Ипотеките и еврозоната

Турбуленция на ипотечния пазар в България не се очаква както при хипотезата, при която България влиза в еврозоната от 1 януари 2026 г., така и ако датата бъде отложена. Възможните промени са по две линии – цените на имотите, които нараснаха с около 30% средно за страната за последните 3 години, и лихвите по ипотеките, които вече две години са около историческото си дъно.

Внушителното поскъпване е свързано, от една страна, с разбирането на българите, че имотът е ключова инвестиция, а от друга, с лихвите, които пък са на тези много ниски нива, дори под тези в еврозоната, заради огромната ликвидност в банките и засилената конкуренция на пазара в последните години.

Експертите са на мнение, че банките ще продължат да се борят за всеки клиент, опитвайки се да запазят лихвите по ипотечните заеми ниски.

Пазарът е изключително конкурентен, така че част от банките ще направят стъпки за запазване на лихвите си ниски, за да избегнат евентуално рефинансиране на кредитите си, коментира Тихомир Тошев, основател на кредитния консултант Credit Center.

На това мнение е и колегата у от кредитния консултант Creditland Деян Василев.

Наблюдаваме много добра, здравословна конкуренция между банките. Особено големите 4 – 5 банки наистина се борят за всеки клиент. Ако една си позволи да вдигне лихвите, другите веднага ще заемат тази ниша“, категоричен е той.

Ефектът „еврозона“ върху цените

Историята на страните, присъединили се към еврозоната в последните години, показва, че обикновено цените на имотите нарастват минимално след влизането във валутния съюз. Но има и случаи, макар и по-малко, при които се наблюдава спад при цените. Такава беше ситуацията със Словения, Словакия и Естония, които приемат еврото съответно 2007, 2009 и 2011 г. Трябва да се има предвид обаче, че тяхното влизане съвпада със световната финансова криза, когато цените на имотите се сринаха почти в цяла Европа.

Другият случай е Литва, която приема еврото 2015 г. Нейният ипотечен пазар обаче прегрява преди влизането в еврозоната – последните три години преди това цените нарастват с 90%. След приемането на еврото имотите поевтиняват средно с 30%.

 Финансовите експерти обаче не виждат прилики с България.

Дори и с този ръст ние пак оставаме най-евтината страна в ЕС като цени на имотите. И затова очакванията ми са, че няма да имаме спад, подобен на Литва. Но аз лично не очаквам и ръст, а в следващите няколко години цените да се задържат около тези нива, без значение дали влезем в еврозоната, или не“, казва Тихомир Тошев.

Пример в противоположната посока е Хърватия, която се присъедини към еврозоната в началото на 2023 г. Имотите в столицата Загреб поскъпнаха с между 10 и 15% и с 5 – 10% в по-големите градове след смяната на валутата.

Какво да очаква България?

Ниските лихви в България в момента са в резултат на високата депозитна маса в банките. Настоящата методология за изчисляване на лихвите по ипотеките се базира на разходите, които имат банките, за привличане на финансов ресурс, т.е. лихвите, които те дават по депозитите. При влизане в еврозоната финансовите институции могат да запазят този метод или да обвържат лихвените си проценти с най-популярния европейски индекс – Euribor. Законодателството не ги задължава да сменят методологията си, но Euribor е свързан с възможността да се привлича по-евтин ресурс.

Със сигурност големите банки имат много по-голяма депозитна маса, отколкото раздадените кредити и си набират достатъчно ресурс от вътрешния пазар. Но голямото предимство на еврозоната е достъпът до ресурс на добра цена“, казва Тихомир Тошев.

Според него изборът да се използва Euribor. Е по-удачен, тъй като тогава ресурсът ще се набира и в последствие ще се отдава при едни и същи пазарни условия.

Тогава няма да има риск за собствения марж на банките“, казва експертът.

Моментът за влизане на България в еврозоната сега изглежда удобен, що се отнася до ипотечния пазар – Euribor се понижава и вече е близо до най-ниските си стойности, отчетени през 2022 г. Тогава всъщност започна цикълът на затягане на паричната политика.

Според Тошев при хипотезата, при която България влиза в еврозоната, лихвите ще поемат в две посоки в зависимост от метода на изчисляване. В случай че банките изберат да използват  Euribor, лихвите в следващите години биха останали същите или биха се понижили минимално. Ако механизмът не се промени, очакванията са банките леко да вдигнат лихвите по депозитите, което да резултира в минимален ръст на лихвите по ипотечните заеми от 0.2 – 0.3 пункта.

Ако датата за влизане в еврозоната бъде отложена, лихвите по ипотеките ще се запазят на нива между 2.2 и 2.9%.

А като положителни примери от еврозоната, които България може да заимства на ипотечния пазар, двамата експерти изтъкват фиксираните лихви и държавни политики за облекчаване на условията за млади семейства.

Със сигурност ще видим повече продукти с фиксирани лихви за целия период или поне за доста по-дълги от популярните в момента 3 – 5 години“, казва Тошев.

15 млрд. лв. освободен ресурс

При влизане в еврозоната по всяка вероятност ще бъдат освободени около 15 млрд. лв. допълнителен ресурс за банките, който в момента те държат под формата на задължителни минимални резерви в Българска народна банка (БНБ). Те могат да ги използват както за кредитиране, така и за закупуване на държавни ценни книжа на страни като България и Румъния, които са сравнително стабилни в региона, с 3 – 4% годишна доходност, която е по-висока от лихвата по един ипотечен кредит.

Това е парадоксът, който имаме в България – получателите на ипотечен заем се оказват по-нискорискови от държавата“, казва Деян Василев.