Жилищата в София са достъпни* само за 10% от домакинствата

Рекордно ниските лихви по ипотечните кредити и сравнително лесното им отпускане изпратиха цените на имотите, особено в столицата, до рекордни нива. А това направи закупуването на жилище, както в столицата София, така и в страната като цяло, още по-недостъпно. Това показва годишният анализ на Уникредит Булбанк за състоянието на пазара на имоти в България.

Икономическият отдел на банката е установил, че за хората с най-ниски доходи, които са около 50%, жилищата на територията на цялата страна са крайно недостъпни. Така например десетте процента с най-ниски доходи е трябвало да спестяват целия си брутен годишен доход преди данъци в продължение на цели 13 години, за да купят средно по размери жилище от 73 кв. м. през 2021 г.

Според изчисленията през 2021 г. домакинство със средни доходи е трябвало да спестява целия си брутен си доход в продължение на 6.1 години, за да си купи жилище от 73 кв. м.

Според доклада, различията между 15-те най-големи града в страната се задълбочават. В големите градове традиционно жилищата са доста по-недостъпни. Пример за това например са София, Варна и Пловдив – най-развитите местни икономики в България. В София и Варна жилищата са достъпни само за 10% от домакинствата, а в Пловдив – за 20%. Пазарът във Варненският регион обаче е по-изкривен заради значението му на туристически център и влиянието на купувачите от чужбина.

Като цяло колкото по-малък е градът, толкова по-достъпни са и жилищата в него. Пример за това са Сливен и Перник, в които жилищата са достъпни дори за хора със средни доходи.

София прегрява, но има ли балон?

В София тази година се наблюдава значително ускоряване на темповете, с които поскъпват жилищата, като според доклада на Уникредит Булбанк става въпрос за ръст от 22% за третото тримесечие, който значително надминава миналогодишните покачвания. Според доклада жилищата са достъпни едва в 3% от локациите в София, умерено недостъпни са в 5% от тях, сериозно недостъпни – в 25% и крайно недостъпни в 66%.

Столицата е и един от районите със значително влошаване на достъпността заради значително по-ниските темпове на ръст на доходите спрямо тези на цените на жилищата.

Сравнение с третото тримесечие на 2008 г. – месеци преди спукването на имотния балон – показва, че тогава жилищата са били крайно недостъпни в 96% от кварталите.

Според анализа в момента 54% от локациите в София са надценени с над 30%, докато подценените жилища са много малко. Подценените с над 50% локации в София пък са около 7%. За сравнение, през третото тримесечие на 2008 г. изобщо няма подценени жилища, а надценените са предимно с над 50%.

Тоест, през 2022 г. пазарът започва да показва ясни признаци на прегряване – надценените квартали чувствително превишават подценените. В същото време пазарът все още не е достигнал стойностите от пика на балона на недвижимостите през 2008 г., тъй като делът на значително надценените локации остава все още малък“, се посочва в доклада.

Според анализа на икономическия отдел в момента все още не може да се говори за имотен балон в България или София, правейки сравнение със състоянието на пазара в края на 2008 г. Въпреки това е налице тренд за влошаване, който е обезпокоителен. В зависимост как се развие пазара в следващите 12 месеца, може би догодина вече ще се говори за наличието на такъв.

Балоните не се пукат лесно и може да се окажат устойчиви и да тежат на икономиката дълго време“, коментира главният икономист на банката Кристофор Павлов.

Два основни фактора за следващата година

Според икономическия отдел на банката два са основните фактора, които ще движат имотния пазар следващата година. Това са пазара на труда и движението на лихвените проценти. Като цяло банката не очаква голяма промяна при безработицата. Прогнозата е за съвсем лек ръст от 4.3% на 4.4% и силно представяне на пазара със съществен ръст на заплатите и догодина.

При хипотеза, че тя се увеличи по-значително като резултат от очакваното забавяне на икономиката и влошаване на търговията, по всяка вероятност ще се стигне и до много принудителни продажби. Те от своя страна по всяка вероятност ще понижат и цените на имотите в страната – както в големите, така и в малките градове.

Движението на лихвените проценти от своя страна зависи от няколко неща, като неминуемо едно от тях е политическата нестабилност в страната и възможното забавяне на влизането на България в еврозоната. В хипотеза, че политическата криза приключи след нови избори през март – април по всяка вероятност лихвите плавно ще се движат нагоре, но заедно с ускорение на икономиката.

Без политическа сигурност и отлагане на влизането в еврозоната се очаква трайно повишение на цената на държавните заеми, което ще се пренесе и върху бизнеса и домакинствата. Това от своя страна може да предизвика спад на търсенето и на цените на имотите.

Тенденции при ипотечните заеми

По данни на Уникредит Булбанк лихвените проценти по жилищните заеми вече поемат леко нагоре – с около 0.1 пункт над стойностите от лятото. Големината на заемите пък расте успоредно с все по-скъпите жилища. За разлика от двете пандемични години вече интересът към заеми за закупуване на къща не отбелязва ръст и търсенето се задържа на миналогодишните нива.

Данните на банката показват още, че намалява дела на финансиране на жилища „на зелено“ преди Акт 15. Значително през последните месеци пък расте интересът към кредитите с фиксирана лихва, макар и тя да не е твърда за целия период на погасяване на кредита, а само за определен период – между 3 до 5 години. Банката очаква тази тенденция да продължи и за в бъдеще.

*Според доклада жилищaтa ce cмятaт зa „достъпни“, ĸoгaтo дoмaĸинcтвo c дoxoд paвeн нa cpeдния тpябвa дa cпecтявa дo 4 пъти гoдишния cи бpyтeн дoxoд, зa дa cи ĸyпи средно по размер жилище. Жилищaтa ce cмятaт зa „умерено недостъпни“, ĸoгaтo дoмaĸинcтвo c дoxoд paвeн нa cpeдния, тpябвa дa cпecтявa мeждy 4.01 и 6 пъти гoдишния cи бpyтeн дoxoд, зa дa cи ĸyпи cpeднo пo paзмep жилищe oт 73 ĸв. м. Зa „сериозно недостъпни“ ce cмятaт жилищaтa, зa ĸoитo дoмaĸинcтвaтa c дoxoд paвeн нa cpeдния, тpябвa дa cпecтявa мeждy 6.01 и 8 пъти гoдишния cи бpyтeн дoxoд, зa дa cи ĸyпят cpeднo пo paзмep жилищe. Жилищaтa ce cмятaт зa „крайно недостъпни“, ĸoгaтo дoмaĸинcтвo c дoxoд paвeн нa cpeдния, тpябвa дa cпecтявa пoвeчe oт 8.01 пъти гoдишния cи бpyтeн дoxoд, зa дa cи ĸyпи cpeднo пo paзмep жилищe.