Балон или не – корекцията на имотния пазар изглежда неизбежна

Процесите около многогодишната инфлация в България по всяка вероятност ще доведат до корекция надолу в цените на имотите. Тя може да бъде провокирана например от по-сериозно вдигане на лихвените проценти от банките. Поевтиняване на имотния пазар обаче може да последва и от липсата на внушително повишение на лихвите, тъй като това ще означава, че инфлацията не е овладяна и някои собственици на две или повече жилища могат да бъдат принудени да продават имоти в замяна на достъп до ликвидни средства.

Паралелът с кризата от 2008/9 г. няма как да бъде избегнат в момента. Засега обаче пазарът не дава съществени индикации за спад, още по-малко за спукване на балон. Има обаче някои показатели, които е редно да се следят и които биха индикирали на първо време за възможен проблем.

Основният риск, който виждам за финансовата система, е пазарът на недвижими имоти и как той ще се развие", коментира Даниела Бобева, бивш финансов министър на България, по време на Пети банково-финансов форум „Бъдещето на парите“. 

Според нея в момента впечатление прави наличието на леко охлаждане на строителството, което може да забави предлагането. „От друга страна, като гледаме бизнес анкетите, виждаме, че неизплатените задължения към строителни фирми растат, т.е. това е един жълт светофар за финансовата система, защото при предишната криза, когато необслужваните кредити в банковата система като процент бяха най-високи в България сред Европейския съюз, това се дължеше на два сектора – недвижими имоти и туризъм“, посочи Бобева. 

Припомняме, че през лятото на тази година Европейският банков орган (ЕБО) също изтъкна недостатъците на имотния пазар в България и твърде бурното кредитиране. 

Бобева описа пазарът на недвижими имоти като „трудно прогнозируем и доста странен“, „регионализиран“.

Друг бивш министър на финансите – Николай Василев – също открои бурното строителство през последните години като една от причините за състоянието на имотния пазар днес. Той не изключи хипотезата за имотен балон, но по думите му ситуацията е деликатна. 

Когато се вдигнат рязко лихвените проценти, много поздрави на имотите. За мен има шанс да се повтори ситуацията от 2008 г. Тогава всеки смяташе, че всеки квадратен метър може да бъде застроен и да се продаде на тройна цена“, коментира Василев.

Все пак той очерта два сценария. При рецесия например, когато брутният вътрешен продукт пада, лихвите се качват, цените на енергията също, а войната в Украйна се „закучи“ – това е опасно за имотите. В случай на икономически растеж обаче пазарът „може и да се отърве“.

Версия за „меко падане“ даде и старши финансовият анализатор в платформата MoitePari Иван Стойков, според който може да говорим за първоначално охлаждане на имотния пазар и за спад на цените с 5-10-15%, но не и за срив като през 2008 г. Според него дори без агресивно вдигане на лихвите при такава „необуздана инфлация“ хората, които притежават повече от един имот, може и да изпитат нужда от средства за ежедневна или някаква по-голяма необходимост и така ще се стигне до разпродажби, които може и да окажат корекция в цените на имотите.

Коя банка първа ще разсърди клиентите си?

Въпреки повишението на основния лихвен процент от редица централни банки, включително и от Европейската централна банка, тези в България все още не повишават съществено лихвите по предоставяните от тях ипотечни кредити. Според председателя на Надзорния съвет на Прокредит Банк Петър Славов в момента нито лихвите по депозитите, нито по кредитите кой знае колко са се вдигнали, защото...

банковата система е високо ликвидна и много добре капитализирана, а печалбите са високи и банките си позволяват да се изчакват коя първа ще разсърди клиентите си с вдигане на лихвите“.

По негови думи поскъпването на кредитите е сигурно, но „в България нещата се случват по-бавно“.

Въпреки високата инфлация статистиката на Българската народна банка показва рекордно натрупване на депозити от над 100 млрд. лв., което според Стойков е разковничето при вдигането на лихвите. Той изтъкна, че основното кредитиране в страната е в левове и лихвите по тези заеми се базират именно на привлечения ресурс.

Когато той започне да намалява, тогава си мисля, че ще започнат покачванията на лихвите по депозити и кредити“, допълни Стойков.