Цените на старите луксозни имоти в София започват да падат

Весела Илиева е управляващ партньор в компанията за продажба на луксозни имоти Unique Estates, която вече от 1 година е част от международната група на Luxury Portfolio. Разговаряхме с нея за бъдещето на по-скъпия сегмент жилища, ограничения пазар в София и защо чужденците решават да инвестират в български имоти. 

- В София има много проекти за изграждането на все по-високи и модерни сгради, които предлагат и жилищна част. Какво очакват компаниите за луксозни имоти и клиентите, които ги търсят от новото строителство?

- Интересно е какво ще се случи, защото ние нямаме опит като хора, които живеят в такива сгради. Знаете, че в т.нар. епк  (едроплощен кофраж) 11-12-етажни сгради има много проблеми, защото има много хора. В началото всички са съгласни да плащат такси за поддръжка, да има луксозно фоайе, хубав двор, а след няколко години спират да го правят. Това се случи и в много от затворените комплекси, които като идея бяха прекрасни, но като мениджмънт в последствие нещата не се случиха и те западнаха. Затова за мен е много интересно как ще се организира съжителството на толкова много хора. Смятам, че повечето клиенти, които ще купуват имот в подобни сгради, ще го правят с цел инвестиция, а не толкова за живеене. Най-високият клас клиент търси уединеност и не обича да живее с много хора на едно място. Чакаме с нетърпение да видим каква ще е реакцията на нашите клиенти, но истината е, че нямаме опит в такава среда.

Unique Estates се включва в тези проекти на малко по-късен етап, когато клиентът вече има нужда от консултация. Повечето от мащабните сгради в София все още очакват разрешителни. Трябва инвеститорът вече да е започнал строителство, да има визуализация, рекламна кампания и тогава може да се реализира, тъй като само на проект имоти не се продават. Сделките стават когато грубият строеж е вдигнат, клиентът трябва да може да види и усети имота.

- Какъв е профилът на българския купувач на луксозни имоти?

- От две години насам възрастовата граница на нашите клиенти започна да спада в тренд с развитието на IT индустрията. Имаме все по-млади клиенти, които се занимават с финанси, IT, енергетика и границата вече започва от 35 нагоре. Преди, възрастта, на която повечето хора решаваха да инвестират в скъп имот, беше над 40 години. Сега бих разделила купувачите на две групи – млади семейства с високи доходи и хора над 50 години. 

- Къде си губи балансът между търсенето и предлагането на имоти от елитен тип?

- В повечето случаи продавачите на луксозен тип имот са хора над 50 години и от тук идва сблъсъкът между предлагането и самото търсене. Защото по-възрастните продавачи имат един вкус и усещане за живот и продават имоти, строени преди 20 години. А младият клиент пътува, вижда рекламите и иска съвсем различни неща. Затова много често за нас е изключително трудно да намерим подходящ имот. Купувачите са два пъти повече от продавачите. Това е и причината луксозните имоти да държат високи цени, защото пазарът е ограничен. Когато едно жилище не отговаря на изискванията на клиентите, независимо че преди 15 години то е било луксозно, нашият подход е следният – пускаме го на пазара да тестваме и той е този, който ще покаже каква е цената му, защото когато влязат купувачите, казват колко биха платили. Затова и цените на стария лукс падат, защото той не отговаря на търсенето. Така че, ако човек иска да продаде, трябва да се вслуша в пазара.

Преди 20 години се строяха апартаменти с малки спални, ниски тавани, PVC дограма, тъмен вход, но тогава всичко се продаваше. В момента такъв имот дори в Лозенец не може да постигне цена 1200 евро/кв.м. Независимо че е в скъп район, той не отговаря на критериите на съвременния клиент. На тези имоти очакваме цените да падат и те вече започват да падат. А при новото строителство очакваме ръст на цените.

В повечето случаи клиентът иска бързо да вземе решение да купи. Тези, които си търсят имот с цел живеене, искат до 2-3 месеца да се нанесат. Жилищата с инвестиционна цел може да се избират и до 6 месеца. Това са хора, които в момента имат добра оферта от банка, направили са голяма сделка или са получили голям бонус. Затова най-често продаваме имоти, които са абсолютно обзаведени и готови.

- От доклада Ви стана ясно, че се засилва и тенденцията българи да търсят имоти в чужбина. Кои са най-предпочитаните места?

