост се превръщат в активни участници в процеса и влияят на инвестиционни решения.”, споделя Павлов и допълва: “Тези граждани проявиха воля да решават заедно с властта бъдещето на квартала, в който живеят и да изискват от останалите да се съобразяват със своите изисквания“.

Освен че трябваше да се съобразят с гражданските движения, инвеститорите бяха поставени пред още един важен избор – в кой ценови сегмент да се позиционират.  Към момента инвеститорите масово избират строителство в по-високия ценови сегмент (над 1200 евро за кв. м.). Повлияни от активния пазар и позитивните обществени нагласи, някои от предприемачите отново се изкушават да инвестират в парцели свръх възможностите си.

„Ситуацията, в която се намираме в момента, създава реален риск част от започнатите проекти да не бъдат завършени и купувачите трябва да го имат предвид. Съветвам ги да проучват инвеститорите много внимателно, да търсят защитни механизми и преди всичко да избират предприемачи, които не се нуждаят от сериозно авансово плащане. Само по себе си това изискване е сигнал за повишено внимание“, каза още Павлов.

Типове сделки

Двустайните и тристайните жилища продължават да формират най-големите дялове в типовото разпределение на имотите. Те са съответно 38% и 35% от всички сключени през годината сделки. На трето място за най-предпочитани имоти се нареждат гаражите и едностайните апартаменти – всеки с дял от 6%.
„Пазарът на гаражи се оформя от няколко години насам и ще продължава да расте. Данните ни показват, че осигуреното паркиране е от голямо значение за клиентите, особено в по-гъсто населените райони на София. Затова търсенето на гаражи е силно, а вече много от сделките за жилище са придружени с покупка на гараж или паркомясто в района. “, посочи изпълнителният директор на АДРЕС.

Най-много сделки са сключени в ценовия сегмент от 50 000 до 70 000 евро, следвани от сегмента 70 000 - 100 000 евро, като формират съответно 30% и 24% от всички сделки за 2017 г. Малък ръст има и при покупките за над 100 000 евро – на годишна база техният процент е 19%. Спад има единствено при сделките в ниския ценови сегмент. Почти наполовина са се понижили покупките на стойност под 30 000 евро – за 2017 г. делът им е едва 5%.

Активността на пазара през 2017 г. се вижда и в кратките срокове, необходими за покупка. Близо 60% от купувачите сключват сделки в рамките на 1 месец. Времето за продажба обаче не може да се обособи за конкретен период от време. Най-много сделки са осъществени в срок от 1 до 3 месеца след обявяване на офертата – общо делът им надхвърля 55%. Макар значително да намаляват жилищата, които престояват на пазара между 6 и 12 месеца, все още има имоти, реализирани 1 година след пускането им на пазара – близо 20%.

„Дългият престой може да се обясни с надценяването на имотите от страна на продавачите. Немалка част от тях все още не искат да приемат, че ръстът в цените на имотите, който отчитаме като среден, може и да не се отнася до тяхното жилище. Ако държат на по-високата цена, обикновено се налага да изчакат и в един момент да отстъпят.“, пояснява Георги Павлов. Близо 30% от сделките през годината са сключени след отстъпки между 1 000 и 5 000 евро, сочи докладът на АДРЕС. Предоговарянията за суми между 10 000 и 20 000 евро са нараснали двойно спрямо 2016 г. Макар и като по-малък процент, присъстват и продажбите с отстъпки за над 20 000 евро – 3%.

Сделки извън столицата

Раздвижването на жилищния пазар бе характерно не само за София, но и за останалите големи градове, посочват от АДРЕС. За първите девет месеца на 2017 г. в страната са издадени разрешителни за строеж на почти 18 000 жилищни единици с над 37% увеличение спрямо същия период на 2016 г. Средното покачване на цените бе около 6%.

По-активният икономически живот във Варна през изминалата година даде своето отражение - ръстът на сделките е над 10%. Част от това повишение се дължи на покупко-продажби на чуждестранни граждани, но и вътрешната миграция към Морската столица оказва своята роля. Друг фактор за по-сериозната динамика е ограниченото предлагане в периода 2010-2015 г.  - голяма част от клиентите дълго време са отлагали решението за покупка, но сегашните условия им дават увереност и спокойствие. Експертите на АДРЕС посочват още, че значително се повишава информираността на участниците на пазара - купувачите правят добре обмислен избор, а продавачите предлагат имотите си на пазарни цени. В резултат, времето за покупка се съкращава, тъй като купувачите бързо намират търсения имот и то на цената, която ги устройва.

В другия голям морски град Бургас също имаше висока активност на купувачите и ръст на сключените сделки. Интересът за покупка се оказа по-голям от предложения брой имоти за продажба, заради което покачването на цените от 2016 г. се запазва. С развитието на инфраструктурата в периферията на града, непредпочитани доскоро квартали стават привлекателни за купувачите и цените на имотите в тях достигнаха средните за града.

Пловдив се позиционира все повече като алтернативна на столицата бизнес дестинация. Увеличават се жителите от Северна и Южна България, които избират да работят и да се установят в града. Пловдив се радва на голям интерес и от чужденците, налагайки се като предпочитано място за купуване на имоти от чужди граждани.

Прогноза

Според експертите на АДРЕС през 2018 г. активността на купувачите отново ще зависи основно от кредитните условия на банките. „През 2018 г. очакваме действията на ЕЦБ за постепенно затягане на паричната политика, което може да доведе до леко покачване на лихвите. Цените на имотите у нас ще спаднат и така пазарът ще се регулира,“ пояснява Георги Павлов. Ако обаче лихвените равнища се запазят ниски, недостигът на жилища ще продължи, а с него и покачването на цените, допълват от компанията.