Arco Real Estate: Цените на имотите вече са на предела си

И през третото тримесечие на 2019 г. пазарът на недвижими имоти в България остава спокоен и балансиран. Скоростта, с която се сключват сделки обаче се забавя. Предлагането започва да нараства, в резултат на което търсенето вече няма чак толкова голям превес. Това означава, че ръстът на цените вероятно вече е на предела си, което от своя страна се отразява и на цената, която купувачите са готови да платят.

Все по-пресилени стават очакванията на вторичния пазар, където проблемът с надценените оферти се усеща най-силно. Добър пример за това е предлагането на жилища в крайните квартали на Столицата, където офертните цени на места се доближават до тези в централните райони. Това се казва в анализ на агенцията за недвижими имоти Arco Real Estate.

Жилищни имоти

През изминалите шест месеца на 2019 г. сделките с имоти в София отбелязват ръст на годишна основа - вписаните продажби на имоти в столицата нарастват с малко повече от 7% на годишна основа. През второто тримесечие в София са вписани 7 670 продажби на имоти спрямо 7 119 през същия период на миналата година.

За изминалите шест месеца годишният ръст на вписаните сделки с имоти в столицата достига малко над 4%. От началото на годината до момента се наблюдава тенденцията за понижение на ипотеките в цялата страна, като тези данни се потвърждават и от Агенцията по вписванията. Вписаните ипотеки бележат спад от около 20% спрямо същия период на 2018 г.

Проучване на Райфайзенбанк показва, че цените на жилищните имоти на национално ниво забавят темпа си на растеж през 2019 г. Експертите от банката коментират, че през първото полугодие на годината тенденцията на постоянен темп на растеж на цените на имотите се обръща след достигнатите пикови стойности през 2018 г.  През първото шестмесечие на 2019 г. цените на национално ниво се увеличават с 6,5% на годишна база, като очакванията на банката са темпът на растеж да продължи да се забавя през следващите няколко години.

През третото тримесечие на 2019 г. делът на сделките с ипотечен кредит остава стабилен - над 60% от всички сделки, както показват данните на Агенцията по вписванията. Банковото финансиране остава значително по-достъпно, поради задържането на ниските лихвени нива.

Търсене

През третото тримесечие на 2019 г. най-засилено сред клиентите на агенцията е търсенето на двустайни апартаменти, ново строителство, в диапазона между 60 000 и 80 000 евро. Все по-често се наблюдава интерес към двустайни жилища в по-напреднал етап  на строителство. За разлика от предходното тримесечие, през настоящото се наблюдава по-слаб интерес при търсенето на тристайни апартаменти, като те са в широкия диапазон между 90 000 и 150 000 евро. В дъното на класацията остават едностайните и многостайните жилища.

Сделките се осъществяват след по-продължителни преговори и отстъпки от страна на продавачите. По данни на Arco Real Estate са реализирани сделки на двустайни апартаменти в строеж на цени от 60 000 евро и на тристайни апартаменти в строеж на цени от 90 000 евро. За завършени имоти реални сделки се случват на цени около 130 – 145 000 евро.

По-голям процент от запитванията, постъпили в агенцията, са за закупуване на имоти за собствено ползване, респективно по-малък е процентът на запитванията за покумпка с цел инвестиция. Все по-често постъпват запитвания от българи, живеещи в Чужбина, които проявяват интерес за закупуване на жилище в България.

Предпочитани райони и през третото тримесечие от годината традиционно продължават да бъдат южните райони на столицата. Търсят се имоти и в кварталите Банишора, Зона Б-5, Зона Б-19, Лозенец, Център, Младост 1 и 2. Засилено търсене се наблюдава и в различните части на квартал Люлин, поради по-ниските цени на жилищата там.

Интензивно е търсенето и при пазара на луксозни имоти през първата половина на 2019 г. Традиционно купувачите на подобни имоти се ориентират към централните райони на Столицата, като най-предпочитан остава квартал Лозенец. Освен в централните райони, луксозни жилища във високия сегмент има и в Манастирски ливади и Кръстова вада. Купувачите на подобни жилища са изключително взискателни към високото качество на средата около имота и поддръжката на общите пространства. Данни на Colliers International за изминалите шест месеца на 2019 г. спрямо второто полугодие на 2018 г. показват запазване на стабилен интерес към покупка на апартаменти с две спални.

