Летят високо, падат бавно: Цените на имотите в София зависят от инфлацията

Цените на имотите в София достигнаха своя връх и се движат почти изцяло от инфлацията. А нейното забавяне допринася за очакваното ограничаване на растежа на цените на жилищата. До този извод стигат експертите от агенцията Bulgarian Properties в свой анализ за жилищния пазар на територията на София в началото на 2023 г.

Средната цена на закупените през първото тримесечие на 2023 г. жилища в София, по данни на компанията, е 1 545 евро/кв.м. при 1 345 евро/кв.м. през първото тримесечие на 2022 г. и 1 550 евро/кв.м. в края на 2022 г.

Това представлява ръст от почти 15% на годишна база и задържане на нивата на тримесечна база.
Ръстовете на годишна база в предходните тримесечия бяха 22-23%. Вижда се, че настоящият темп на растеж се забавя, но остава значителен.
След приспадане на инфлацията реалният растеж остава само 1.3% на годишна база, което е най-ниско ниво от 2020 г. насам.

За последните 3 години квадратният метър в столицата е поскъпнал с близо 40%.

Най-големите увеличения на цените са регистрирани от края на 2021 г. и през 2022 г., като през цялата 2022 г. растежът се ускоряваше и достигна 23% в края на годината.

Средната обща цена на закупените апартаменти през първото тримесечие нараства до 132 800 евро при 115 500 евро средна цена през 2022 г. Това от своя страна показва, че пазарната активност се е изместила към по-големи апартаменти на фона на преобладаващите покупки на двустайни жилища през миналата година.

Цените на имотите продължават да нарастват, но вече имаме данни за забавяне на растежа. Очакванията ни са то да бъде по-отчетливо през втората половина на годината, тъй като тогава беше регистрирано и по-значителното нарастване през миналата годинa", коментира актуалните тенденции на пазара Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

Добрата новина според нея е че през тази година расте и предлагането, което дава по-добър баланс на пазара.

Макроикономически фактори

Нарастват и обемите новоотпуснати жилищни кредити. По данни на БНБ, след забавянето в края на 2022 г., през първите месеци на 2023 г. обемите кредити нарастват с около 20% спрямо година по-рано и се връщат към нивата на растеж, характерни за изминалите 2 години на голямо търсене и силен жилищен пазар.

Очакванията за нарастване на лихвените проценти по кредитите засега не се оправдават за България. Ръстовете останаха минимални - в рамките на 0.06 процентни пункта за кредитите в лева, които са 98% от отпуснатите кредити и това даде увереност на купувачите да продължат със своите планове за закупуване на жилища.

Другите макроикономически фактори, които влияят върху жилищния пазар, продължават да имат положително влияние – безработицата е под 4%, а доходите продължиха да нарастват – средно с около 17% в края на 2022 г. по данни на НСИ. Така доходите, макар и нарастващи с малко по-бавен темп от цените, поддържат стабилно съотношението на цена към доход, което ни дава достъпността на жилищата.

Инфлацията продължава да бъде съществен фактор за увеличение на инвестициите в недвижими имоти, особено на фона на продължаващи нулеви лихви по депозитите и ограничени алтернативи за сигурно вложение.

Всичко това до момента води до една много сходна картина с тази от миналата година, но при подобрено предлагане и постигнат нов пазарен баланс. Прогнозите за спад в търсенето и цените, за рецесия и криза засега не се оправдават. Дори напротив, налице са условия да очакваме една силна и динамична година, както при имотите, така и в общ икономически план.

Предпочитани квартали

И през 2023 г. най-предпочитани остават квартали в широкия център на София като "Банишора" и "Зоните", както и "Малинова долина", където тече изграждането на редица нови комплекси и сгради ново строителство.

Средните цени в най-популярните квартали през 1-вото тримесечие на 2023 г. на база реално сключени сделки са:

• Банишора - 1 470 евро/кв.м.
• Зоните - 1 555 евро/кв.м.
• Малинова долина - 1 360 евро/кв.м.
• Кръстова вада - 1 730 евро/кв.м.

Какво да очакваме?

В заключение от Bulgarian Properties казват, че през 2023 г. жилищният пазар в София е по-добре балансиран от гледна точка на търсене и предлагане. Продавачите са по-гъвкави при преговорите, тъй като разбират, че цените са достигнали своя връх и има редица фактори, които застрашават положителното развитие на пазара.

Купувачите са по-разнообразни като профил и голям дял от тях са завърналите се на пазара купувачи на собствено жилище. Те са подкрепени от все още изгодното банково финансиране, ниската безработица и растящите доходи.

Това прави жилищния пазар доста по-устойчив и връща оптимизма за неговото положително развитие и през тази година.