Инвестиционният пазар в Европа – ситуация и перспективи

В последния доклад на Colliers International озаглавен „Поглед от върха“ се обясняват причините за динамиката на имотния пазар “на биковете” в посока към втори пик, въпреки насрещния вятър от политически, икономически и финансов характер.

Фирмата споделят вижданията си, че английският и като цяло основните европейски имотни пазари вървят по „опънато въже“, където височината е налице по отношение на цените, а убедителна посока на покачване или падане липсва.

„От средата на 2013 г. пазарът е по-скоро доминиран от „биковете“, но през последните шест месеца от китайската дългова криза насам, политическата, икономическата и финансовата нестабилност карат инвеститорите да бъдат внимателни. Все пак има изгледи за продължаване на подема. Много от двигателите на пазара във Великобритания и Европа остават непроменени, поради което той ще продължава да привлича интереса на международните инвеститори през 2016 г., а и след това,“ казва Уолтър Боетчър, Главен икономист, Colliers International.

Други основни заключения от доклада са:

Какво остана непроменено за инвеститорите в имоти през последните 12 месеца?

Докладът показва, че са налице достатъчно причини да се счита, че през 2015 г. се наблюдава пик на транзакциите в Обединеното Кралство, а в Европа покачването в обемите на сключените сделки продължава. Очакванията за ниски лихвени проценти, обемът от капитал, предвиден за недвижимости, голямото демографско напрежение и интензивното търсене на печалба остават факт и ще продължават да поддържат интереса към имотния пазар. 

„Въпреки подема в САЩ, основните нива на възвръщаемост и лихви след пет години се очаква да бъдат наполовина по-ниски от тези през 2007 г., когато беше предходния пик. Това ще има позитивен ефект върху обема на посветения капитал за недвижимости и възможностите на инвеститорите да използват „евтин дълг“. Тази тенденция се наблюдава по целия свят.“ Споделя Ричард Дивал, Ръководител капиталови пазари, Colliers International.

На глобално ниво размерът на капитала, предназначен за инвестиции в имоти, остава значителен. Институционалните инвеститори са увеличили делът на капитала, предназначен за имоти от 8,9% през 2013 г. на 9,6% през 2015 г., а към края на 2016 г. стойностите му трябва да достигнат 10%. Само един процент промяна в заделения капитал за имоти се равнява на 360 млрд. щатски долара.

С повишаването на кредитиране и намаляването на лихвите, освен в случаите когато се  търси възвръщаемост за компенсация на увеличения риск, има данни, които подсказват, че с отминаването на икономическата и финансовата нестабилност в началото на 2016, инвестициите в бизнес имоти може да влязат в нов епизод на риск при „прекомерно инвестиране“, казва Дивал.

Проучването също се спира и на един от най-пренебрегваните рискове в имотния пазар - демографския натиск. Това е особено видно при пенсионните фондове, които имат завишена необходимост да търсят приходи, за да покриват повишаващите се всяка година задължения, поради застаряващото поколение в Европа и в Азия.

Кои промени влияят върху имотния пазар?

От началото на 2016 г. икономическите и финансовите пазари се характеризират с флуктуации  в динамиката си, което е особено вярно за ценните книжа и облигациите. В тази ситуация, инвестициите в  имоти с цел стабилна възвръщаемост, продължават да имат смисъл в сравнение с други активи. Например, през декември 2015 г. средната брутна възвръщаемост от инвестиции в имоти на английския пазар надвишава тази от ценни книжа с над 10%. Въпреки това имотния пазар не е имунизиран срещу движенията в пазара на държавни ценни книжа“ казва Деймиън Харингтън, Ръководител пазарни проучвания ЕМЕА, Colliers International.

“Имотите в основните сегменти на пазара стандартно изглеждат скъпи, със средни нива на възвръщаемост на основните европейски пазари със 75 базови пункта по-ниски в сравнение с пика през 2007 г, което предполага, че предстои значителна корекция в цените. Това, което е различно понастоящем, е същественият натиск върху печалбите. През 2007 г. доходите от десетгодишни облигации почти се равняват на тези от инвестиции в първокласни офис площи, но в началото на 2016 г., облигациите са с 2,75 базисни пункта по-ниски. Видно е, че има потенциал първокласните активи да продължат да се търгуват при по-ниска възвръщаемост, като има малка възможност за увеличение в краткосрочен план, а защо не и за повече време.“ 

Основния резултат от „високите цени“ на първокласните имоти е, че бъдещият им потенциал няма да бъде свързван със свиване на печалбите за инвеститорите. Вместо това, купувачите на първокласни активи ще разчитат главно на растеж на наемите и приходите си, за да реализират печалби. Инвеститорите, които вече притежават такива активи не се очаква да продават, тъй като вероятността да заменят първокласните си активи с други такива, е малка.

Какви са възможностите?

„Ниските лихвени проценти доведоха до безпрецедентни обеми капитал, заделен за имоти, което резултира в голямо разминаване между капиталовите пазари и тези на крайните ползватели. Въпреки че геополитическият риск влияе на инвеститорските преценки, в момента сме на етап, в който пазарите на крайните ползватели трябва да настигнат по динамика капиталовите пазари. Поради това е налице затишие на основните пазари “, казва Дивал.

„Рискът от напускането на Великобритания на ЕС (BREXIT) предизвиква повече несигурност  от очакваното от английските инвеститори, като някои се намират в позиция на изчакване. В допълнение към високите цени в Обединеното Кралство и сравнително скъпото финансиране на основните пазари в Европа се наблюдава изместване на капитал и към други пазари на континента, където се забелязва подобрение на условията и инвеститорите експандират.“

С навлизането на повече дългосрочни инвеститори (с период на държане на инвестициите между 20-30 години), обемът на имоти, които могат да се придобият, намалява. Това е причина да се разглеждат алтернативни такива, за които конкуренцията е по-малка. 

Боетчър казва: „Директните инвестиции в алтернативни имоти достигат нови най-високи нива в размер на 28 млрд. паунда в Обединеното Кралство през 2015 г. или 40% от общата стойност на директните инвестиции (например студентски общежития, жилища, болници и училища). Това все повече изглежда като значителна структурна промяна на английския инвестиционен пазар.“

Харингтън добавя: „В Европа ситуацията е различна, но може би изненадващо, не много далече от промените в Обединеното Кралство. До края на 2015 г. инвестициите в жилищни имоти надминават тези в индустриални и логистични (13,7%), като заемат трето място след инвестициите в офиси (42,2%) и търговски площи (26,4%).