Офис пазарът в София се преобръща, движен от нови тенденции в търсенето

Пазарът на офис площи бе най-силно ударен от пандемията заради принудителната трансформация на бизнесите и преминаването на повече служители към работа от вкъщи. Така големите офис сгради, които преди бяха пълни с хора, останаха почти празни. През първите 9 месеца на година обаче тенденцията се преобърна и този сегмент от имотния пазар в София започва да се възстановява. Наблюдава се и задълбочаване на тенденцията към търсене на по-висок клас и по-модерни пространства. 

Общият обем на отдадените пространства от началото на годината до момента е близо 108 000 кв.м. Стойността на този показател е близка до средната за последните 5 години, което демонстрира стабилизиране на пазара и чертае тенденция на частично възстановяване след кризисната 2020 г., сочи докладът на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton.

Пазарът се движи главно от страна на IT и BPO индустрията, чийто ротационен принцип на работа не създава необходимост от наемане и усвояване на нови офис площи. Консолидирането, оптимизирането и релокацията са основна причина за новонаетите за тримесечието площи – 38 000 кв.м. Нетното усвояване представлява едва 10 685 кв.м. Новозавършените офиси за разглеждания период са малко над 40 000 кв.м, а от началото на годината – 143 120 кв.м., показват данните на консултантската компания.

Прогнозите

Прогнозите на експертите са оптимистични. Те очакват растеж на пазара, когато новозавършените проекти бъдат усвоени. От друга страна, ограниченото количество нови офиси ще осигури баланс между търсене и предлагане в средносрочен план. Към края на третото тримесечие едва 204 600 кв.м нови площи са в процес на изграждане, което представлява най-ниският обем за последните 5 години. Общият обем налични площи към момента е близо 2 230 000 кв.м, като от тях незаети са 333 000 кв. м., сочат данните от доклада.

Две големи сделки станаха факт през третото тримесечие – релокацията на Software AG в Synergy Tower, където компанията нае 2 750 кв.м, както и релокацията в комбинация с експанзия на нов наемател в Balkan Business Center, където бяха наети 2 300 кв. м.

Лекото ускоряване на пазара е предпоставка за задържане на наемните нива на клас А сегмента на стабилни стойности. Към края на периода те остават 15 евро/кв.м за централната част на града и 12-14 евро/кв.м за периферията около главните булеварди. Нивата в по-ниския сегмент обаче са под натиск. След понижението през второто тримесечие, между юли и септември доходността от първокласни активи се стабилизира на 7.5%, като стойността се утвърди от придобиването на Park Lane Office Center от SAP Labs, което бе и най-голямата офис сделка за цялата 2021 г.

Предизвикателствата пред пазара

Делът на свободните офис площи нараства до 15% за периода юли-септември при 14.3% за предходното тримесечие на годината. Това се дължи основно на тенденцията за хибридни модели на работа. Едва 30% от заетите посещават физически офис. Въпреки ниските нива на безработица през последните месеци дори новонаети служители предпочитат работата от вкъщи.

По-ниският клас офис пространства ще срещнат сериозни предизвикателства при намирането на наематели. В същото време отливът на инвеститори в първокачествени проекти може да доведе до недостиг на клас А офиси през следващите няколко години, прогнозират експертите.