- Тяхната цел за покупка е, че изпращат своите деца да учат в колежи и университети. Виена е много предпочитано място, това е най-добрият град за живот. Много е близо, има добри университети, цените са приемливи за нашия богат клиент. Затова Виена е най-популярната столица, в която българите купуват по-скъпи имоти. Те си имат дори група на българската общност във Виена. По-заможните клиенти, които търсят сигурност на средствата си избират Лондон. Защото той е такъв град, че каквито и кризи да има цените се възстановяват. Нов пазар за българите е Берлин. Вече две години имаме клиенти, които се насочват натам. В източната част на града може да купите имот на много добра цена, но сега там цените растат много с всяка година. Имаме и клиенти, които купуват имоти в Дубай като целта им е препродажба, а не живеене. Най-често се купуват имоти на ранен етап и когато сградата е готова, може да продадеш с доста добра печалба. Френската ривиера и италианската ривиера са доста скъпи места и там по-скоро се взимат имоти под наем за сезона. Алтернативи за покупка на втори дом са ръкавите в Гърция и южното ни Черноморие.

Гърция е друг популярен пазар, но основно ръкавите, които са наблизо. Там е алтернативата за втори дом, а другата е по южното Черноморие. Като цените на този тип жилища там и тук са сравними, с разликата, че в Гърция може да имаш къща на първа линия и сезонът е по-дълъг, докато нашето Черноморие е доста по-скалисто и можеш да получиш гледка, но не и да си до водата с плаж.

- Използват ли се кредити при покупката на луксозен имот?

- Да, хората много използват заеми от банки. Над 60% от нашите клиенти купуват жилище с кредит. Особено тези, които купуват с цел инвестиция. Изчислява се колко ще струва апартаментът, каква ще е месечната вноска и ние им казваме за каква сума биха го дали под наем. Ако наемът им покрива вноската за кредита, те купуват. Това е страхотна инжекция за пазара на недвижими имоти. Именно рекордният спад на лихвените проценти по депозитите и активното отпускане на кредити от банките раздвижиха много сектора. Добрите условия ви позволяват да дадете много малко от своите спестявания и да купите едно добро жилище, което в последствие да ви носи доходност. Имаме клиенти, които купуват, взимат кредит, реновират и продават и това е бизнес. И в момента банките са много активни и клиентът казва защо вместо да си държа парите вкъщи по-добре да ги инвестирам в жилище, защото имотът наистина ще запази вашите пари. Ако вложите средства в луксозен имот на правилната локация никога няма да изгубите пари. Знаете колко хора изгубиха парите си, когато ги държаха в банки.

- От доклада стана ясно още, че има и чужденци, които са решили да инвестират в недвижимо имущество в България. Какъв е техният профил?

- Те са предимно от мюсюлмански произход. Имаме и клиенти от Индия и Пакистан като основната им мотивация е получаването на лична карта. Те избират България, защото е малък пазар и може да купят имот на сравнително най-ниска цена сравнение с другите европейски държави. Няма заплаха от атентати, тук е сигурно и спокойно място и могат да получат лична карта за ЕС, която им дава възможност да пътуват навсякъде. Това е един огромен потенциал за България.

- България ли предлага най-евтините луксозни имоти в ЕС?

- Да бих казала, че тук жилищата на кв.м са най-евтини в ЕС, но това е в тенденция с нашите доходи, които също са най-ниски сравнение с другите европейски държави. Когато дойде клиент и каже, че това жилище е много скъпо и за тази стойност мога да си купя имот и във Виена или Париж. Но това не е точно така, може да си купите, но в краен квартал. Има огромна разлика да си купите имот в центъра на София за 500 хил. евро и за същата сума може да си купите евентуално в крайните квартали на тези градове. Но покупката на имот в чужбина изисква много повече разходи за поддръжка и по-трудно може да се изтегли кредит. Затова нашите средни цени смятам, че са много привлекателни за клиентите, особено за хората които живеят и изкарват парите си в България.

- Какво да очакваме от пазара на висок клас имоти в близко бъдеще?

- Стабилност. Не очаквам цените да се вдигат, защото в момента търсенето е много по-голямо от предлагането, но когато излезе новото строителство те ще изравнят. Клиентът малко ще се разконцентрира и по-трудно ще взима решение, което може да доведе до забавяне на сделките, тъй като когато има голям избор доста по-трудно се взимат решения. Затова не очакваме ръст на цените. Разбира се за т.нар. „трофейни имоти и сгради” стойностите може да скочат много, но това са единични случаи, а не масов пазар.