Продължава търсенето на къщи в близост до София в ниския ценови клас. Сделките на подобни имоти се осъществяват трудно, тъй като купувачите имат множество изисквания, а тези имоти обикновено са с неизрядни или дори липсващи документи и затова са на по-ниски цени.

При търсенето на парцели се отбелязва застой. Има редки запитвания относно парцели за строеж на жилищни сгради или за бизнес сгради, но няма реално сключени сделки.

Предлагане

През третото тримесечие на 2019 г. основно остава предлагането на апартаменти. Според данни на агенцията, за разлика от миналото тримесечие, през настоящото по-голям дял се отчита при предлагането на двустайните жилища спрямо тристайните. В дъното на класацията са многостайните и едностайните апартаменти. Предлагането е предимно на монолитно строителство, като по-голям процент от сделките са за имоти ново строителство, в етап на строеж. Значително по-малко са сделките с панелни апартаменти. Цените, на които се сключват сделки за монолитни двустайни апартаменти са в диапазон между 50 000 - 90 000 евро или 1000 – 1600 евро/кв.м. (като ниския диапазон се отнася за незавършено строителство) в зависимост от района, състоянието и други ключови фактори. Цените на предлаганите тристайни апартаменти пък варират между 90 000 – 145 000 евро или 950 – 1150 евро/кв.м. отново спрямо изброените по-горе фактори.

Най-активно сред нашите клиенти - продавачи е предлагането в кв. Драгалевци със средна офертна цена от 1380 Е/кв.м., следван от Център – 1600 Е/кв.м; кв. Манастирски ливади-запад – 1120 Е/кв.м.; кв. Малинова долина – 1074 Е/кв.м; кв. Редута – 1040 Е/кв.м.

Много по-ограничено е предлагането на къщи, като сделките, сключени в агенцията са предимно за стари къщи (1960 г. – 1990 г.) в близост до София – Драгоман, Петърч, Бистрица, Банкя.

Пловдив

Във втория по големина град в България - Пловдив, не се забелязва голяма разлика спрямо предходните тримесечия. Повечето клиенти търсят имот за собствени нужди, като има затишие при търсенето на двустайни жилища за инвестиция. При търсенето на имот за собствени нужди предпочитанията са различни в зависимост от стандарта на живот на клиентите. По-платежоспособните предпочитат малки луксозни, бутикови кооперации в близост до центъра на града. Останалата част от клиентите търсят имоти за собствени нужди в нисък ценови диапазон, предимно в етап на строителство, като очакванията им са до 65 000 евро за тристаен и около 40 - 45 000 евро за двустаен апартамент. Купувачите се интересуват основно от двустайни и тристайни жилища, а едностайните и многостайните и тук, както и в Столицата, остават по-малко предпочитани. Сделките за покупка на имот се осъществяват предимно с финансиране от банкова институция.

През третото тримесечие на 2019 г. не се наблюдава промяна и при предпочитаните жилищни райони. Традиционно най-желани остават Център, където цените на кв. м. варират между 850 - 1600 евро/кв.м., Западен и Смирненски - 750 - 1050 евро/кв.м. Най-много сключени сделки в агенцията има в район Южен, като цените на двустайните жилища са в диапазон между 645-985 евро/кв.м., а на тристайните около 760 евро/кв.м. В останалите райони на града цените на кв.м. са в порядъка от 650 - 800 евро/кв.м., като в покрайнините квартали на града са между 480 - 550 евро/кв.м.

Ваканционни имоти

Пазарът на ваканционни имоти за изминалото тримесечие на 2019 г. остава все така динамичен. Най-предпочитани са двустайните апартаменти в диапазона между 30 000 – 45 000 евро и студията в диапазон между 15 000 – 20 000 евро. По-слабо е търсенето на тристайни апартаменти, като там цените са между 50 000 – 70 000 евро. Най-голям процент реализирани сделки в агенцията са с двустайни апартаменти. Клиентите, които закупуват имоти по Българското Черноморие финансират покупките си основно със собствени средства.

Най-желаните локации за покупка на имот по Черноморието са: Свети Влас, Слънчев бряг, Несебър, Поморие, Созопол и Лозенец.

През третото тримесечие се наблюдава намаление на цените от някои инвеститори. Този факт в комбинация с разплащателните планове, които предлагат, допринасят за увеличаване броя на реализираните сделки.

От началото на годината до момента продължава положителната тенденция на засилен интерес от българите, които са и най-големият процент от купувачите. Наблюдава се и увеличаване на клиенти от Русия.