Има ли решение на проблема с необитаемите жилища в България?

Проблем с необитаемите жилища имат много държави по света. България не прави изключение. Според данни на Националния статистически институт (НСИ) на база последното преброяване, което се извърши през 2021 г., половината от жилищата в цялата страна пустеят.

В София пък т.нар. „тъмни прозорци“ са около 30%. В същото време новите проекти за жилищни сгради и комплекси не спират да се увеличават. Това води до дисбаланс – от една страна, имаме много празни жилища, от друга страна, няма достатъчно предлагане на пазара, което да отговаря на свръхтърсенето и това повишава цените на предлаганите жилища. Това е тезата на много от експертите в сферата на недвижимите имоти.

Възможно ли е въвеждането на определени механизми като прехвърляне на необитаем имот с договор за 10 години към жилищния фонд на общината, разполагайки тя с него, да доведе до решаване на проблема с необитаемите жилища? Всъщност, тази нестандартна идея беше изразена от арх. Явор Панев в интервю за Dnevnik. Според него подходът, който Барселона има в посока справяне с необитаемите жилища – общината да настанява хора от различни социални групи – би имал ефект и в София.

Нестандартното предложение предизвика сериозен отзвук в обществото. Два дни след публикуването на интервюто, от коалицията ПП/ДБ и „Спаси София“ обявиха, че въпросната идея не идва от техните редици.

„Във връзка с появилите се спекулации в медиите общинските съветници от ПП/ДБ и „Спаси София“ в общинския съвет обръщат внимание, че не споделят разпространеното мнение за прехвърляне на необитаеми жилища към жилищния фонд на общината. Те уточняват, че подобна идея не е залегнала в програмата на коалицията и никога не е била предмет на обсъждане в групата. Новите управници на столицата подчертават, че решението за справяне с проблема с пустеещите сгради минава през спиране на „градоустройството“ на парче и чрез обвързване на такса за разрешително за строеж и с разходите за инфраструктура“, се казва в позиция, изпратена до „Сега“.

Само през данъчна политика може да се реши този проблем…

….такова мнение изрази в разговор с Economic.bg Георги Янков, съдружник в компанията за недвижими имоти Primo +.

Единственото нормално решение за справянето с празните жилища е през данъчната политика. Просто владеенето на жилищата в България е много евтино и това се коментира от много време в България“, казва той.

Според него в държава, в която хората изповядват принципа – „моят дом- моята крепост“, подобни методи не само, че няма да сработят, но и са против правото на собственост на хората. Освен това дава за пример район в израелската столица Тел Авив, в който преди въвеждането на по-високите данъци за имоти, необитаемите жилища са били огромен процент и кварталът е излеждал много неприветливо. След промяната на данъчната политика обаче нещата са се променили. 

Не случайно на различни дискусии за недвижими имоти се коментира защо не спират хората да купуват имоти. Това е в резултат на факта, че алтернативните инвестиции в България заемат изключително малък дял, говоря фондови борси и криптовалути. И хората се фокусират единствено върху недвижими имоти“, казва Янков.

В същото време обаче арх. Нина Манчорова, основател на компанията за сглобяеми къщи Nomad Cabins, смята, че не би имало пречки да просъществува подобен модел в България.

В Англия social housing е основна политика, която те имат и прилагат. До колко е успешна е спорно, защото и те имат сериозен проблем с недостига на жилища, но пък е нещо, което се прилага. Интересен е казусът дали в България би могло да просъществува, не виждам защо да не се случи“, казва тя.

Домове за всички

Друга нестандартна идея в борбата с достъпността до жилища е осигуряването на процент от жилищата в новите проекти, които да се предлагат на под пазарната цена. Всъщност, последните анализи на компаниите за недвижими имоти показват, че жилищата в столицата стават все по-недостъпни за хората, въпреки че желание за покупка има.

До някаква степен има много хубави примери на Запада, когато се разработва един инвестиционен проект за жилищен комплекс в него да се заделят проценти от жилищата, които да се заделят за прослойка от обществото, което е с по-ниски доходи“, казва арх. Манчорова.

Според Георги Янков обаче подобна идея също е неприложима и в случай, че дадена община задължи инвеститорите на подобна мярка, едва ли бизнесът ще се съгласи.

Ако има публично-частни партньорства, тогава вече да речем може да се мисли в тази посока. Например, общината предоставя терен, но казва, че условието е част от жилищата да се продават на под пазарна цена“.

За момента няма конкретни предложения от управляващите и местната администрация в посока справяне с проблема с необитаемите жилища. Но според представителите на Flat Manager, компания за управление на имоти, които се отдават под наем краткосрочно – възможно решение за справяне с „тъмните прозорци“ е подобряване на условията и услугите на наемния пазар в страната.

Затова те наскоро предложиха нова платформа за българския пазар, която според тях до голяма степен ще опрости процеса по намиране на наематели, което ще накара много от хората, които имат жилища и не ги обитават да излязат на наемния пазар и да се вдъхне „живот“ на въпросните имоти.

Според Невена Борисова, част от екипа на Flat Manager, която коментира пред Economic.bg проблема с празните жилища, част от въпросните 30% празни имоти в София не са закупени с инвестиционна цел, а са наследствени или са с много собственици, които е трудно да се съберат на едно място, за да се постигне продажба, например.

"Тези жилища трябва да се изкарат на пазара, но въпросът е как. Може да се въведе политика, ако апартаментът не се използва в продължение на n брой години, да се изкупува от общината на някаква минимална стойност или да се иззема за срок от 10 години, но не и да се предоставят безвъзмездно и без никаква дългосрочна стратегия за интеграция на тези маргинални общества", казва тя.